הפעילות העיקרית בשנה האחרונה בענף המגורים היתה בדירות יד שנייה, והעסקאות ביד ראשונה תופסות כיום רק 30% מהשוק", אומר בראיון ל"גלובס" מאיר נחשון, מנכ"ל אנגלו-סכסון, רשת התיווך הגדולה בישראל.
על פי נתוניו, נעשו השנה בישראל 98 אלף עיסקאות בדירות, מזה 68 אלף בדירות יד שנייה, ורק 30 אלף בדירות יד ראשונה. זהו מהפך לעומת מה שהיה מקובל במדינה במשך עשרות שנים, שהשוק הוא בעיקרו של דירות חדשות.
עוד אומר נחשון, כי על פי נתונים ראשונים, הוזלו בשנת 2002 דירות יד שנייה, בנתונים ריאליים, ב-3% לעומת 2001, ואילו דמי השכירות עלו בממוצע ארצי ב-0.4%.
גלובס: איך קרה המהפך, של העברת הדגש מיד ראשונה לשנייה?
נחשון: "יש כמה סיבות. קודם כל, הצע הדירות מיד שנייה הולך וגדל משנה לשנה: מאז קום המדינה נבנו בישראל 1.8 מיליון דירות, ומהן נגרעו 100 אלף בשל בלאי. ב-20 השנים האחרונות נבנו 800 אלף דירות, וזהו ההצבר העיקרי של דירות יד שנייה. המדובר בדירות חדשות יחסית, ברמה גבוהה, והביקוש להן גבוה. בשנתיים האחרונות בונים פחות דירות יד ראשונה, גם בשל הירידה במספר העולים לארץ וגם משום שיזמים מהססים להיכנס לענף, בשל המשבר. כך נוצר מצב, שבו עיקר הפעילות בענף הוסטה לדירות יד שנייה".
- מה עדיף לקנות?
"אין תשובה מוחלטת. דירות יד ראשונה מודרניות יותר ומצוידות בשכלולים ושיפורים. יש גם יתרונות לדירות יד שנייה: הקונה יכול להיות בטוח שיקבל את הנכס, הוא רואה בדיוק מה טיב הדירה ומי יהיו השכנים. לעתים אין לו ברירה אלא לקנות דירה יד שנייה, כי באיזורים רבים, כולל שכונות בירושלים ורמת אביב, נגמר מלאי הקרקעות, ופשוט כבר לא בונים דירות יד ראשונה".
- האם המהפך חל בבת אחת בשנה האחרונה?
"זהו תהליך הדרגתי, שהגיע לשיאו השנה".
- על פי נתוני משרד השיכון, נמכרו בינואר-אוגוסט רק כ-14,000 דירות יד ראשונה, שווה-ערך ל-21,000 דירות בשנה כולה. מנין הפער בין נתונים אלו למספרים הגבוהים יותר של מס שבח (ראו טבלה)?
"נתוני מס שבח הם לגבי כל העסקאות, ואילו נתוני משרד השיכון מתייחסים רק לחלק מהשוק. למס שבח מדווחים גם על דירות שנמכרו או הועברו ללא תמורה, כגון ירושות ומתנות. לעומת זאת, נתוני משרד השיכון אינם כוללים יישובים קטנים, בניית בנה ביתך ובנייה עצמית של וילות".
- מהי תמונת המצב באנגלו-סכסון, על 53 סניפיה?
"עד 1996 שיווקנו כ-5,200 דירות בשנה, ומזה 4,000, או כ-75%, דירות חדשות. בשנים האחרונות חל אצלנו, כמו בכל השוק, מהפך, והדגש עבר לדירות יד שנייה. ב-2002 שיווקנו כ-4,500 דירות, ומהן 3,000 דירות יד שנייה, ורק 1,500 דירות יד ראשונה. הדבר הביא לשינויים בשיטת פעילותה של החברה ובמספר סוכניה: על פי הניסיון של שנים רבות, יכול סוכן למכור 6-5 דירות יד ראשונה בחודש, אך רק 2 דירות יד שנייה.
