דירה נטו: לאן הלך לו הברוטו

על קבלן המוכר שטח מסחרי, לפרט באופן מדוייק, מה כולל השטח ברוטו, לעומת מה נכלל בשטח נטו. ביהמ"ש תיקן חישוב שטחים בהסכם, וחייב קבלן בהשבה, בשל ההבדלים בין השטח ברוטו לשטח נטו, שלא הוסברו באופן מפורש על ידי הקבלן לקונה.

מרשה ראף רכשה מחברת פנורמה חברה להחזקות והשקעות בע"מ (להלן: "פנורמה") מבנה תעשייה בבניין פנורמה בתל-אביב, בשנת 1988. במעמד חתימת ההסכם, חתמה ראף על הסכם ניהול עם חברת פנורמה ניהול ואחזקות בע"מ. ראף שילמה עבור הממכר על בסיס שטח של 285 מ"ר, ובהסכם הניהול נקבע תשלום דמי הניהול על פי אותו שטח.

לטענת ראף, לאחר שקיבלה את הסכם החכירה ממינהל מקרקעי ישראל, המתייחס לנכס שרכשה, הסתבר לה, כי גודלו של הנכס הוא 217 מ"ר בלבד. ראף פנתה לביהמ"ש בטענה, כי על פנורמה להשיב לה את הפרש התמורה, ששולמה על פי חישוב שטח בן 285 מ"ר, לבין גודל הנכס בפועל. עוד עתרה להשיב לה את הפרש דמי הניהול ששילמה, וכן לקבוע, כי עליה לשלם דמי ניהול על פי השטח בפועל.

ראף טענה, כי הוטעתה על ידי פנורמה, וכי פנורמה ניהלה עימה משא ומתן בחוסר תום לב. פנורמה טענה, כי ראף היתה מיוצגת על ידי עורך דין בעת רכישת הנכס. עוד טענה, כי הנכס היה בנוי במועד הרכישה, ולכן היתה ראף יכולה למדוד את השטח. פנורמה טענה גם, כי מקובל להוסיף אחוזים מסוימים בגין שטחי ציבור ורכוש משותף, וזאת על פי נוהג הקיים בענף.

ביהמ"ש קבע, כי בהסכם המכר צויין שטח של 285 מ"ר כשטח הנכס. לא צויין כי המדובר בשטח ברוטו או נטו. באותו סעיף לא נכתב מה כלול בשטח, והאם הוא כולל גם חלק מהרכוש המשותף. לא הוזכרה תוספת כלשהי לשטח היחידה באחוזים או בכל צורה, ולא הוזכר השטח בחזית הממכר, כמרפסת או כשטח נפרד. להסכם המכר לא צורפו תוכניות הבנייה, ובתשריט תוחם הממכר בלבד. בתיחום לא נכלל שטח ציבורי או כל שטח אחר, לבד מהממכר. חרף זאת, טענה פנורמה, כי ראף ידעה שהמדובר בשטח ברוטו, וכי ידעה את דרך חישוב השטח.

ביהמ"ש אינו מקבל את עמדת פנורמה. מההסכם ומהנספחים לו, לא ניתן ללמוד כי המדובר בשטח ברוטו, ולא ניתן ללמוד על מרכיבי השטח ודרך חישובו. ראף טענה, כי במועד חתימת ההסכם סברה, כי ההבדל בין שטח ברוטו לשטח נטו הוא קטן, ונובע מההבדלים בעובי הקירות הפנימיים והחיצוניים. ביהמ"ש מקבל את גירסת ראף, כי גם אם ידעה על קיומו של שטח ברוטו ושטח נטו, לא ידעה כי הפער ביניהם כה גדול, בענייננו כ-70 מ"ר.

ביהמ"ש העליון נדרש לסוגיה זו בפס"ד בעניין ע"א 6025/92 צמיתות בע"מ נ' חרושת חימר בע"מ. בפס"ד מפי השופטת דליה דורנר נקבע, כי אין לפרש שטח ברוטו של מבנה, על פי מובנו בענף הבנייה, כמשקף את אומד דעתם של הצדדים. יש לתת לו משמעות בלשון רגילה של בני אדם. השופטת דורנר סברה, כי על הקבלן לדבר עם הקונה בשפה המובנת לו, ולהבהיר לו באופן חד-משמעי וברור את תנאי העיסקה. שטח ברוטו נקבע באותו עניין, כשטח הכולל את שטחי הפנים של דירה, לרבות שטחי קירות ומרפסות מקורות, אך אינו כולל מרפסות שאינן מקורות, שטחי מדרגות ויתר הצמדות, כמו חניות או מחסנים, אותם יש לציין בחוזה במפורש.

