אופציה במס שבח, או הצעה בלתי חוזרת

הנחיות אלו מנוצלות לעיתים על-מנת לדחות את יום אירוע המס; הדבר רלבנטי במיוחד במקום בו גמלה החלטת מוכר דירת מגורים למכור דירתו במחיר שסוכם, אך טרם חלפה תקופת "ההכשרה" לפטור (לעיתים ארבע שנים, ובמתנות ארבע, שלוש, שנתיים או שנה, לפי העניין).

מתן האופציה נוצל במקרה מסוים, על ידי עו"ד יורם יוסיפוף, לשם דחיית המכירה ליום מימוש האופציה, שנדחה עד שימלאו ארבע שנים, ומימוש אופציה ביחס לדירה נשוא האופציה ייפול בתאריך היוצא יותר מארבע שנים לאחר מכירה קודמת של דירה אחרת שמכר אותו המוכר שנתן את האופציה. מחיר האופציה סוכם, מחיר המימוש סוכם, וכל שנותר הוא להמתין עד שתתמלא תקופת ההכשרה לפטור.

במקרה כזה נפסק על ידי הערכאה המחוזית, כי מתן האופציה הינו למעשה עצם המכירה, ולכן אין פטור במימוש האופציה. זאת שכן מכירת הדירה אירעה הלכה למעשה בתקופת מתן האופציה, הנופלת בטרם חלפו ארבע שנים וטרם מלאה תקופת הכשרת הפטור לעניין המכירה הבאה.

ביהמ"ש העליון, בקבלו את ערעור הנישום, הפך הלכה זו וקבע, כי אופציה היא דרך לתכנון מס לגיטימי. קצפן של רשויות המס יצא על החלטה זו של בית המשפט העליון והן פרסמו, כי בכוונתן להוציא חוזר על פיו יצאו שומות על אופציות, כאשר הם סייגו זאת רק למכירת דירות.

במילים אחרות, הם בדיעה כי הואיל והאופציה הינה "מכירה", הרי שיש ללכוד מוכר דירה כאילו יום מכירתה הינו יום מתן האופציה, לטוב ולרע. רשויות המס הודיעו בצדק, כי אינן פוסלות את האופציות הניתנות ביחס למכירות חייבות מס, שם יחול הנוהל המופיע בהוראות המקצועיות של מס שבח, אשר על פיהן מתן האופציה אינו אירוע מס, אם האופציה ניתנה ללא תמורה.

אין אנו נכנסים כרגע לדיון, האם עמדת רשויות המס בנושא חיוב במס של אופציות ביחס לדירות מגורים מוצדקת אם לאו. על נושא זה ודאי עוד יישפך נהר דיו רב והוא יעורר דיון ציבורי ממושך. עם זאת, אנו מברכים את עמדת רשויות המס, שלא הקצינו את הנחייתן העתידית ומותירים לשוק הנדל"ן הזקוק לעידוד, את השימוש במכשיר הלגיטימי של אופציות שאינן לכשעצמן נחשבות "אירוע מס". זאת כל עוד מדובר באופציות לעיסקאות, כאשר העיסקאות סופן חיוב במס.

ברצוננו להפנות את תשומת לב הציבור למכשיר לגיטימי לא פחות, "הצעה בלתי חוזרת", המוכר כחיוב חד צדדי שאינו דורש "קיבול" (לפחות לפי דעת חלקם של מלומדים), ולכן אינו מהווה פעולה משפטית המשנה זכויות וחובות. הצעה זו, שתוצאתה הכלכלית זהה בדיוק לאופציה, שונה ממנה בכך שמקבל האופציה (הניצע בהצעה הבלתי חוזרת) אינו נדרש לחתום על מסמך ההצעה (להבדיל מחתימתו על הסכם האופציה), אך אף-על-פי-כן הוא יכול לחייב את המוכר לפעול על פי התחייבותו.

מאחר שפרשנות המונחים הבסיסיים במס שבח ניזונה ברובה המכריע מדיני החוזים, למעט סטיות "פיסקליות" נדרשות, הרי שלדעתנו בהקשר זה יפרש בית המשפט את המונח "הצעה בלתי חוזרת" על פי פרשנות הדין הכללי, כשוללת קיום מכירה החייבת במס שבח, שכן היא נעדרת פעולת קיבול.

נציין עוד, כי הצדקה כלכלית לאי חיובן במס של אופציות או הצעות בלתי חוזרות טמון ביכולתו של הניצע לדחות את האופציה ולא לקיימה, קרי אין סופיות לעיסקה טרם מימוש האופציה