"קל יותר למכור דירה של קבלן, שבה המחיר והתנאים ברורים וקבועים, בייחוד אם החברה קיבלה בלעדיות על הפרויקט, וקשה יותר למכור דירה של אדם פרטי. המעבר מדירות יד ראשונה ליד שנייה חייב, לכן, את הסניפים להגדיל את מספר הסוכנים בשיעור ממוצע של 50%. בשנה האחרונה גייסנו כ-100 סוכנים חדשים, ומספרם הכולל מגיע ל-300".
- בכמה ירדו מחירי דירות יד שנייה בשנה האחרונה?
"אנחנו מעבדים את הנתונים, ועדיין אין ממצאים סופיים. על פי נתונים ראשונים, נראה שהמחירים ירדו ריאלית ב-3% לעומת 2001, בממוצע ארצי. הנתונים הם בשקלים ריאליים, מנוכי מדד, והביאו בחשבון את מדד נובמבר כפי שפורסם בשבוע שעבר. הסיבה העיקרית להוזלה היא שלציבור יש פחות כסף, בגלל הירידה החדה בשערי המניות ואגרות החוב בשנה האחרונה. מי שיש לו פחות נכסים פיננסיים, מהסס, ולעתים קרובות פשוט אינו יכול, להוציא הרבה כסף על דירה. הביקוש לדירות יד שנייה יורד, וזה מביא למצב שהמוכרים נאלצים להוריד מחירים, כדי למצוא קונים. במקרים אחרים, המוכרים לחוצים ונאלצים למכור בכל מחיר, מסיבה זו או אחרת".
- יש דוגמאות?
"בא אלי קרוב משפחה וסיפר, שמציעים לו לקנות דירת 5 חדרים בהדר יוסף, ת"א, ב-227 אלף דולר. זה נראה לו זול מדי. אמרתי לו שיבדוק את נסיבות העיסקה ואת טיב הדירה. הוא בדק ומצא שהדירה בסדר גמור, ושווייה הריאלי 265 אלף דולר. המוכרים יורדים מהארץ לקנדה. הם ביקשו בעדה תחילה 280 אלף דולר, ולא מצאו קונה. הילד מתחיל ללמוד בקנדה ב-1 בספטמבר, הזמן דחק, והם הורידו והורידו, עד שמצאו קונה לפני התאריך הקובע. קרוב משפחתי תכנן לקנות דירת 4 חדרים, והצליח לקנות דירת 5 חדרים".
- מה קורה בערים אחרות?
"בערי גוש דן נרשמו בדרך כלל ירידות קלות יחסית במחירים, של אחוזים בודדים. ירידות חדות יותר עד 10%, נרשמו במחירים בחיפה ובקריות. דווקא ירושלים הפתיעה לטובה, ונרשמו עליות קלות במחירים. הסיבה לכך היא, שבשנת 2001 היתה ירידה חדה, בשל הטרור, ובשנה האחרונה נרשמה התאוששות יחסית".
- מהי תמונת המצב בדירות שכורות?
"דמי השכירות בשקלים ריאליים עלו השנה בממוצע ארצי ב-0.4%. יתכן שהסיבה לכך היא שבמצב הכלכלי הנוכחי מעדיפים רבים לשכור דירה ולא לקנותה. התשואה הממוצעת על השקעה בדירה להשכרה הגיעה בשנה האחרונה ל-4.6%, לעומת 3.5% לפני מספר שנים. אנחנו מתקרבים לתשואה המקובלת באירופה, וזה יכול לעודד משקיעים להיכנס לענף זה".
- היכן נרשמו עליות בולטות בדמי השכירות?
"דמי השכירות בבנימינה וקרית אונו עלו השנה ב-13%. בבית שמש ובלב השרון נרשמה התייקרות של 10%. בנוסף, נרשמו התייקרויות של 5%-4% בצפון ובדרום ת"א וכן בגדרה. לעומת זאת, באיזור חיפה והצפון נרשמו ירידות בדמי השכירות".
