היטל השבחה - רק בגין תוכניות משביחות

היטל השבחה הינו סוג של היטל, או יותר נכון מס (בעבר נקרא מס השבחה), שבעל קרקע נדרש לשלם לרשות מקומית בגין עליית שווי הקרקע, שנגרם כתוצאה מתוכניות שאושרו ושגרמו להשבחת המקרקעין. שיעור ההיטל עומד על 50% מעלות שווי המקרקעין, כשלצורך העניין יש לקחת בחשבון את הפרש השווי של המקרקעין ערב אישור התוכנית המשביחה ואחריה.

הבסיס החוקי לכך הינו התוספת השלישית של חוק התכנון והבנייה התשכ"ה 1965. יש וההשבחה הינה בגין עלות שווי הקרקע שקרתה בשל תוכנית אחת, ויש וההשבחה הינה בגין מספר תוכניות, שבזו אחר זו, השביחו את המקרקעין. נשאלת השאלה, מה בנוגע למצב בו במשך עשרות שנים מאושרות תוכניות בזו אחר זו על המקרקעין, אך לא כל התוכניות היו משביחות אלא היו ביניהן גם כאלה שלא השביחו אלא אף פגעו. השאלה היא, האם במקרה מעין זה יש לקחת בחשבון גם תוכניות הפוגעות?

הקושי בהבנת העניין נובע מפרשנות שיש לתת לסעיף 4 (5) לתוספת הראשונה לחוק התכנון והבנייה, הקובע: "(5) במקרקעין שבהם אושרו מספר תכניות בזו אחר זו, בלי ששולם היטל עקב אף אחד מאישורים אלה, תהא ההשבחה ההפרש בין שוויים של המקרקעין בסמוך לפני אישורה של התכנית הראשונה לבין שוויים מיד לאחר אישורה של התכנית האחרונה".

שאלה נכבדה זו נידונה בעבר בבית המשפט העליון והוכרעה (רע"א 7172/96 קרית בית הכרם בע"מ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים). ונקבע לגביה, שאין לקחת בחשבון את התוכניות הפוגעות אלא רק את המשביחות.

לאחרונה נידונה השאלה בדיון נוסף, והפעם קיבלנו פסק דין מוחלט בנושא. העניין נדון בהרכב מיוחד של השופטים שלמה לוין, תיאודור אור, אליהו מצא, מישאל חשין, טובה שטרסברג-כהן, דליה דורנר ודורית בייניש בעניין דנ"א 3768/98 קרית בית הכרם בע"מ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים.

בעניין קרית בית הכרם בע"מ, העותרים הינם בעלי מקרקעין בירושלים. על המקרקעין חלו במהלך השנים שלוש תוכניות מתאר רלוונטיות. תוכניות מתאר הראשונות השביחו את המקרקעין, אך התוכנית השלישית הפחיתה באופן דרסטי את אחוזי הבנייה. בתוכנית הרביעית, שהיו בה מספר שלבי ביצוע, אחוזי הבנייה גדלו בהרבה. כלומר, לעניין זה החשיבות לשלוש תוכניות. הראשונה שקבעה אחוזי בנייה, השניה שפגעה והורידה אחוזי בנייה, והשלישית שהשביחה שוב אחוזי בנייה.

המשיבה דרשה, כי היטל השבחה ישולם לפי הפרש השווי בין התוכנית הפוגעת (השנייה) ושווי לאחר התוכנית החדשה (השלישית). העותרים ביקשו, כי היטל השבחה ישולם לפי הפרש שווי לפני התוכנית הראשונה ביחס לשווי לאחר התוכנית השלישית, כשבמקרה זה, לא היה נוצר הפרש שווי ועל כן לא היה חל היטל השבחה.

בהכרעה הקודמת (רע"א 7172/96), שופטי בית משפט העליון בדעת רוב סברו, כי יש לקחת את הפרש השווי לאחר התוכנית הפוגעת (השווי הנמוך) ולהשוותו עם השווי הגבוה שנוצר לאחר אישור התוכנית השלישית, כלומר עמדת העירייה התקבלה. בדיון הנוסף, וגם הפעם בעמדת הרוב, עמדת המשיבה התקבלה בשנית.

שני השופטים שלמעשה נתנו את פסק הדין נחלקו בדעותיהם. השופט אור, שישב גם בהרכב הקודם ותמך בעמדת המשיבה, ולעומתו השופט חשין, שהצטרף לצורך הדיון הנוסף ותמך בעמדת העותרים.

השופט אור קבע, כי בעניין דנן לא חלה בכלל ההוראה של סעיף 4 (5) לעיל, באשר לדעתו סעיף זה מדבר רק על מצב שבו התוכניות השביחו זו אחר זו את הקרקע, ולא שבאמצע חלה תוכנית פוגעת. לדעתו, במצב שחלה גם תוכנית פוגעת, יש לקחת את הפרשי שווי קרקע לאחר תוכנית פוגעת ועד לאחר התוכנית המשביחה, ואם בעלי הקרקע איבדו את זכותם לקבל פיצויים כלשהם בגין התוכנית הפוגעת בשעתו בשל התיישנות - בעיה שלהם.

לעומת זאת השופט חשין בדעה, כי בסיטואציה זו, שבעלי הקרקע לא קיבלו פיצויים על המקרקעין (פיצויי פגיעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה), יש להתחשב בשווי המקרקעין לפי ההפרש ערב התוכנית הפוגעת (ולא אחרי התוכנית הפוגעת כעמדת השופט אור), וביחס לשווי לאחר התכנית המשביחה. בעניין דנן, ערב התוכנית הפוגעת היו לבעלי הקרקע זכויות דומות לאלו שלאחר התוכנית האחרונה, וכך יצא שלמעשה אין השבחה בין מצב שלפני התוכנית הראשונה לשלישית.

למעשה, המחלוקת האמיתית בין השופטים הינה לגבי מצב בו יש מספר תוכניות, כשחלק משביחות וחלק פוגעות, והבעלים משום מה לא דרשו ולא גבו פיצויי פגיעה. אם הבעלים דרש פיצוי פגיעה, אז למעשה הם פוצו על אובדן השווי, וכעת, עם התוכנית המשביחה החדשה, יש לחשב את ההפרש בין שווי לאחר תוכנית פוגעת ולאחר תוכנית משביחה.

לעומת זאת, אם הבעלים לא דרשו את פיצויי הפגיעה, יצא, כלשון השופט חשין, שהוא משלם היטל גם על הפגיעה.

עמדת הרוב, כפי שבוטאה בפסק דין, קבעה, כי התכלית החקיקתית של סעיף 4 (5) מובילה למסקנה, שהיא חלה רק על תוכניות שמשביחות זו אחר זו, ולא שבאמצע "קרתה תקלה" ויש תוכנית פוגעת. בזה בא כנראה לסיומו אחד מהנושאים השנויים במחלוקת לגבי פרשנות של סעיף 4 (5) לעיל. יחד עם זאת לא מן הנמנע, כי מקרים מעין אלו יכולים להיות בין השיקולים לתת הארכה להגשת תביעה לפיצויים מצד שר הפנים, ובכך לא לגרום לכך שבעלים יצא נפסד לגמרי.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.