מיסוי מכירת דירות מגורים: אין לדרוש פטור לפני חישוב השבח

האם עלות המגרש כוללת את הריבית הריאלית בגין רכישת המגרש והבנייה עליו. בית המשפט העליון קובע, כי כחלק מעלות המגרש יש לכלול את הריבית הריאלית בגין רכישת המגרש. הריבית הריאלית בגין רכישת המגרש היא עלות מהותית שנושא בה הרוכש כדי לרכוש את המגרש. הריבית ששילם בעל הדירה לצורך רכישת המגרש היא עלות שקשורה קשר הדוק לרכישת המגרש, ומפחיתה את הרווח הכלכלי של בעל המגרש מעליית ערכו. על כן, לשם הגשמת תכלית החוק בדבר מיסוי השבח בלבד, יש לכלול כחלק מעלות המגרש את הריבית הריאלית ששולמה לצורך רכישתו.

האם הוצאות הריבית הריאלית על הבנייה הן "הוצאות השבחה" המותרות בניכוי? בית המשפט העליון קובע, כי הוצאות הריבית על הבנייה הן הוצאות שמוציא בעל המקרקעין מכיסו כדי לבצע את ההשבחה, ותרומתם להשבחה היא רבה. הוצאות הריבית מקטינות את הרווח הכלכלי שצומח לבעל הדירה עקב עליית ערך הדירה, וכדי להגיע למיסוי על הרווח הכלכלי מעליית ערך הדירה יש להתחשב בהוצאות הריבית הריאלית שהוציא הבעלים ולהתיר את ניכויין.

מסקנת בית המשפט העליון היא, כי הוצאות הריבית הריאלית בגין רכישת המגרש והבנייה עליו מותרות בניכוי בחישוב מס שבח מקרקעין - הריבית בגין הרכישה על ידי הוספתה "לשווי הרכישה"; הריבית בגין הבנייה על ידי הוספתה ל"הוצאות ההשבחה".

כל אדם המוכר דירת מגורים, אשר רכישתה מומנה באמצעות משכנתא או הלוואה חייב לבצע חישוב מס שבח לפני בקשת פטור ממס בגין מכירת הדירה. כידוע, כל יחיד המוכר דירת מגורים זכאי לפטור ממס שבח בגין רווחי ההון הנוצרים לו ממכירת הדירה. אולם ניצול הפטור מוגבל במספר רב של תנאים, למשל כי הדירה שימשה בעיקרה רוב הזמן למגורים, הפטור מוענק אחת ל-4 שנים כאשר למוכר יותר מדירה אחת או אחת לשמונה עשרה חודשים אם זו דירה יחידה.

קיימים מקרים רבים בהם ניצול הפטור פוגע בגמישות של מכירת דירה נוספת אשר בבעלות המוכר או בני משפחתו הקרובים אליו. לאור החלטת בית המשפט העליון ותיקון שבוצע בחוק, הוצאות הריבית על המשכנתא מותרות בניכוי בחישוב הרווח ממכירת הדירה. ברוב המקרים אשר נבדקו נתגלה, כי קיים הפסד כלכלי ממכירת הדירה, דהיינו במקרים אלו סך כל עלויות וההוצאות בגין רכישת הדירה, עולים על התמורה שנתקבלה ממכירתה. במקרים אלה אין לבקש פטור ממס אלא לדרוש את ההפסד ממכירת הדירה.

הפסד זה נשמר על שם המוכר ועובר לשנים הבאות ללא מגבלה, וניתן לקזזו נגד רווחי הון עתידיים ממכירת דירות אחרות או מרווחי הון אחרים. כך, לדוגמא, דירה שנרכשה בסיוע משכנתא, לפני 15 שנים בחצי מליון שקל ונמכרת היום בסכום של 800,000 שקל, מאחר שהמוכר מימן את רוב הרכישה במשכנתא יוכל לקזז את הוצאות הריבית ששילם במשך תקופת אחזקתה בסך של 400,000 שקל ולרשום הפסד הון בסך 100,000 שקל בגין מכירה, כמו כן גם במקרה של רכישת מגרש ובניית דירת מגורים, הוצאות הריבית מותרות בניכוי הן בגין ההלוואות אשר שימשו לרכישת המגרש והן בגין ההלוואות אשר שימשו בגין הוצאות הבנייה.

בפרקטיקה נהוג ברוב המקרים של מכירת דירת מגורים לדרוש פטור אוטומטי בגין המכירה; זאת אף מבלי לבדוק אם קיים רווח במכירה בגינו מנוצל הפטור. לאור החלטת ביהמ"ש העליון ותיקון החוק חובה על כל מוכר דירה ועו"ד המייצג את המוכר והמדווח על מכירה זו, לבצע חישוב רווח והפסד בגין מכירת הדירה ולכלול בחישוב זה את כל הוצאות הריבית בעלויות הדירה. חשוב לציין, כי חישוב המס במכירת דירת מגורים דורש ידיעות ובקיאות רבה בחוק מיסוי מקרקעין ורבים מעורכי הדין העוסקים בדיווחים למס שבח יצטרכו להשתלם וכן להסתייע במומחים ורואי חשבון הבקיאים בחישובים אלה.

כמו כן יודגש, כי הבנקים למשכנתאות יצטרכו להמציא נתונים לגבי סכומי הריבית ששולמו על-ידי הלווים על מנת לחשב את הרווח המדויק ממכירת הדירה; ברוב המקרים בהם מומנה רכישת הדירה או בנייתה באמצעות משכנתא נופתע לגלות, כי קיים הפסד במכירתה. לכן במקרה זה אין לדרוש ניצול פטור ממס בגין מכירת הדירה אלא להגיש את חישוב ההפסד בגין מכירתה. כאמור, הפסד זה ניתן לנצל כנגד רווחים מנכסים אחרים כגון נכסי נדל"ן או מכירת דירות אחרות וכן ניתן לנצל הפסד זה כנגד רווחי הון שנוצרים מהשקעות בשוק ההון ובבורסה לפי העניין. לדעתנו, עורכי דין אשר לא יבחנו את החלופה של חישוב הרווח במקום דרישת פטור אוטומטית עלולים להיחשב לרשלנים ויכולים אף להיות חשופים לתביעות.