יותר דירות, יותר תמורה

אגא לאה (להלן: "התובעת") הינה הבעלים של נכס מקרקעין בפ"ת. התובעת התקשרה עם כתש בנייה בע"מ וכתש דוד ויוסף (להלן: "הנתבעים" או "הקבלן"), שהינם קבלני בניין, בעיסקת קומבינציה לבניית בניין בן 4 קומות על הנכס. סעיף 4 להסכם הגדיר את התמורה המגיעה לתובעת, וזו לשונו:

"4. התמורה: א. בהתאם למידע המצוי בידי הצדדים בעת חתימת חוזה זה, ניתן לבנות על המגרש 5 דירות ב-4 קומות.

ב. (1) על בסיס מידע זה מתחייב הקבלן בתמורה להתחייבויות המוכר על פי חוזה זה, לבנות ולמסור לידי המוכר בחלק הקרקע שיישאר בבעלותו, דירה אחת בת 4 חדרים בתוספת ממ"ד..

(2) מוסכם כי דירת התמורה תהא בשטח נטו של לא פחות מ-98 מ"ר..

ג. עוד בנוסף לאמור בסעיף קטן (ב) דלעיל, ישלם הקבלן למוכר במעמד חתימת החוזה סך בשקלים השווה ל-30,000 דולר..

ה. התמורה כאמור נקבעה לפי בסיס של 78.54/100 חלקים מכלל אפשרויות הבנייה במגרש, בהתאם למידע שבין הצדדים ביום חתימת הסכם זה".

על פי המוסכם לעיל, חלקה של התובעת בעיסקה הינו דירה בת 4 חדרים בשטח של 98 מ"ר, המושתתת על בסיס של 78.54% מכלל אפשרויות הבנייה בנכס המוענקות לקבלן, ושיעור של 21.46% חלקים לתובעת, כבעלי הקרקע, בצירוף סך של 30,000 דולר.

עוד הסכימו הצדדים, כי באם יגדל בעתיד שטח הבנייה המותר, הרי שיימסרו לידי התובעת 21.46/100 חלקים מכל תוספת בנייה, כלשונו של סעיף 4(ו) להסכם:

"4(ו) אם השטח המותר לבנייה, כפי שהוא במעמד חוזה הבנייה, יגדל - והקבלן יבנה בפועל יותר יחידות בבניין מאלה שניתן לבנותן במעמד החוזה, יימסרו לידי המוכר 21.46/100 חלקים מכל תוספת בנייה שתבנה כאמור (להלן: "השטח המובנה הנוסף").

התובעת הגישה נגד הנתבעים תביעה לבימ"ש השלום בת"א, בטענה שהיא לא קיבלה את מלוא התמורה החוזית המגיעה לה, שכן הנכס הושבח שעה שהנתבעים בנו 7 דירות במקום 5 דירות מתוכננות, ועל כן התמורה החוזית המגיעה לה צריכה לגדול בשיעור של 21.46% ביחס לעלות תמורת הדירות. התביעה נדונה בפני השופטת חנה ינון.

הנתבעים טענו, כי במהלך הבנייה ניתן היה להוסיף וליצור עוד שתי יחידות דיור, בלא להיזקק לאישורים ולהיתרי בנייה לשטח מובנה נוסף. על כן, לעמדתם, הבנייה הנוספת נעשתה בשטח זהה לשטח המותר לבנייה ערב חתימת ההסכם, ומכיוון שאין תוספת לשטח המותר לבנייה - ושתי הדירות אשר נוספו נבנו בשטח המקורי עצמו, אין להוסיף ולשלם לתובעת תמורה חוזית כספית נוספת בגין הוספת שתי הדירות דנן.

ינון קובעת, כי הצדדים, בערכם את ההסכם, לא צפו מראש, כי מלבד הסיטואציה הנזכרת בסעיף 4(ו) ההסכם תיווצר אפשרות להוספת שתי דירות בלא הגדלת השטח המותר לבנייה.

ברם, ראוי לפרש החוזה אשר נערך בין הצדדים על פי מטרתו ותכליתו הכלכלית, היינו, ליתן תוקף לרצון הצדדים לבטא חלקם ההדדי הכלכלי על פי חלקים באחוזים שנקבעו מראש, ואשר יגדלו אם יגדל היקף הבנייה ותמורת המכר של הדירות תגדל.

במצב זה, תישמר היחסיות הקבועה שבין הצדדים, אשר היא עצמה בוססה על חלקים או אחוזים מחלקי הבנייה המקורית, ולא על שטחים במ"ר. בהמשך לכך, ברי הוא, שאם מטעם כלשהו, דרך משל, היו שטחי הבנייה המותרים קטנים ומצטמצמים, הרי שהנתבעים היו עומדים על כך, מן הסתם, כי אף התמורה החוזית לתובעת תקטן ותפחת בהתאם.

