מס מכירה בדירת מגורים לפי תיקון 50: רק לאחר היום הקובע

מס המכירה הוטל על "מכירת מקרקעין", היינו מכירת זכות במקרקעין או עשיית פעולה באיגוד מקרקעין (כגון: מכירת מניות חברה שהיא איגוד מקרקעין), למעט העברה שהיא שינויי ייעוד. תחולת מס המכירה נקבעה ליום 1.1.2000, דהיינו, מס המכירה חל על מכירות או פעולות באיגוד מקרקעין שאירעו מאותו יום ואילך, לפי המשמעות של מושגים אלה בחוק מיסוי מקרקעין ולפי הפסיקה שפירשה אותם.

ככלל, שיעור מס המכירה נקבע ל-2.5% משווי המכירה. עם זאת, מכירת דירת מגורים שהיא מלאי עסקי ומכירת "דירת מגורים מזכה" בידי מי שהיה זכאי להטבות לפי פרק שביעי 1 לחוק עידוד השקעות הון (להלן ביחד: "דירת קבלן") - חייבות במס מכירה בשיעור 0.8% בלבד. חריג נוסף נקבע לגבי מכירת "דירת מגורים מזכה": מכירה כאמור פטורה ממס מכירה. אין זאת אלא, כי במכירת דירת מגורים שאינה נכללת בגדר "דירת מגורים מזכה" ואף אינה מהווה דירת קבלן (כמשמעותה לעיל), שיעור מס המכירה הינו 2.5%.

מהי אפוא "דירת מגורים מזכה"? בקצרה אציין, כי המדובר בהגדרה שהתווספה במסגרת תיקון 34 לחוק מס שבח, והקובעת תנאי כללי נוסף לקבלת פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים: הפטור כאמור יינתן רק לדירות ששימשו בעיקרן למגורים, ולא לדירות שיכלו לשמש למגורים על-פי טיבן אך נוצלו בפועל למטרות עסקיות, כגון: למרפאה, למשרד וכו'. עם זאת, אין זה נדרש כי כל הדירה תשמש למגורים, אלא די בכך שהדירה שימשה בעיקרה למגורים בפרקי הזמן הנקובים בהגדרת "דירת מגורים מזכה".

עוד יצוין, כי מס המכירה לא הותר בניכוי כהוצאה בידי המוכר, וזאת למעט במקרה של מכירת דירת קבלן (כמשמעותה לעיל).

ביום 24.3.02 פורסם ברשומות תיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: התיקון), הכולל הקלות מיסוי נרחבות במטרה לעודד את ענף הנדל"ן. בגדרו של התיקון נקבעה שורה ארוכה של הוראות המתקנות הן את חוק מיסוי מקרקעין והן מספר חוקי מס נוספים. כך, תוקנו, בין היתר, הוראות חוק מיסוי מקרקעין שעניינן בהטלת מס המכירה. תחולת הוראות אלה - כמו גם רוב הוראות התיקון - הינה ביחס למכירות שבוצעו החל מיום 7.11.01 (להלן: היום הקובע), והן תיכנסנה לתוקפן בתום 60 ימים מיום פרסום התיקון.

ראשית, נקבע, כי מס המכירה יותר בניכוי בין במכירה החייבת במס על-פי פקודת מס הכנסה ובין במכירה החייבת במס על-פי חוק מיסוי מקרקעין.

עוד נקבע בתיקון, כי מס המכירה יוטל רק על מכירת מקרקעין אשר יום רכישתם קדם ליום הקובע (יצוין, כי נפלה טעות בנוסח ההוראה המתקנת בעניין זה). דהיינו, מס המכירה לא בוטל לחלוטין אלא רק לגבי מכירת מקרקעין שנרכשו/יירכשו לאחר היום הקובע. ואולם, לגבי דירת קבלן (כמשמעותה לעיל) נקבע, כי על מכירתה (החל מהיום הקובע) יוטל מס מכירה בשיעור 0% במקום השיעור של 0.8% שהיה עובר לתיקון. זאת, אף אם הדירה נרכשה לפני היום הקובע.

מהו הדין לגבי דירת מגורים שאינה דירת קבלן אך גם אינה עונה להגדרת "דירת מגורים מזכה" (כגון: דירת מגורים המשמשת כמשרד)? מכירת דירה כזו - כמו גם מקרקעין אחרים שאינם דירת מגורים (כגון: קרקע) - חייבת במס מכירה אם יום רכישתה אירע לפני היום הקובע. לשון אחר, מכירת דירה כאמור אינה חייבת במס מכירה רק אם נרכשה/תירכש לאחר היום הקובע.