סעד מן הצדק - לא תמיד

לפי הפסיקה, עת מוכח כי הדייר עזב את המושכר ואין בכוונתו לחזור אליו, יש להסיק כי "נטש" את המושכר וכי המושכר יחזור לבעל הבית ללא תשלום. לעיתים הדייר המקורי עושה העברות ממנו לגופים אחרים שבשליטתו כגון חברות, תוך שהוא נשאר במושכר ללא שמודע שייתכן ומסתכן בעילת הנטישה.

כזה היה המקרה בעניין שהתברר לאחרונה בפני השופט אשר גולדין מבית משפט השלום בתל-אביב בעניין ת.א 55561/95 גלזר צבי ואח' נ' רבקה שטרן ואח'.

בעניין שטרן הנ"ל, התובעים הם בעלי בניין, ואחת מהדירות היתה בשכירות מוגנת לנתבעת 1 ובעלה המנוח.

לימים העבירה הנתבעת 1 את זכויותיה לחברה בבעלות הנתבעת 1 ובנותיה, שהינה הנתבעת 3, אך הנתבעת 1 החלה להפעיל מהמושכר עסק לגמרי אחר (טיפול בתשלומי פיצויים מהגרמנים) ותחת גוף משפטי אחר.

לאחר שמיעת העדויות והוכחות השופט גולדין הגיע למסקנה, כי אמנם הנתבעת 3, קרי החברה שלכאורה אמורה להיות דיירת מוגנת, אינה פעילה במקום ותחתיה מנוהל במושכר עסק לגמרי אחר, ועל כן הנתבעת 3 למעשה נטשה את המושכר.

השופט גולדין, בנתחו את עילת הנטישה ובהסתמך על הפסיקה קובע, כי הנטל להוכיח שאמנם הדייר נטש את המושכר הינו על בעל הבית. כלומר, הדייר המוגן לא חייב להוכיח שלא נטש ודי בכך שיביא ראיות מהימנות לקיומו של מצב דברים שהוא טוען.

השופט גולדין קובע, כי יש להוכיח שני יסודות בהוכחת עילת נטישה. האחת: יסוד עובדתי אובייקטיבי, כלומר בפועל הנתבעת 3 עזבה. השנייה: יסוד נפשי סובייקטיבי, כלומר היעדר כוונה מצד נתבעת 3 לחזור אל המושכר. בעניין שטרן, התגלה ממצאי חוקר פרטי, שאמנם נתבעת 1 מתגוררת בחו"ל, וכי החברה שהינה הדיירת המוגנת הרשמית, כלומר נתבעת 3, אין לה יותר כל זיקה לדירה. השופט גולדין הסיק מכתובת רשומה של החברה שאינה במושכר אלא במקום אחר, שאמנם יש כאן נטישה ועכשיו נטל ההוכחה עובר אל הנתבעים להביא ראיות לסתור להראות, כי נסיבות המקרה אינן מצדיקות את המסקנה שהיתה נטישה.

דא עקא, כי הנתבעת 1 או 3 לא הצליחו להראות כל מסמך המעיד על קיומן במושכר כגון דו"חות כלשהם כמו דו"חות מע"מ או מסמכי עירייה למיניהם.

השופט גולדין דחה גם את בקשת סעד מן הצדק של הנתבעים. כידוע, סעד מן הצדק הינו מקרה מיוחד בו השופט מגיע למסקנה, כי דין הדייר להתפנות בשל עילות שהוכחו בתביעה אך מתחשב בנסיבות, ומורה על אי פינוי וזאת בדרך כלל תוך הטלת פיצויים על הדייר שקיבל פסק דין נגדו (סעיף 132 לחוק הגנת הדייר).

בעניין שטרן הנ"ל השופט גולדין קובע, כי "במשטר החוקתי השורר היום, כאשר זכות הקניין עלתה לרמה של זכות יסוד, יש להקפיד על מילוי חובותיו של דייר מוגן יותר מבעבר וההלכה שנאספו סביב סוגיה של מתן סעד מן הצדק חייבות להיבחן מחדש מתן זיקה להוראה חוקתית זו. דיני הגנת הדייר באים לגרוע מזכויות הבעלות ולפיכך אין לפרש אותם על דרך ההרחבה אלא על דרך הצמצום".

כמו כן השופט גולדין מסתמך על פסיקה אשר מקשה יותר עם דייר בבית עסק מאשר בדירת מגורים בכל הקשור לדיני סעד מן הצדק. בעניין זה השופט גולדין מסתמך בין היתר על דברי השופט בר-אופיר בספרו על "סוגיות בדיני הגנת הדייר", אשר קובע, כי "הקו המנחה את בית המשפט בבואו להעניק סעד מן הצדק הוא שקילת חומרת התוצאה של פינוי מחד גיסא לעומת החומרה של הפרת החוק מאידך גיסא. שקילה זו נעשית על-פי כל נסיבות הן של תוצאות הפינוי והן של מידת ההפרה והסעד יינתן אם וכאשר בית המשפט שוכנע ולא די בפחות מכך, שתוצאות הפינוי עולות בצורה ממשית בחומרתן על חומרת מידת ההפרה... ועוד מקובל הוא בפסיקתו של בית המשפט העליון... שיש להקפיד עם דייר של בית עסק יותר מאשר עם דייר של דירה...".

יודגש, כי במקרה דנן, גם עילת "העברת המושכר", יכלה לעמוד לרועץ הנתבעים אך נושא זה לא נותח, וככל הנראה, היה די בעילה של נטישה כדי לפסוק על פינוי הדייר.

הכותב הינו בעל משרד המתמחה בדיני מקרקעין, דיני תכנון ובניה וממ"י וגם אדריכל.