נתוני אנגלו-סכסון מוסרים מידע גם על דמי השכירות המעודכנים בצפון ת"א, שהיא אחד המוקדים המרכזיים לדירות שכורות: דירות 2 חדרים הושכרו באחרונה בכ-620 דולר לחודש (הנתונים הם בשקלים, והחישובים נעשו לפי שער של 4.65 שקל לדולר), דירות 3 חדרים הושכרו בכ-800 דולר לדירה, דירות 4 חדרים ב-990 דולר ודירות 5 חדרים ב-1,280 דולר לחדר לחודש.
מידע נוסף הוא על דירות בדרום ת"א: דמי השכירות לדירת 2 חדרים הם 510 דולר לחודש, לדירת 3 חדרים כ-560 דולר לחודש, ולדירת 4 חדרים כ-640 דולר לחודש. עוד מתברר מן הנתונים, כי קרית אונו הפכה בשנה האחרונה לאחת הערים היקרות בארץ בנושא דמי שכירות: דירות 3 חדרים מושכרות ב-610 דולר לחודש, ודירות 4 חדרים מושכרות ב-830 דולר לחודש.
- איך משפיע המשבר בענף על פעילות אנגלו-סכסון?
"אנחנו דווקא גדלים. הוספנו לא רק סוכנים כפי שציינתי, אלא גם סניפים. בשנה האחרונה פתחנו 5 סניפים חדשים, בנהריה, קרית טבעון, יקנעם, שכונת גני אביב בלוד וראש העין. אנחנו גדלים, כי הפעלנו טכנולוגיה מתקדמת, כולל ניהול הסניפים במחשבים, ומערכת מיחשוב המאפשרת לכל סניף קשר ישיר להנהלה המרכזית. אדם יכול להיכנס סניף באילת ולקנות באמצעותו דירה בחיפה".
- כמה משלמים הזכינים?
"בשנה האחרונה מכרנו זכיון ב-10,000 דולר. כל זכין משלם גם 10% ממחזור העסקים שלו. יש שלושה יוצאים מהכלל, המשלמים רק 5% - מטרופוליס (בבעלות עמוס גלזר, יצחק קליידר וחנן שלזינגר) שהיא הזכין בת"א, וורנר לובל בירושלים ואיתן בלומברג בהרצליה-פיתוח. בלומברג הוא בנו של דוד בלומברג המנוח, מיסד אנגלו-סכסון ובעליה, עד שמכר את החברה לפני כעשר שנים. כל סניף משלם גם 350 דולר לחודש לכיסוי ביטוח אחריות מקצועית, פירסום והדרכה.
- מי הבעלים כיום?
"אפריקה-ישראל 51%, חברת הביטוח מגדל 49%. שתי החברות היו בעבר בבעלות קבוצת בנק לאומי, אך השתלשלות העניינים הביאה לכך, שהיום אנחנו נמצאים בבעלות לב לבייב וחברת הביטוח האיטלקית ג'נרלי".
- איך אתה מסתדר אתם?
"הם מתייחסים לחברה בצורה עניינית. החלפת הבעלות על מגדל לא הביאה להחלפת נציגי החברה בדירקטוריון, אך נציגי אפריקה-ישראל הוחלפו לאחר שהבעלות עברה לידי לבייב. הבעלים נותנים לנו את האוטונומיה הדרושה, ומתרכזים בנושאי בקרה ופיקוח. השינוי בבעלות על אפריקה ומגדל לא הביא לשינוי בהתייחסות אלינו".
- איך אתה מסתדר עם היו"ר החדש, צביה אליעזרוב-לבייב?
"היא באה במקומו של מנכ"ל אפריקה-ישראל, פנחס כהן. היות והיא בתו של לב לבייב, הרי ניתן לומר שהיא נציג הבעלים יותר מהיו"ר הקודם. זה טוב. היא ואני מעצבים בימים אלו, יחד, את תוכנית העבודה לשנת 2003".
