"כמות העסקאות בשוק המגורים תגדל, אבל המחירים לא יעלו"

"החברות הגדולות יותר שמתעסקות בנדל"ן למגורים הן החברות המעניינות יותר", אומר מירון קצפ, מנהל המחקר בבית ההשקעות מנורה גאון, "החברות שמתעסקות בנדל"ן מניב ואחרות פחות מעניינות, כי המצב שם די קשה. ברמה של החברות, כשמסתכלים על מספר חברות רואים שהמחירים שלהן יחסית סבירים. חברות נסחרות מתחת לשווי הנכסי שלהן, אבל כבר שנים הן נסחרות בזול, וקשה מאוד להעריך מתי המחיר יתכנס לשווי הנכסי. מי שמשקיע במניות כאלה, צריך לקחת בחשבון שההשקעה הזו היא השקעה לטווח ארוך, ושמדובר רק על החברות הגדולות, שפונות בעיקר לתחום המגורים".

סגמנט המגורים הוא אולי היציב מכל הסגמנטים האחרים בתחום הנדל"ן, אבל גם בו עדיין אין פריצה, דבר שכאמור מתבטא במחיר המניות. "בגלל הסנטימנט השלילי, המניות של החברות האלה נסחרות מתחת לשוויין", מוסיף קצפ, "אנו עדיין במיתון, ואין לאנשים כסף לרכוש דירות, למרות שיש ביקוש קבוע לדירות".

קצפ מעריך, שגם אם תגיע התאוששות בענף, היא לא תתבטא בשלב הראשון במחירים, אלא בגידול בכמות העסקאות. "כאשר נרגיש תחילה של רכישת דירות, אני לא חושב שתהיה עלייה במחיר הדירות, כי גם ככה המחירים גבוהים", הוא אומר. "המחירים היו ברמה גבוה מאוד לפני כמה שנים, הם ירדו, אבל עדיין הם לא ברמות נמוכות. אני לא משוכנע שהם לא יעלו ב-3%, אבל ברור שהם לא יעלו ב-20%.

"אחרי הכל, חברות יודעות להיערך לביקושים גדולים, וזה בהחלט לא יהיה מצב של עודף ביקוש שיביא לעליית מחירים. יש הרבה קרקעות שמיועדות לבנייה. למעשה, לכל החברות הגדולות יש קרקעות כאלה שמיועדות לבנייה למגורים, והן לא יחכו לעליות מחירים כדי לבנות בניינים. הן יבנו כאשר הן ירגישו שיש קונים, ואז יהיה להן מה למכור. כמות העסקאות תגדל, אבל לא המחירים. זה מה שיכול לקרות בטווח הבינוני, אם תהיה עלייה בביקושים לדירות ויופיעו קונים, בטווח של שנה. בטווח ארוך יותר, קשה להגיד מה יקרה למחירים".

גלובס: אם כך, לא צפוי שיפור דרמטי בתחום. אז למה להערכתך חברות הנדל"ן למגורים נסחרות מתחת לערכן?

קצפ: "אנחנו בודקים את השווי הנכסי שלהן. מסתכלים על צבר הקרקעות והנכסים שלהן, ביחס למחירן בבורסה. אנחנו מקבלים שהשווי בבורסה נמוך מהתוצאה המתקבלת על-ידנו בהתאם לגישת השווי הנכסי. המניות האלה זולות גם בלי קשר לעליית מחירים בתחום, על-פי גישה זו, ומי שמעריך שתהיה עליית מחירים מקבל בפועל שהן זולות עוד יותר".

- יש הערכות רבות שתהיה עליית מחירים בטווח הקרוב.

"אנחנו מדברים כיום על מחירים של 80-70 אלף דולר לחדר באיזורי הביקוש, ואני לא חושב שזה יעלה מעבר לכך. אין מחסור בקרקעות, ולא יהיה מחסור כזה, שעשוי היה הביא לעודף ביקוש".

- מה יכול לשנות את התמונה ולהביא להתאוששות בענף?

"זה יקרה כאשר הכלכלה בכלל תתאושש, וברקע יש פרמטרים שיכולים לתרום לזה, כמו המשקיעים הזרים, שמדברים על כך שהם מעוניינים ברכישת דירות בארץ, והמהלכים לקידום השלום. אבל קודם כל צריך שתהיה התייצבות ברמת הביטחון. זה כבר קורה מספר חודשים, וצריך שהרגיעה המסוימת הזו תימשך, ואפילו תשתפר.

