יש שם דירה מתחת לבלטות

בישראל 67,500 בנייני מגורים המערבים עסקים, בדרך כלל משרדים ומסחר, בקומות התחתונות. כ-52,000 מהם בשלושת המטרופולינים: תל-אביב, ירושלים וחיפה. כבר היום קיימים לחצים במרכזי הערים להסב שימושי עסקים למגורים. רק לאחרונה התבשרנו, שבית מישלב ברחוב ויצמן בתל-אביב יוסב לבניין מגורים. למרות שכל הבניין מושכר, החליטו הבעלים להשקיע כמיליון דולר בשינוי הייעוד. תהליך שינויי הייעוד של שטחי עסקים בבנייני מגורים עשוי לתרום לצמצום עודף הביקוש הצפוי ליחידות מגורים במרכזי הערים. והרווח - של כולם.

צפוי מחסור בדירות - מידי מספר שבועות מוצגות תחזיות ביחס למחסור הצפוי בדירות למגורים בישראל, שינבע ממספר סיבות הקשורות זו בזו ואינן מאפשרות לביקושים להתרומם. סיומו המיוחל של המיתון בכלל ושל זה השורר בשוק הנדל"ן למגורים בפרט, עלול להביא לנסיקות מחירים כבר בשנים הראשונות של התאוששות המשק. מחלקת הנדל"ן של חברת גיאוקרטוגרפיה, העוקבת אחר תהליכים כלכליים-אורבניים, הגיעה למסקנה שניתן לייצר "דירות יש מאין".

תכנון סטטי לתהליכים אורבניים דינמיים - רשויות התכנון, כמו גם הרשויות המקומיות בישראל, אינן נעזרות כיום בתוכניות סקטוריאליות לענפי הנדל"ן השונים ככלי תכנוני שיהווה בסיס להחלטות מקומיות. תכנון בנייני מגורים במרכזי שכונות כולל שטחי מסחר ועסקים אחרים במפלס הכביש, משיקולים תכנוניים המבוססים על מכסות ותקנים. בפועל, התוצאה בחלק מהמקרים היא, שהשטח שיועד לעסק אינו מחולל לבעליו תשואה סבירה ובמקרים אחרים הנכס עומד ריק, למרות הביקוש לדירה באותו השטח ובאותו המיקום.

מנתונים יבשים לפתרונות כלכליים - מעיבוד מאגר הנתונים והמידע העדכני ביחס לשימושי קרקע ותהליכים נדל"ניים ברמת הבניין הבודד של החברה עולה, כי במדינת ישראל בנויים היום 388,000 מבנים. ב-17% מהם (67,500 מבנים) נעשה בפועל שימוש מעורב, דהיינו מגורים ועסקים, הממוקמים בדרך כלל במפלס הכביש. בחלק בלתי מבוטל מהם הביקוש אינו מצדיק שימוש עסקי. בעיר תל-אביב-יפו לבדה 10,600 מבנים כאלו, המהווים 37% מסך הבניינים בעיר.

בשלושת המטרופולינים הגדולים: תל-אביב, ירושלים וחיפה, שיעור המבנים ה"מעורבים" נע בין 20% ל-23%. מספר המבנים בהם נעשה בפועל שימוש מעורב במטרופולינים הינו 36,600 בתל אביב, 8,200 בחיפה ו-7,200 בירושלים. בשאר יישובי ישראל שיעור המבנים המערבים שימושי מגורים ועסקים נמוך מ-15%.

מאפייני הביקוש של דיירי משרדים תורמים להאצת התהליך - שוק המשרדים בישראל עובר מהפכה בעשור האחרון. מרבית העסקים מעדיפים להתמקם בבנייני משרדים ייעודיים. התהליך גלוי וברור בלב המטרופולינים, ובשנים הקרובות נראה את התהליך האורבני מבשיל במרבית הערים הגדולות. מנתוני גיאוקרטוגרפיה עולה, כי אחד מכל שבעה עצמאים ובעלי עסקים קטנים בישראל, שוקל להעתיק את מיקום העסק שבבעלותו בשנה-שנתיים הקרובות. חלק מהם ממוקם בבנייני מגורים. השיקול המכריע הוא הנגישות לקהל הלקוחות (27%) - שיקול שלא בהכרח מקבל מענה בשכונות מגורים בלב הערים הגדולות.

