עקרון התא המשפחתי גובר על הסכם ממון

כידוע, עקרון התא המשפחתי הוא אחד התנאים המקדמיים לזכאות לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים. סעיף 49(ב) בחוק מיסוי מקרקעין קובע, כי ה"מוכר" - לעניין הפטור ממס בדירות מגורים - יהיה לא רק הבעלים הקנייני של הדירה, אלא כל התא המשפחתי, הכולל את בן או בת הזוג וכן את ילדיהם הקטינים שאינם נשואים. מטרת הקביעה כי התא המשפחתי ייחשב כמוכר אחד, היא למנוע תכנוני מס של מכירת מספר דירות מגורים בפטור ממס על ידי כל אחד מבני התא המשפחתי, ועל ידי כך מקסום הפטורים מעבר למכסה המותרת בחוק.

בע"א 3489/99, אן מרי עברי, החזיקו בני הזוג כל אחד בדירת מגורים. בני הזוג התקשרו קודם לנישואים בהסכם יחסי ממון, שקבע הפרדה מוחלטת בין דירות המגורים שבבעלותם הקניינית.

לאחר הנישואים מכר הבעל את דירתו בפטור ממס מכח הפרק החמישי לחוק מיסוי מקרקעין. לאחר מכן, כשמכרה האשה דירה אחרת, לא אישר המנהל את הפטור ממס בשל עקרון התא המשפחתי, אשר על פיו, כאמור, כאשר מי מחברי התא המשפחתי מוכר דירה בפטור ממס, יראו את כל חברי התא המשפחתי כאילו מכרו את הדירה בפטור ממס, כך שהיה עליה להמתין 4 שנים נוספות עד למכירה הבאה בפטור ממס.

החלטת בית המשפט העליון הפכה את הכרעת בית המשפט המחוזי בחיפה, שקבע בעניין זה, כי הסכם יחסי הממון גובר על חוק מיסוי מקרקעין, תוך פירוש המונח "התא המשפחתי" באופן מצמצם, וזאת כדי להבטיח, שהפגיעה בזכות הקניין תהיה מינימלית, בדרך של מתן תוקף לכוונת בני הזוג לשמור על הפרדה קניינית ברכוש.

נציין, כי עד להחלטת בית המשפט העליון היתה קיימת חוסר בהירות בסוגיה, שכן בסוגיה דומה הכריע בית המשפט המחוזי בבאר שבע, בעניין סימה כהן (עמ"ש 1019/00) באופן הפוך, כי העקרון בחוק מס שבח גובר על מישורי משפט אחרים, וביניהם חוק יחסי ממון.

בית המשפט העליון הפך את החלטת בית המשפט המחוזי בעניין אן מרי עברי בדעת רוב, והכריע על העדיפות לעקרון התא המשפחתי מהטעמים הבאים:

1. לשון החוק ביחס לעקרון התא המשפחתי הינה ברורה וחד משמעית.

2. תכלית החוק מלמדת גם היא, כי במקרה הנדון יש ליתן עדיפות לעקרון התא המשפחתי, שכן כוונת המחוקק היתה למנוע תכנון המס על פיו יקבל המוכר או בני משפחתו יותר מפטור ממס לדירה אחת בתקופה של 4 שנים.

בדעת מיעוט, החליטה השופטת טובה שטרסברג-כהן, כי יש לקבל את החלטת ועדת הערר ולאפשר את הפטור ממס שבח גם לאשה שמכרה את דירתה, שכן ההסדר בסעיף 49(ב) אינו מהווה הסדר שלילי לדעתה, ויש לפרשו במקרה הנדון כך שהוא לא יחול בעניינה של הגב' אן מרי עברי, כיוון שהמכירה לא נעשתה בדרך של תכנון מס בלתי לגיטימי.

נציין כי עמדתה של השופטת שטרסברג-כהן תואמת את עמדתה הפרשנית בסוגיות קודמות בהן הכריע ואשר התקבלו בסופו של דבר על ידי בית המשפט העליון כמו בעניין מ.ל השקעות ובפסה"ד קלס.

במקרה אחר, בו שאלת גבולות עקרון התא המשפחתי הגיעה לפתחה של ועדת ערר, בראשות השופט גלעדי בעניין עמ"ש 2979/97, דינה ואפרים מור, שם דובר בבן זוג שמכר דירה בפטור לפני נישואיו.

לאחר הנישואין ביקשה האישה פטור ממס במכירת דירה שרכשה לפני נישואיה ובית המשפט אישר את זכאותה לפטור ממס.

מנהל מס שבח טען, שלאחר הנישואין, ולאור הגדרת "מוכר" בחוק, יש לראות אם הבעל כשותף בדירת האישה, ובשל הפטור שקיבל, אין האישה זכאית לפטור נוסף. ועדת הערר דחתה את עמדת המנהל וקבעה, שפטור שקיבל בן זוג לפני הנישואין לא ייחשב לניצול פטור לבן הזוג האחר בבואו למכור, לאחר הנישואין, דירה שרכש לפני נישואיו. מנהל מס שבח לא ערער על פסק הדין והוא מקבל בענין זה את הכרעת בית המשפט.

נציין כי בסוגיית עקרון התא המשפחתי ישנם עדין נושאים שאינם פתורים כמו למשל בסוגיות הבאות:

א. במקרה שחברי התא המשפחתי הם בעלים משותפים בדירה אחת ורק חלקם מוכרים את זכויותיהם בדירה. מקרה כזה ייתכן למשל כאשר מדובר בדירת עיזבון ואחד המוכרים הוא קטין, שמכירתו נזקקת לאישור בית משפט. מאחר שכל חברי התא המשפחתי הם "מוכר" אחד, ובגלל העיקרון של מכירת כל זכויותיו של המוכר בדירה, כפי שנקבע בסעיף 49א(א) לחוק, תתעורר בעיה, שבמקרה הנדון אין נמכרות כל הזכויות בדירה אלא לאחר אישור העיסקה של הקטין על ידי בית המשפט. אם הזכויות בדירה נמכרת בינתיים על ידי שאר חברי התא המשפחתי (למעט הקטין), לכאורה, לא יינתן פטור ממס.

ב. גם בגבולות התא המשפחתי קיימת בעייתיות, כמו מקרה של בני זוג שנפרדו ולפי הסכם הגירושין עוברת דירת המגורים לבעלותו של ילדם המשותף הקטין, שאף עובר להתגורר בקביעות עם אמו.

בינתיים נושא הבעל אישה אחרת, שאינה יודעת על "עברו" של בן זוגה, ולאחר נישואיהם היא מוכרת דירת מגורים שהייתה בבעלותה מאז ומעולם. כנראה בת הזוג אינה זכאית לפטור ממס, כיוון שילדו של בעלה הספיק למכור בפטור ממס את דירתו לאחר נישואיה לאביו.