פרשנות ביהמ"ש לתוכנית לצורך חישוב היטל השבחה

חברות אורבנית יזמות בע"מ ואביחי סטולרו בע"מ (להלן: המערערות) הינן בעלות הזכויות בחלקה המצויה דרומית לשדה התעופה בהרצליה (להלן: החלקה).

לפי תוכנית המתאר הר/253א', אשר נכנסה לתוקף בשנת 1961, סווג מרבית שטח החלקה כאיזור חקלאי.

בשנת 1996 נכנסה לתוקף תוכנית הר/1926, אשר ייעדה להפקעה רצועה בחזית החלקה, לצורך הרחבת רחוב הבריגדה היהודית, תוך שינוי ייעוד הקרקע הרלוונטית מ"איזור חקלאי א'" ל"דרך".

ב-1999 אושרה תוכנית הר/1951. בתוכנית זו שונה ייעודה של החלקה לייעודי תחנת דלק, הפקעה לדרך ציבורית ושצ"פ, והיתרה - חקלאי.

בין המערערות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה (להלן: המשיבה) התנהלו הליכים בבית המשפט, אשר סיומם בהסכם פשרה שקיבל תוקף בבית המשפט העליון, בזו הלשון:

"א. המשיבים 4-3 מודיעים בזה, כי אין בתוכנית הר/1951 נשוא הערעור כדי להגביל את האפשרות והסמכות על-פי דין להכין ולאשר כל תוכנית שבסמכות ועדה מחוזית על המקרקעין.

"ב. המשיבים 4-3 מקבלים עליהם, כי במקרה של אישור תוכניות כאמור, לא יתבעו פיצויים על-פי סעיף 197 או כל פיצוי אחר, בגין שינוי הייעוד, אולם כן יהיו זכאים לפיצוי במידה שהייעוד החדש יפגע בערך המקרקעין מתחת לשווי החקלאי הנוכחי ערב אישורה של תוכנית הר/1951.

"ג. אין באמור לעיל כדי לשלול כל זכות להתנגדות לתוכנית לשינוי תוכנית הר/1951 על-פי כל דין.

"פסק דין: כמוסכם על בעלי הדין, יש להבין את החלטת הוועדה המחוזית המאשרת את תוכנית הר/1951 בכפוף להודעה מטעם משיבים 4-3 המקובלת על המשיבים 1 ו-2, המסומנת מ/1 ומהווה חלק בלתי נפרד של פסק דין זה.

"ההודעה תצורף לתיק התוכנית הנ"ל. בהתאם, תתוקן הערת האזהרה במשרד רישום המקרקעין".

בעקבות פסק דינו של בית המשפט העליון, פנה יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה אל רשם המקרקעין וביקש לתקן רישום הערת האזהרה שנרשמה, כדלקמן:

"בעל הקרקע לא יתבע פיצויים לפי סעיף 197 או כל פיצוי אחר בגין שינוי הייעוד שייעשה בתוכנית בסמכות הוועדה המחוזית, אולם כן יהיה זכאי במידה שהייעוד החדש יפגע בערך הקרקע מתחת לשווי החקלאי הנוכחי ערב אישורה של תוכנית הר/1951. העתק פסק הדין בע"א 675/00 וההודעה שהינה חלק בלתי נפרד ממנו רצ"ב ויצורפו להערת האזהרה".

בגין אישור התוכנית הוציאה המשיבה למערערות שומת היטל השבחה, אשר הועברה להכרעתו של שמאי מכריע (דוד טיגרמן).

המערערות טענו בפני השמאי המכריע, כי לאור פסק הדין של ביהמ"ש העליון ורישום הערת האזהרה המעודכנת, חל שינוי מהותי בזכויותיהן לרעה, מחד, ושל המשיבה לטובה, מאידך.

מכאן, טענו המערערות, כי המצב התכנוני הקיים בעקבות פסק הדין, כולל בתוכו את כל המגבלות והאיסורים אשר את ערכם היה על השמאי המכריע להביא בחשבון.

כך, טענו המערערות, לא יכול להיות ספק, כי המגבלה שהוטלה על זכותן להגשת תביעת פיצויים לפי סעיף 197 גם במקרה של שינוי ייעוד שאינו נובע כלל מפינוי שדה התעופה של הרצליה - צריכה להילקח בחשבון בעת הערכת שווי ההשבחה.

בשומתו לקח השמאי המכריע בחשבון רק את המגבלה הראשונה בדבר קיום הייעוד לתחנת תדלוק כייעוד על תנאי עד לפינוי שדה התעופה.

בשומתו קבע: "סיכון ואי ודאות. בהתאם להוראות התוכנית בדבר שינוי ייעוד עם העברתו של שדה התעופה הסמוך, יש לבצע הפחתה של כ-22% משווי הקרקע במצב חדש. הפחתה בגין סיכון תחושב הן משווי תחנת התדלוק והן משווי השטח המסחרי המתוכנן בתחומה המתקיים בזכותה".

באשר למגבלה השנייה מציין השמאי: "השומה תיערך ליום תחילת התוכנית. בנסיבות אלה אינני מתייחס לפסק הדין בשומת היטל השבחה זו".