הוא הדין במקרה שהתמורה בגין הדירות שנבנו לבסוף גדלה. מאחר שהצדדים יסדו בחוזה מעין "שותפות" בחלקים או באחוזים קבועים מהיחידות המותרות לבנייה, ולא במ"ר או בסכום כסף קבוע, הרי שראוי להחיל אומד דעתם זה אף על מקרה בו גדלה התמורה לקבלנים לא עקב הוספת שטחי בנייה מותרים - אלא עקב תוספת יחידת דיור, אשר מגדילה ניתחם הכספי של הקבלנים בעסקת הקומבינציה.

עצם שתיקת החוזה בעניין זה מלמדתנו, קובעת השופטת ינון, כי הצדדים ועורכי דינם לא צפו מקרה מיוחד שכזה, ואולם, אם תמצי לומר שהיו עורכים את החוזה בשנית, כאשר מדעיקרא היו נשאלים לעניין אומד דעתם בעניין ספציפי זה, היו חוזרים ואומרים - כך להערכת השופטת ינון - כי גם בסיטואציה זו תישמר ההדדיות ברווחי מכר הדירות בחלוקה באחוזים על פי הקבוע ביניהם, אשר במסגרתה לא יימצא, לפתע, צד אחד שלו יתרון כספי מוחלט על פני רעהו, בלא זיקה לחלוקה המקורית.

על פי אותו עיקרון של הדדיות בהוצאות וברווחים, נאמר מפורשות בסעיפים 4(ז) ו-4(ח) לחוזה, כי במקרה שיתקיים האמור בסעיף 4(ו) ותהא תוספת בשטח הבנייה המותר, ישולם על ידי כל צד היטל השבחה, באם יוטל, על פי שיעור חלקו בעיסקה ובאם המוכר, לאמור, התובעת, לא תשלם חלקה בהיטל ההשבחה, יוכל הנתבע, הקבלן, לקזזו מן התמורה שתתקבל ממכירת הדירות. הוא הדין במיסים ובהוצאות אשר יוטלו על מכר יחידות הדיור הנוספות. הצדדים ישאו בו שניהם על פי חלקיהם בשטח המבנה הנוסף.

ראוי עוד לציין, כי בעסקאות קומבינציה, אשר נחתמו חדשות לבקרים כאשר תוכניות הבנייה עשויות עדיין להשתנות, יש להגן על כל אחד מן הצדדים לחוזה, ובמיוחד על האינטרס של בעלי הקרקע, לבל יבולע לו באם התמורה החוזית לכלל הדירות תגדל.

זו היתה מטרתו ותכליתו של האמור בסעיף 4(ו) לעיל לחוזה, ובהמשך לאותו קו מחשבה ייאמר, כי ראוי לייחס לצדדים אומד דעת משותפת, כי גם בהתווסף יחידות דיור, ולא רק בהתווסף שטחי בנייה נוספים במ"ר, אשר מדרך הטבע מולידים אף הם יחידות דיור נוספות, ייהנה כל צד מתוספת הפירות הכספיים שצמחו מהגדלת העסקה.

לעניין הפירוש שיתן בית המשפט ללשון החוזה אשר נערך בין הצדדים קובע סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 כדלקמן:

"25. פירוש של חוזה.

א. חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהינה משתקפת בחוזה - ובמידה שאין להסיק מן החוזה מסקנה ברורה - מתוך הנסיבות".

סעיף זה ופסיקה עניפה שניתנה בעניין, משמיענו כי חוזה יפורש על פי אומד דעת הצדדים, כפי שהינה משתקפת בחוזה, ובמידה שאין להסיק מן החוזה מסקנה ברורה - הרי שיש לפנות לנסיבות המקרה המיוחדות.

יתכן שהיה על התובעת להעמיד הנתבעים על רצון מפורש זה של התובעת לחלוקה ברווחים עת חתמה על תוכנית ההיתר לגבי 6 הדירות, וחלוקים הצדדים אם כלל חתמה על תוכנית ההיתר לגבי 7 הדירות. ברם, יש להניח, בסבירות רבה, שגם אז היו שוקלים בחיוב שיקול כלכלי לבניית שתי יחידות דיור נוספות.

באותה מידה ישאל השואל, מה סברו הקבלנים כאשר בנו 7 דירות במקום 5, ומדוע לא העלו הללו מטעמם שאלה זו כלפי התובעת וערכו זיכרון דברים בכתב אשר ישלול, לגישתם, תוספת תשלום חוזית לתובעת.

הנתבעים לא פעלו להבהרת התמונה דאז, ערב הוספת תוכניות ההיתר לדירות השישית והשביעית, ומכלל שתיקתם ניתן ללמוד, כי לא היה בקבלת עמדת התובעת הברורה משום אבן בוחן לרצונם - אם לאו - להוספת הדירות, וסביר להניח, כי בכל מקרה נוטים היו להוספתן.

התוצאה הסופית: ביהמ"ש קובע, כי התובעת זכאית לתוספת תמורה חוזית, כפי שטענה התובעת, ובסכום אותו קבע מומחה שמונה ע"י ביהמ"ש.

ת.א. 17065/99, בימ"ש השלום בת"א.

השופטת חנה ינון.

בשם התובעת: עו"ד בר-צבי.

בשם הנתבעת: עו"ד רינון.