ועדה למיסוי מקרקעין: מחיר קרקע לחישוב מס רכישה כולל עלות הפיתוח

כך קבע באחרונה הרכב של ועדה לענייני מיסוי מקרקעין, שליד בית המשפט המחוזי בבאר-שבע, בדחותו ערר של חברת טבע-טק, חברה-בת של טבע.

טבע-טק פנתה למשרד התמ"ס בבקשה לקבל את המלצתו למינהל לרכישת קרקע לצורך הקמת מפעל ברמת-חובב. החברה שילמה הוצאות פיתוח לתמ"ס בסכום של 4 מיליון שקל. רק לאחר מכן הוחל בביצוע עבודות הפיתוח, ונשלחה המלצת התמ"ס למינהל. כשנה וחצי לאחר מכן נחתם חוזה הפיתוח עם המינהל בגין הקרקע, שתמורתה היתה 887 אלף שקל.

מינהל מיסוי מקרקעין בבאר-שבע העמיד את שווי רכישת המקרקעין על-ידי טבע-טק, לצורכי מס רכישה, על 5.4 מיליון שקל, בצרפו את הסכום ששולם לתמ"ס בגין הוצאות פיתוח, ולמינהל - בגין הקרקע.

טבע-טק הגישה השגה על כך, בטענה, כי יש לחשב את מס הרכישה רק על הסכום ששילמה למינהל. ההשגה נדחתה. על כך הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי בבארשבע.

בא כוח החברה טען, כי שווי הרכישה אינו אמור לכלול את התשלומים בגין הוצאות הפיתוח. לחלופין יש לכלול בו רק הוצאות פיתוח שנעשו בגבולות המגרש, בהיקף של 15%. בכל מקרה, יש לכלול רק את ההוצאות בגין הפיתוח הישיר, המתייחס למגרש שנרכש, ולא הוצאות הפיתוח הקשורות לשטחים הציבוריים שמחוץ למגרש עליו נבנה המפעל.

מינהל מיסוי מקרקעין טען בבית המשפט, כי במס הרכישה נכללו רק הוצאות הפיתוח שנעשו במגרש עד ליום הוצאת השומה, וכי בהתאם לחוזה הפיתוח עם המינהל, הפיתוח שהיה על החברה לבצע כדי שהמינהל יכרות עמה חוזה פיתוח, לא הוגבל לשטח מגרש המפעל עצמו.

הרכב הוועדה, בראשות השופט בדימוס יעקב בנאי, בהחלטתו לדחות את ערעור טבעטק, קבע, כי מה שמכריע הוא לא המבנה ההסכמי, אלא המבחן המהותי. שכן שתי העסקאות, הן עם המינהל והן עם התמ"ס, כרוכות זו בזו, וכי הפיתוח הסביבתי משביח את ערך הנכס. משום כך יש לכלול בדמי הרכישה של הנכס גם את הוצאות הפיתוח.

"הנכס", קבעה הוועדה, "כפי שנרכש על-ידי טבע-טק, כולל הפיתוח שנעשה בו ובסביבתו, נרכש בסכום ששולם על-ידה למינהל ולתמ"ס". הוא קבע, כי בחישוב מס הרכישה יובאו בחשבון עבודות פיתוח בהיקף של 69% בלבד, שנעשו עד יום רכישת המגרש, ולא אלה שנעשו לאחר הרכישה.

בית המשפט חייב את טבע-טק בהוצאות משפט בסכום של 5,000 שקל.