מקפצה או מדרגות: הוויכוח הוא טכני

"במקרקעין שבהם אושרו מספר תוכניות בזו אחר זו, בלי ששולם היטל עקב אף אחד מאישורים אלה, תהא ההשבחה ההפרש בין שוויים של המקרקעין בסמוך לפני אישורה של התוכנית הראשונה לבין שוויים מיד לאחר אישורה של התוכנית האחרונה" (חוק התכנון והבנייה, התוספת השלישית, ס' 4(5)).

על פרשנותו של סעיף זה התפתחו שתי אסכולות: זו המפרשת כי במקרה של רצף תוכניות משביחות יש לילך בשיטת "המקפצה", לאמור - עריכת שומה אחת למועד אישור התוכנית המשביחה האחרונה הכוללת את כל התוכניות המשביחות, כאילו אושרו במועד בו אושרה האחרונה; וגישת "המדרגות", לפיה תיבחן ההשבחה, בנפרד לכל תוכנית בעת אישורה וצירוף כל ההשבחות יקבע את מלוא ההשבחה החייבת בהיטל.

במחלוקת זו שבין חסידי "המקפצה" וחסידי "המדרגות", חולקים שמאי מקרקעין ועורכי דין שעיסוקם בכך, וכדרך הטבע היא הגיעה לפתחם של בתי המשפט. לפני מספר ימים ניתן פסק דין בדיון נוסף בבית המשפט העליון בעניין הידוע כ"הלכת בית הכרם".

בקליפת אגוז, מדובר במקרקעין המצויים בבית הכרם בירושלים ועליהן חלו שלוש תוכניות: תוכנית הידועה כתוכנית "קנדל" שאושרה ב-1944, תוכנית משנת 1959 שפגעה בזכויות שהעניקה תוכנית "קנדל", ותוכנית שהחזירה עטרה ליושנה על-ידי החזרת "זכויות קנדל", פחות או יותר, משנת 1980.

המחלוקת בתיק היתה אם לחשב את ההשבחה על-פי הפרש השווי שבין התוכנית הפוגעת משנת 1959 וזו המשביחה משנת 1980, או שמא לחשב את ההשבחה מתוכנית "קנדל" ועד לתוכנית המשביחה, בהתעלם מהתוכנית הפוגעת, ואזי, למעשה, אין השבחה כלל, והרי כל שעשתה התוכנית המשביחה היא להשיב את זכויות תוכנית "קנדל" לחלקה. סוגיה זו העסיקה שמאי מכריע, בית משפט שלום, בית משפט מחוזי ובית משפט עליון (רע"ה 7172/96 קרית בית הכרם בע"מ נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים).

לאחר מתן פסק הדין בבית המשפט העליון ניתנה הרשות לדיון נוסף בהרכב מורחב, וכאמור, לפני מספר ימים, ניתנה הפסיקה (דנ"א 3768/98 קרית בית הכרם בע"מ נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים). אשר לסוגיה המרכזית בתיק, הרי שדעת הרוב קבעה, כי באופן עקרוני יש לחשב היטל השבחה החל מתוכנית פוגעת ולא להתחשב בתוכניות משביחות שקדמו לה. ענייננו כאן לא בהלכה, שכבר זכתה לסקירה בעמודים זה, אלא לסוגיית המדרגות-מקפצה, שגם היא זכתה לדיון נכבד, אגב ולצורך הכרעה בשאלה המרכזית.

השופט חשין (אליו הצטרפה השופטת דורנר), שכתב את דעת המיעוט, סבור, כי למקרה של רצף תוכניות משביחות, השיטה היחידה שיש לילך בה הינה שיטת המדרגות. לטעמו, כל שיש בסעיף 4(5) לתוספת הוא הוראה, שיש להביא בחשבון את כל התוכניות המשביחות ברצף ולא רק את האחרונה, אך שיטת החישוב חייבת לילך בהדרגה מתוכנית לתוכנית, ולקבוע את ההשבחה בנפרד וסך ההשבחות יהיה הסכום ממנו ייגזר ההיטל. לדעתו: "גישת המקפצה אינה גישה המחויבת בדין ולא עוד אלא שאפשר אין היא גישה מותרת כלל".

השופט אור, שחלוק היה על השופט חשין בסוגיה העיקרית, מתייחס אף הוא לסוגיית המקפצה-מדרגות. השופט אור קובע, כי בפסק הדין המקורי של בית המשפט העליון הוא לא נקט עמדה מכרעת בשאלה של דרך חישוב היטל ההשבחה במקרה של תוכניות משביחות עוקבות, ומסכים, כי דרך חישוב ההשבחה במקרה של רצף תוכניות משביחות מעלה שאלות לא קלות, שיש לדעתו להשאירן בצריך עיון ולא לפסוק בהן בדיון זה.

מעניין לציין, כי גם השופט אור קובע, שאם במקפצה עסקינן, הרי "בעת חישוב ההשבחה בהתאם להוראות סעיף 4(5) יש לבודד את עליית ערך הקרקע כתוצאה מהתוכניות המשביחות, מתוך העלייה הכוללת בשווי הקרקע, אשר עשויה להיות מושפעת גם מגורמים אחרים.

"אין, לדעתי, לשלול, במקרים מתאימים, כי פעולה זו תיעשה על-ידי קביעת שיעור העלייה הכולל בשווי המקרקעין הנידונים בין שתי נקודות הזמן הרלוונטיות כאמור בסעיף 4(5), בהפחתה של העלייה הכללית, בלא קשר לתוכניות המשביחות, בשווי המקרקעין בתקופה הנידונה ובאיזור הנדון".

עולה מהאמור, לדעתי, כי קיים קונצנזוס בין השופט חשין לשופט אור (אליהם הצטרפו חמשת שופטי ההרכב הנוספים, מי לזה ומי לזה), כי בכל מקרה שעוסקים אנו ברצף של תוכניות משביחות, יש להטיל היטל השבחה רק על ההשבחות הנובעות מאותן תוכניות, ולא על השפעות לבר תכנוניות, וזאת יש לשום, או לפי שיטת המקפצה תוך נטרול כל השפעה שאינה נובעת מתוכנית, או בשיטת המדרגות, ואזי ממילא עלינו להגיע לאותה תוצאה.

ולסיום שתי הערות:

גילוי נאות מחייב אותי לאמר, כי מקדמת דנא סבור הייתי, ששיטת המדרגות היא השיטה הנכונה לגבי תוכניות המתפרשות על פני שנים, ואם, כתוצאה מכך, חטאתי בקריאה לא אובייקטיבית של פסק הדין, הריני מודה בכך.

לדעתי, לאור פסק דין זה, ומשמצאנו כי גם בשימוש בשיטת המקפצה יש לעקר כל עליית ערך שאינה נובעת מתוכנית, הרי שהוויכוח באיזה שיטה לבחור הופך ממהותי, היכול להשפיע על התוצאה, לטכני בלבד, ועוצמתו, מן הסתם, תשכח.