חברת בזק תופסת היום שטח של 19,000 מ"ר במגדל המשולש של עזריאלי, ומתכננת לפנות את השטח ולצאת לפריפריה עם תום החוזה, בעוד כשנתיים. יציאת חברות עתירות שטח לאזורים פריפריאליים, מפנה שטחים גדולים המתאימים לעשרות משרדים קטנים, במיקומים אטרקטיביים במרכזי הערים, ובתנאים נוחים. פינוי שטחים נרחבים על-ידי צרכני שטח גדולים לא יתרום ליציבות במחירים, הנמצאים במגמת ירידה.

פתרון אפשרי - ירידת המחירים בשוקי המסחר והמשרדים תורמת למצב בו גובר הביקוש לשינוי הייעוד של השטחים בקומות התחתונות של מבנים בערים - למגורים. הליכי תכנון מושכלים יאפשרו לצמצם את המחסור הצפוי בדירות, תוך גידול ברווחה הציבורית ומתן מענה לצורכי השוק. חשוב לזכור, שעל כל החלטה תכנונית להישען על ממצאי בדיקה כלכלית ביחס למאפייני הביקוש של דיירים פוטנציאליים בדירות בקומות התחתונות: מיהם הדיירים הפוטנציאליים, אילו דירות הם ירכשו (ישכרו), מהם מאפייני המיקרו והמאקרו של דירות אלו, מהי הנכונות שלהם לשלם בעבור הנכס ועוד. בדיקת ההתכנות הכלכלית ראוי שתיעשה ברמה העירונית. בחירת המבנים בהם רצויה המרת השימוש הנעשה בקומות התחתונות של המבנה, יכולה להיעשות על-ידי גוף ציבורי שיוכשר לידי כך ואשר יקבל מנדט מגופי התכנון.

ניתן להתחיל את התהליך במיקומים בהם ההתנגדויות תהיינה מצומצמות, ולחייב את מגיש הבקשה לשינוי הייעוד להגישה במקביל להסכמת כל בעלי העניין בבניין - בטרם הגשת הבקשה. המימוש יאפשר ניצול מיטבי של התשתיות ושל השטחים הבנויים באזורים האורבניים הקיימים. מתן הטבות מטעם הרשויות המקומיות (הנחות בארנונה, זירוז הליכים) וכן הטבות מטעם רשויות המס, יאפשרו להתניע את התהליך, שכאמור, יתרום הן לבעלי הנכסים, הן לרשויות המקומיות והן לרווחה הציבורית. הרשויות לא ירצו לגדל "פלפלונים לבנים" בתחום השיפוט שלהן, לאורך הרחובות הראשיים של המע"ר הגלוי לעיני כל - דבר שיהווה תעודת עניות לניהול העירוני. תועלת כלכלית נוספת שיפיקו הרשויות היא היטל ההשבחה - 50% מעליית ערך הנכס בעקבות שינוי הייעוד. כך שבעצם טמונה כאן סיטואציה של Win-Win.

תהליך שינויי הייעוד המיוחל לא יפתור את המחסור הצפוי ביחידות דיור, אך בהחלט יוכל לתרום לצמצומו, תוך ניצול מושכל של תשתיות קיימות. שינוי הייעוד יתרום למתיחת פנים ברמה המקומית, ויוכל לבוא בשילוב עם תוכניות קיימות של העיריות והרשויות המקומיות. שדרוג חזיתות המבנים שלאורך הרחובות הראשיים עשוי להגביר את הביקוש ולהעלות את ערך הנכסים והקרקע ולחולל תהליכים אורבניים רצויים.

הכותב הוא אנליסט בחברת גיאוקרטוגרפיה.