לאור הקביעות בפס"ד צמיתות הנ"ל, קובע ביהמ"ש בענייננו, כי אף אם ידעה ראף, כי שטח הממכר הנקוב בהסכם הוא שטח ברוטו, הרי לא ידעה ולא יכלה לדעת, כי הוא כולל גם שטחים ציבוריים וחלקים ברכוש המשותף.

שאלה נפרדת היתה, האם יש לכלול בשטח הממכר שטח המצוי בחזיתו, ואשר לטענת פנורמה הוא מרפסת, ולטענת ראף - פרוזדור. תקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות) תש"ל-1970 מגדירות את המונח מרפסת, כחלק חיצוני של בניין שריצפתו קשורה לריצפת פנים הבניין, ויש דלת מעבר ביניהן, לא יותר משלושת רבעי היקף ריצפתו מוקפים קירות ושלאורך יתר שוליו ניצב מעקה. יישום הגדרת מרפסת על השטח השנוי במחלוקת מלמד, כי אין המדובר במרפסת אלא בפרוזדור. לכן קובע ביהמ"ש, לא ידעה ראף ולא יכלה לדעת, כי שטח זה נכלל בשטח ברוטו של הממכר שרכשה.

פנורמה טענה עוד, כי חישוב השטח ברוטו, כפי שנעשה בהסכם עם ראף, זהה לחישוב השטח כפי שנעשה עם שאר הרוכשים האחרים בבניין. פנורמה הציגה חוות דעת ממנה עולה, כי קיים נוהג מקובל, לפיו חברות קבלניות מוסיפות על שטח היחידה נטו, אחוז מסויים בגין השטחים הציבוריים. האחוז משתנה בהתאם לסוג הבניין ולשירותים הניתנים בו. פנורמה טענה, כי נהגה על פי הנוהג המקובל, בהוסיפה %12 לשטח נטו. ביהמ"ש אינו מקבל את טענות פנורמה בעניין וקובע, כי לא הוכח בפניו ששאר הנכסים בבניין נמכרו על פי אותה שיטת חישוב.

התקן הישראלי 975 מאוגוסט 1981, כפי שאושר מחדש בשנת 1988, מתאר את השטח ברוטו. על פי האמור בתקן, שטח דירה ברוטו כולל את פנים הדירה, גזוזטרות והצמדות. התקן אומץ בפסק דינה של השופטת דורנר לעיל. אומנם אין המדובר בדירה אלא בנכס מסחרי, אולם התקן מגדיר את המונח דירה גם כמערכת חדרים המיועדת לשמש לעסק. השופט, כך בע"א 1781/90 דרוקר בע"מ נ' פרטוש, החיל את הגדרת המונח דירה בתקן על חנות במרכז קניות. התקן מפרט במפורש את הפרטים שצריכים לגלות לקונה, ועל פי פסק דינה של השופטת דורנר, הרי פנורמה לא עמדה בכללי הגילוי המחוייבים.

התוצאה: ביהמ"ש חייב את פנורמה להשיב לראף את החלק היחסי מהתמורה ששולמה, וכן מדמי הניהול. עוד קבע ביהמ"ש, כי על ראף לשלם דמי ניהול על פי השטח המוקטן.

מפי השופט, סגן נשיא אברהם טל (שלום תל-אביב).

ת.א. 17608/95 התובעות: מרשה ראף ואח' נגד הנתבעות: פנורמה חברה להחזקות והשקעות בע"מ ואח'.

בשם התובעות: עו"ד רמי נוסל.

בשם הנתבעות: עו"ד בני ברץ.

C - כל הזכויות שמורות. *« עו"ד רחל-בת ערקובי « דירה נטו: לאן הלך לו הברוטו *« על קבלן המוכר שטח מסחרי, לפרט באופן מדוייק את הכלול בשטח ברוטו לעומת השטח נטו. ביהמ"ש חייב את חברת פנורמה להחזיר לרוכשת את הפרשי התמורה הנובעים מפער של 70 מ"ר בין שטח הברוטו לנטו, שלא הוסברו כראוי בהסכם המכר