- מה יהיה בשנה הבאה?
נחשון: "נפתח עוד כמה סניפים חדשים, בתנאי שהמצב בענף יימשך פחות או יותר כמות שהוא. אם הכל יהיה כשורה, תמשיך החברה גם לגייס סוכנים, ומספרם עשוי להגיע תוך שנתיים, כולל סניפים חדשים, לכ-500. אם, לעומת זאת, תהיה הרעה פתאומית במצב הענף, נצטרך לשקול מחדש את התוכניות".
אורי דורי, פנחס כהן ונתן פרנקל: אצלנו הכל בסדר
פנחס כהן, מנכ"ל אפריקה-ישראל להשקעות: "מצבנו השתפר בשנה האחרונה, למרות המיתון בענף. רווחי אפריקה-ישראל בענף הנדל"ן גדלו ב-2002 ב-12%-10% לעומת 2001. הדבר נובע בין היתר ממכירת שני נכסים מסחריים, שהביאה לרווחי הון, אחד מהם גבעת סביון, שמכרנו בימים אלו למשקיעים מארה"ב ב-9.75 מיליון דולר.
מכירת דירות שמרה על יציבות לעומת שנה קודמת. מצד שני, השקענו סכומים גדולים מאוד בפעילות הבינלאומית של הקבוצה, כולל רכישת נדל"ן בארה"ב ובמזרח אירופה.
"מחירי הדירות בשכונת יוקרה ירדו השנה ב-10%-5%, ומחירי הדירות למשפרי דיור עלו בשיעור דומה. מספר המבקרים בחמשת הקניונים של אפריקה-ישראל ירד ב-7%, אך הפידיון נשאר ללא שינוי. בקרוב נפתח את הקניון השישי בתלפיות ירושלים. החברה השקיעה השנה סכומי עתק בארבע מדינות בחו"ל - ארה"ב, קנדה, רוסיה וצ'כיה".
אורי דורי, מגדולי הקבלנים הפרטיים: "חברתנו מכרה השנה כ-550 דירות, כמעט כפול מהתכנון המקורי, שהיה 300 דירות. סיבת ההצלחה היא ריכוז המכירות בערים שבהן יש ביקוש ניכר לדירות, כמו פתח תקוה, ראשון לציון ונס ציונה. רכשנו מגרשים לבניית 400 דירות נוספות בפ"ת וראשל"צ.
בנוסף, נמשך תכנון מתקדם של פרויקטים לבניית 300 דירות, מעיסקאות קודמות. לא נכנסנו לבניית נכסים מניבים, בגלל המצב בענף. בנוסף, הגברנו את פעילותנו בעבודות קבלניות. כן העמקנו את הפעילות בחו"ל, בעיקר בהולנד. הבעיה העיקרית היא מחסור בעובדים זרים".
נתן פרנקל, מנכ"ל מליבו: "ב-2002 העברנו דגש מבנייה כיזמים לבנייה כקבלנים, וזאת בשל המשבר בענף. קיבלנו כמה עבודות קבלניות גדולות, בהן בניית מגדל המשרדים של מגדל (20% שלנו) ברחוב ברקוביץ בת"א, בניית בנייני מוטורולה ליד רחוב יגאל אלון, וסלילת שלוחת הרכבת לנתב"ג. הרווחים בירידה, בין היתר בשל התייקרות הפלדה ב-25% ועליית שכר העובדים הזרים ב-10% עם הפיחות. מצד שני, הורדנו את התשלומים לקבלני המשנה ב-8%-5%.
"אנו ממשיכים, כיזמים, בבניית 300 דירות במודיעין ונס ציונה. הביקוש לדירות גבר אשתקד בתקופה של פיחות, ונחלש כאשר השקל התחזק. העמקנו את הפעילות בקנדה ובדרום אמריקה. הבעיה העיקרית שלנו ושל הענף היא המחסור בעובדים זרים. למליבו חסרים 600 עובדים, וזה מביא לפיגורים בבנייה".
כתבות
ני"ע