"מעבר לכך, צריך שהמצב הכלכלי כאמור ישתפר. צריך שתהיה עלייה יציבה בשכר הממוצע במשק - זהו פקטור חשוב ביחס לשוק הנדל"ן. אנשים רואים שמפטרים סביבם וחברות מתייעלות, והם לא יכנסו להשקעה בדירה או לשיפור בדיור, כשזה המצב במשק. צריכה להיות הרגשה של יציאה מהמיתון, כשבמקביל השכר כאמור יעלה, והתמ"ג יעלה. אנשים צריכים להרגיש בטוח במקום העבודה שלהם, וזה כבר קורה, אבל עדיין לא ברמה מספקת. האבטלה עדיין מעל 10%. היא יחסית יציבה לאחרונה, אבל היציבות פה לא מספקת, צריך שהיא תרד לפחות למספר חד-ספרתי".

כך או אחרת, יניב פגוט, מנהל השקעות ראשי במגדל שוקי הון, סבור דווקא ששוק הנדל"ן הוא זה שעשוי להחזיר את המשק לצמיחה משמעותית. "מדובר בעצם על שוק שהוא מעין דוב ענק רדום, שבמידה ויתעורר אז אפשר יהיה לדבר על צמיחה במשק, שהיא רחוקה ממה שהכרנו בשנים האחרונות". הוא מעריך, כי "אם מגזר הנדל"ן יתאושש, אפשר לדבר על צמיחה במשק של 4%-5%. זה בעצם הזרז הכי משמעותי ליצירת צמיחה כזו".

להערכתו, יש מספר פרמטרים שמאותתים על התאוששות בשוק הנדל"ן. "הריבית על המשכנתאות ממשיכה לרדת, והיא נמוכה משמעותית מהמצב בעשר השנים האחרונות. הדבר מהווה פיתוי משמעותי למי שחושב לקנות דירה. מעבר לכך, דולר נמוך מהווה גם הוא תמריץ חיובי לקבל החלטה על רכישת דירה.

"פרמטר משמעותי נוסף הוא כמות התחלות הבנייה. בשנים האחרונות מכרו ממלאי הדירות הקיים, כי היה רק ביקוש טבעי. נוצר למעשה מחסור מסוים במלאי של דירות. אבל, הפרמטר הכי חשוב בעת רכישת נדל"ן הוא ההרגשה של האנשים. משפחה נכנסת להשקעה של עשרות שנים, ורוצה להרגיש תחושה טובה ביחס לזה. ברגע שמרגישים שהמשק במיתון, גם אם יש להם אפשרות לשפר דיור - הם לא יכנסו להשקעה של 30 שנה. צריך להרגיש שיוצאים מהמיתון, וזה הרבה יותר חשוב מכל הפרמטרים האחרים, כמו ריבית נמוכה ויתר התנאים האובייקטיבים".

על רקע זה, סבור פגוט כי החברות שישרדו את חצי השנה הקרובה עשויות ליהנות בשנים הבאות. "חלק מהחברות בתחום נמצאות בבעיה מימונית קשה", הוא אומר, "זה לא ברור שהם ישרדו את חצי השנה הקרובה, אבל אלה שיצליחו לעבור את התקופה הזו - יצאו מנצחות".

פגוט סבור, שלמשקיעם בתחום לא כדאי להשקיע במניות חברות הנדל"ן הקטנות והבינוניות, אלא בגדולות. "רשימת המניות המועדפות שלי בתחום הנדל"ן היא - אפריקה-ישראל , מבני תעשיה , אזורים , דניה-סיבוס , מליסרון ונכסים ובניין . אני בוחר בגדולות ולא בקטנות, כי הגדולות בהסתברות גדולה יצליחו לעבור את התקופה הזו, וכשהשוק יתאושש הן יהנו מכך. לא הייתי מהמר על חברה קטנות בתחום, כי הן רגישות יותר למצב הכלכלי.

"הריבית עכשיו יורדת, אבל היא יכולה גם לעלות, ואז חברה קטנה יכולה להיקלע לבעיה. אצל חברה מבוססת יש פחות רגישות לכך. מכל מקום, השנה שעברה היתה שנת המעו"ף בבורסה, והשנה תהיה שנת המניות הקטנות, אבל בתחום הנדל"ן יש פיגור של שנה - השנה תהיה שנת המניות הגדולות בתחום הנדל"ן, ואם המצב יהיה טוב, אז בשנה הבאה תהיה שנת המניות הקטנות בתחום הנדל"ן".