על הכרעת השמאי המכריע הגישו המערערות ערעור לבימ"ש השלום בתל אביב, שנדון בפני השופטת מארק.

לטענתן, שגה השמאי המכריע משלא הביא בחשבון את העובדה שעל התוכנית הר/1951 חלה מגבלה מהותית משפטית, המהווה חלק בלתי נפרד ממנה וה"מכרסמת" באופן מהותי מזכויות בעלי הקרקע ומההשבחה של המקרקעין. לגרסתן יש להביא בחשבון, לצורך חישוב היטל ההשבחה, את ההשפעה המרעה של מגבלות משפטיות מהותיות המוחלות על זכויות בעלי קרקע מכוח תוכנית.

מנגד טענה המשיבה, כי פסק הדין אינו מהווה חלק מתוכנית, ואין להתחשב בו לצורך קביעת השבחה. לטענתה, בהתאם להוראת סעיף 4(7) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, שומת ההשבחה תיערך ליום תחילת התוכנית. מכאן שביום תחילת התוכנית, טרם ניתן פסק הדין, על כן, טוענת המשיבה, בדין וכחוק הכריך השמאי המכריע את היטל ההשבחה ליום הקובע, בלא להתחשב בפסק הדין.

טענה נוספת של המשיבה היא, כי פסק הדין שניתן, נתן ביטוי להסכמה בין הצדדים, אינו מתיימר לשנות את התוכנית או לאשר אותה, והתוכנית לא שונתה ולא פורסמה לגביה הודעה כלשהי בדבר שינוי או תיקון.

השופטת מארק קובעת, כי כל פסק דין מינהלי שבא לאחר אישור תוכנית במסגרת הביקורת השיפוטית, ומתקן, מפרש את התוכנית, מבטא את הנורמה התכנונית משפטית הסופית, החלה על המקרקעין, ועל-פי תוכנו התכנוני והנורמטיבי נקבעות הזכויות והחובות לעניין היטל השבחה ולעניין פיצויים על-פי סעיף 197 לחוק.

בתוספת השלישית נקבע, כי "השבחה - עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תוכנית".

בית המשפט העליון הוא בעל הסמכות מכוח הדין לדון בהחלטות מוסדות התכנון בדבר אישור תוכניות. שוני באשר לקביעת הזכויות המהותיות מכוח תוכנית, כפי שנקבע על ידי בית המשפט המוסמך, ואישור התוכנית בכפוף לכך מהווים "אישור התוכנית" לעניין חישוב היטל ההשבחה.

על כן, אישורה הסופי של התוכנית הר/1951 נעשה רק בכפוף לשינוי שהוכנס בעקבות פסק הדין של בית המשפט העליון, כפי שבא לידי ביטוי גם בתוכנה של הערת האזהרה.

בית המשפט העליון פעל מכוח הסמכות הנתונה לו על-פי הדין; מששונה מהזכויות המהותיות של בעלי הקרקע לפי תוכנית הר/1951 כתנאי לאישור התוכנית - הרי ששינוי זה הינו חלק בלתי נפרד לצורך חישוב הרכיבים המיטיבים והמרעים של התוכנית לעניין היטל השבחה.

לטענת המשיבה - כי השומה תיערך ליום תחילת התוכנית, ופסק הדין ניתן מאוחר יותר - עונה השופטת מארק כי: משעה שנקבעה בפסק הדין הנורמה כדין, היא תחול על התוכנית ממועד תחילתה.

ברור מפסק הדין, כי הוא שינה את התוכנית. צירופו של פסק הדין לתיק התוכנית, בכל מקום שיש תוכנית, ולרבות תיקון הרישום בלשכת רישום המקרקעין - מבטאים הודעת שינוי התוכנית לכולי עלמא, ועל כן השינוי הוא IN REM ולא התחייבות אישית של המבקשים הניתנת לאכיפה.

פסק הדין הוא בעל השפעה על "השבחה" שלפי תוכנית הר/1951, ולכן - קובעת השופטת מארק - יש להביא זאת בחישוב שווי המקרקעין על פי התוכנית ופסק הדין. מכאן שהערכת השווי האמיתי של המקרקעין צריכה לכלול את אלמנט הסיכון בגין שינוי התוכנית, בלא פיצוי, ולכן גם אם התוכנית לא תשונה בעתיד - עדיין אלמנט הסיכון קיים בקרקע ומשפיע על שווייה.

התוצאה הסופית: ביהמ"ש מחזיר לשמאי המכריע את שומתו המכרעת, ומורה לו לערוך מחדש שומתו המכרעת, תוך שהוא יביא בחשבון את מלוא ההשלכות שהוטלו על המקרקעין בתוכנית הר/1951 כתוצאה מפסק דינו של ביהמ"ש העליון ומהערת האזהרה מכוחו על המקרקעין נשוא הדיון למועד אישורה של התוכנית.

בית משפט השלום בת"א, השופטת: ד. מארק-הורנצ'יק, בש"א 134234/01.

ב"כ המערערות: עו"ד יוסף פרוכטמן.

ב"כ המשיבה: עו"ד אילנה בראף-שניר.