המאגר פתוח והיד רושמת

בשורה חדשה בתחום הנדל"ן באה בנושא מאגר מידע, הכולל את מחירי הדירות ונכסי המקרקעין האחרים, כפי שנאסף ע"י רשויות מס הכנסה בישראל. המאגר יהיה נגיש לכל וכרוך באגרה נמוכה. כזכור, לפני כשלוש שנים תוקן חוק מיסוי מקרקעין, ונקבע בסעיף 105א, כי נציבות מס הכנסה תהא רשאית לנהל מאגר מידע, שיהיה פתוח לעיון הציבור, ובלבד שלא ייכללו בו פרטים מזהים של הצדדים לעיסקה. בתיקון לחוק נקבע, כי שר האוצר, באישור ועדת הכספים של הכנסת, יקבעו הוראות לביצוע הסעיף.

תיקון החוק נעשה ביוזמת היועץ המשפטי בעבר למס הכנסה, עו"ד אודי ברזילי, לאחר שנשקל איזון ראוי בין פומביות המידע מחד לשמירה על פרטיות הפרט מאידך. ברם, התקנת התקנות בעניין התעכבה, ולכן החליטה לשכת שמאי המקרקעין להגיש בג"ץ בנושא ובעקבותיו אושרו התקנות החדשות, אם כי הן טרם פורסמו.

כלל ידוע הוא, כי כל עיסקת מקרקעין מדווחת לרשויות המס. עד כה המידע הזה היה זמין לרשויות המס בלבד, וחסוי בפני כלל הציבור. בעקבות סעיף 105א הותקנו בשבוע שעבר תקנות מאגר המידע, הפותחות

את מאגר המידע לציבור בכללותו וקובעות, כי יוקם מאגר מידע לגבי מכירת זכות במקרקעין שבוצעה בשנת המס 1998 ואילך, הכולל את הנתונים הבאים:

פרטי הרישום של המקרקעין.

שם היישוב בו נמצאים המקרקעין.

יום המכירה של הזכות במקרקעין.

שווי המכירה של הזכות במקרקעין, כפי שהוצהר על-ידי הצדדים, ואם נקבע על-ידי המנהל או בית המשפט, כפי שנקבע.

חלק הזכות הנמכרת במקרקעין.

סיווג המקרקעין כדירת מגורים, בניין, קרקע, משק חקלאי, או בניין תעשייה, כפי שהוצהר על-ידי הצדדים לעיסקה, ואם נקבע על-ידי המנהל או על ידי בית המשפט, כפי שנקבע.

כמו כן נקבע, כי המנהל רשאי להוסיף נתונים במאגר המידע לגבי הזכות במקרקעין, כגון שטח המקרקעין, מספר חדרים וכיוצא באלה. הבקשה לעיון במקרקעין תתייחס לאחד או יותר מאלה: אפיון הנכסים שלגביהם מתבקש המידע, בהתאם לאפיון שיקבע המנהל.

פרטי רישום המקרקעין בספרי המנהל.

שווי המכירה של המקרקעין.

יום מכירת המקרקעין.

שם היישוב בו מצויים המקרקעין.

המאגר יהיה פתוח לעיון הציבור באופן ממוחשב, ויישלח ישירות למחשב ממנו נשלחה השאילתא. המנהל רשאי להגביל את היקף מסירת המידע, אם נתבקש מידע באמצעות שאילתא אחת לגבי 150 מכירות או

יותר. עלות קבלת המידע היא 10 שקלים עבור כל 12 מכירות, כולן או מקצתן. הקמת המאגר תשפיע על מספר גורמים:

עד היום נהג מוכר דירה לקבוע את המחיר המבוקש עבורה, בהתאם להערכתו האישית את הנכס, הערכה הגבוהה על-פי רוב ממחיר השוק שלה. עם הזמן ובהתאם להצעות המחיר שקיבל, הפחית בעל הנכס את המחיר המבוקש, עד אשר הגיע לעמק השווה עם הקונה, הסכמה זו ביטאה למעשה את שווי הנכס ברוב המקרים. בעקבות הקמת מאגר המידע, עשוי להיחסך כל ההליך הארוך של קביעת מחיר הדירה, וזאת על-ידי השוואה למחירי נכסים דומים שנמכרו באזור מתוך מאגר המידע, ובכך בעצם יתקצר משך הליך המכירה.

כמו כן נראה, כי תקנות מאגר המידע יביאו לשכלול שוק הנדל"ן בארץ, כך שתמורת 10 שקלים יוכל כל אחד לדעת מהו מחיר השוק של הנכס אותו ברצונו למכור. באותה מידה, רוכש הנכס יוכל לדעת את מחיר השוק של הנכס בקלות רבה. הנגישות למאגר עשויה ליצור מחיר אחיד, פחות או יותר, לנכסי המקרקעין הנמכרים, בדומה לנהוג בתחומים נוספים, כמו מחירון הרכבים.

נראה, כי לאור שכלול שוק הנדל"ן ופתיחת מאגר המידע לכלל הציבור, נכסי המקרקעין יימכרו בזמן קצר מבעבר, מאחר והמחירים שיבקשו בעלי המקרקעין עבור נכסיהם, יתאימו למחיר השוק שלהם.

תחום נוסף בו ניתן יהיה להיעזר במאגר הינו החיכוך בין רשויות המס לנישומים, בנושא קביעת שווי המכירה של הנכס על-ידי רשויות המס. כיום, במקרים בהם סבורות רשויות המס כי שווי המכירה המוצהר אינו תואם את שווי השוק, נקבע שווי המכירה בהתאם לשומת מנהל מס שבח, על פי שווי נכסים דומים שנמכרו באיזור. לפיכך, פעמים רבות מתקיים ויכוח בין רשויות המס לבין הנישום בדבר שווי הנכס הנמכר.

הקמת המאגר עשויה למנוע ויכוחים כגון זה, הואיל וגם לנישום יהיה מידע בדבר שווי נכסים דומים שנמכרו באיזור.

לעומת זאת, קיים החשש, כי נישומים שמכרו את נכסיהם במחיר גבוה או נמוך ממחיר השוק, יתאימו את שווי המכירה המדווח של הנכס לשווי השוק של נכס דומה באזור, על מנת להימנע מתשלום מס. רשויות המס שהיו מודעות לבעיה זו ייערכו בהתאם על מנת להילחם בתופעה. התרמיות בנושא קבלת משכנתאות מהבנקים לרכישת דירה יפחתו, שכן נראה כי מאגר המידע יהווה בידי הבנקים והשמאים המועסקים על ידם מכשיר אמין ומדויק יותר לקביעת שווי השוק של הנכס, טרם הקצאת המשכנתא.

במקרים רבים בהם מופקעים נכסי מקרקעין על-ידי המדינה או נגרמת פגיעה במקרקעין באופן שהרשות צריכה לפצות את בעל הנכס עפ"י ס' 197 לחוק התכנון והבנייה, מנוהלים על-ידי בעל הנכס הליכים ארוכים, יקרים ומסובכים, לצורך קביעת גובה הפיצויים המגיעים לו. יתכן כי הקמת מאגר המידע תמנע את הוויכוחים בין הרשויות המפקיעות לבין בעלי הנכסים, הואיל ובעתיד מחיר השוק של הנכס יהיה קבוע וידוע לכל וההסכמה בין הצדדים תהיה פשוטה יותר.