בעיית הפרשי שווי בעסקאות מקרקעין

אמנם, ככל שמדובר בעסקאות שנעשו בכתב, בהן שוכנע המינהל כי התמורה נקבעה בתום לב ומבלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין הצדדים, אמור המינהל לקבוע את שווי הזכות בהתאם לתמורה המוסכמת.

עם זאת התיר בית המשפט למינהל, במספר מקרים, להתעלם מהתמורה החוזית, למרות שהעסקאות הרלוונטיות נעשו בכתב ובהיעדר יחסים מיוחדים בין הצדדים. זאת מתוך הנחה, כי פער בלתי סביר בין שווי השוק לבין התמורה המוסכמת מצביע (לכאורה) על היעדר תום לב.

ואכן, בקובץ הפרשנות של נציבות מס הכנסה ומס רכוש (חטיבת המקרקעין) לחוק מיסוי המקרקעין נכללה הוראה המנחה את הממונים להתעלם מהתמורה המדווחת, בין היתר, אם ההפרש בין שווי השוק לבין התמורה המוצהרת הוא כ-30% (או יותר).

יתרה מכך, לפי הנחיות הנציבות, אמור הממונה האזורי להפנות את תשומת לב פקיד השומה הנוגע בדבר להפרשי השווי הללו (למרות שהמידע מועבר באמצעות המחשב למאגר המודיעין של האגף כדבר שבשיגרה).

למרות שהדבר לא נכתב במפורש בהוראת הפרשנות האמורה, ניתן להניח, כי "כוונת המשורר" היתה למקרים בהם שווי השוק גבוה מהשווי המוצהר, אך במציאות הפיסקאלית הבלתי אפשרית שבה אנו חיים, ניתן בהחלט לחשוב על מקרים בהם השווי המוצהר דווקא גבוה משווי השוק.

טול, למשל, מקרה של בעל שליטה באיגוד, שמוכר לאותו איגוד "דירת מגורים מזכה", בפטור ממס.

אפשרות נוספת הינה עיסקה בין צדדים קשורים, כאשר המוכר "נהנה" מהקלות מרחיקות לכת בנטל המס האפקטיבי, אם בשל הוראות ספציפיות בחוק למיסוי מקרקעין, אם בשל "ניצול" הפסדי הון (שהיו לו), אם בשל הוראות אמנה למניעת כפל מס, ו/או מכל סיבה אחרת.

לכאורה, גם במקרים כאלו אמור הממונה "להתערב" ולקבוע שווי שוק שהינו נמוך מהתמורה המוסכמת. יש לשער, כי אכן יפעיל סמכויות אלו הלכה למעשה, אם יגיע למסקנה כי התמורה עבור הזכות נקבעה שלא בתום לב.

השאלה המעניינת באמת במקרים שכאלו, הינה זו: האם ניתן לחייב את הפרשי השווי הללו (כאשר התמורה החוזית עולה על שווי השוק) במס הכנסה, או שמא המדובר ב"לאקונה", שהינה חסינת מס?

לכאורה ניתן להניח, כי בהיעדר הוראה ספציפית בפקודת מס הכנסה, לא ניתן להטיל מס הכנסה על סכום "ההטבה הרעיונית", שהפיק מוכר הזכות. חסידי גישה זו ינסו להסתמך, מן הסתם, על הוראות סעיף 6(ה) לחוק מס הכנסה (תיאומים בשל אינפלציה), התשמ"ה-1985, ויטענו, כי "היא הנותנת".

מנגד, פקיד השומה יפנה את תשומת הלב, ככל הנראה, להחלטת בית המשפט העליון בעניין "זילברשטיין-מינץ" (ע.א 533/89), בה נקבע, כי ניתן להטיל מס על הכנסה רעיונית, על רקע עסקי, גם בהיעדר הוראה ספציפית בפקודת מס הכנסה.