"אין ספק שבנושא התכנון והשיווק קיים כשלון מערכתי"

למנהל אגף התכנון של המינהל, דן סתיו, יש הרבה הסברים מדוע זה קורה, וגם כמה הרהורים איך אפשר לעשות את הכל אחרת. למשל, אם יתר משרדי הממשלה, ובראשם משרד הפנים, יתנו כתף, ולא יתנערו מאחריותם לנושא התכנון.

"אין ספק שבנושא התכנון והשיווק קיים כשלון מערכתי", מסכים סתיו, "יחד עם זאת אסור לשכוח, שאולי היום לא צריך 50 אלף יחידות דיור בשנה, אבל לא לעולם מיתון והיעדר עלייה. יום אחד יופיעו הביקושים והחשש הוא, שלא יהיו לנו תוכניות להציע. בשנות ה-80' אמרתי שיבואו עולים מברית המועצות - ולא טעיתי. ב-2002 אמרתי שיבוא גל עליה מארה"ב - ואני משוכנע שהוא יגיע. אני יודע שדברי עלולים להישמע כאיוולת, אך אם חושבים על הטווח הארוך, חייבים לקחת זאת בחשבון, ולתכנן מלאי מספיק של קרקעות. לדעתי, ככלל אסור לנהל שוק במצב של מדפים ריקים, ובמצב של אישור תוכנית ושיווק".

גלובס: איפה בדיוק אתם נכשלים?

סתיו: "אנחנו נכשלים בשלב אישור התוכניות, והסיבות לכך רבות. אנחנו חיים במדינה קטנה וצפופה, שיש בה הרבה בעיות סביבתיות ותחבורתיות. בנוסף, הציבור למד עם השנים לעמוד על זכויות הקניין שלו, וגם עובדה זו מעכבת תוכניות רבות. אם לפני 15 שנה ניתן היה לאשר תוכנית בשנתיים, כיום זה לוקח שבע שנים ו-10 שנים בממוצע.

"בעיה נוספת וחמורה הרבה יותר היא, שכל עניין התכנון ואישור התוכניות, הפך לבעיה פרטית של המינהל, כאשר כל שאר הגורמים, ביניהם משרד התחבורה, המשרד לאיכות הסביבה, משרד הבריאות ואפילו משרד הפנים, אינם חושבים שהם צריכים לסייע לנו. אנחנו בצד אחד של המתרס והם בצד השני".

- אז מה, כולם נגדכם?

"אני יודע שאני נשמע פרנואיד, אבל זו המציאות. על פי חוק התכנון והבנייה, היעד לספק 50 אלף יחידות דיור בשנה הוא בעצם של משרד הפנים, אך משום מה זה עבר אלינו. אמרתי את זה כבר כמה וכמה פעמים".

- אם כך, המינהל בכלל לא צריך לתכנן?

"מי שצריך לתכנן הם מוסדות התכנון, המועצה הארצית, הוועדות המחוזיות והוועדות המקומיות. כשהמינהל הוקם לא היה בו אגף תכנון כלל, אפילו לא במחוזות. המינהל התחיל לתכנן כי הוא ידע, שבלי לתכנן אי אפשר לשווק, ולכן אם האחראים לכך אינם מכינים לנו תוכניות, לא נותר לנו אלא לעשות זאת בעצמנו".

- מה הפתרון?

"אני לא יודע. מה שברור הוא שהמינהל צריך לתכנן הרבה פחות, ואילו מוסדות התכנון צריכים לעשות הרבה יותר. מה שקורה היום הוא, שאנחנו מתכננים, מגישים את התוכניות לוועדות, ואלה רק מערימות קשיים. לא אחת קורה שאנחנו מתכננים בתיאום עם הרשות, ואז מגיעות הבחירות, ראש הרשות מתחלף, וכל העבודה יורדת לטמיון. אם הם היו מתכננים בעצמם, אני בטוח שכל זה היה נמנע".

- נמתחת עליכם ביקורת על כך שאתם מתכננים תוכניות גדולות, שלוועדות קשה לבלוע אותן.

"אני מסכים, אך יחד עם זאת אני נאלץ לומר, שזה כמעט בלתי אפשרי לתכנן תוכניות קטנות. אני לוחץ כבר כמה שנים שלא לתכנן תוכניות גדולות, אבל אז, כשאנחנו באים לוועדה המחוזית, מתחילים לשאול אותנו איפה הראיה הכללית? ומה יהיה בהמשך? ואיך זה מתקשר? ומה יהיה עם תחבורה? ושוב מחזירים אותנו לתוכניות גדולות".

- כמה תוכניות יצאו לפועל ב-10 השנים האחרונות?

"בכל שנה אנחנו נמצאים בתהליך תכנון של 300 עד 400 תוכניות, בעלות של 50 מיליון שקל עד 70 מיליון שקל בשנה. מתוכן מתאשרות בכל שנה כ-25 תוכניות בלבד. אין ספק שמדובר בפחת עצום".

- בדו"ח מבקר המדינה נמתחה ביקורת קשה על כך שהוצאתם חצי מיליארד שקל על תכנון, ולא הצלחתם לעמוד ביעדי השיווק.

"לדעתי, רוב הביקורת אינה מוצדקת. הדו"ח ניזון מהמשרד לאיכות הסביבה, משרד הפנים ומשרד השיכון, שלכל אחד מהם היו כל מיני תירוצים. באמצע שנות ה-90', כשהביקושים היו עצומים, האמנו שניתן לעמוד ביעדי השיווק רק באמצעות הפעלת כוחות השוק, בעזרת חברות מפתחות, חברות מנהלות וחברות מתכננות. אמנם חלק מהאתרים שבחרנו היו לא מוצלחים, אך לדעתי, את מרב האשמה צריך להטיל על משרד הפנים ומשרד השיכון. אנשי משרד הפנים אמרו לנו שאנחנו 'משסים' בהם את המגזר הפרטי, שמולם קשה יותר לעמוד. מה אפשר לומר נגד טיעונים כאלה?"

- מה היית מכתיר ככישלונות הגדולים ביותר?

"מקב"ת חבצלת השרון היה כשלון - ולא בצדק. כיום אני מאמין שנכשלנו כי לא הצלחנו למכור את רעיון המקב"ת למשרד הפנים ולרשות המקומית. כשלון נוסף הוא מקב"ת ינוב שתקוע בגלל נושא של שינוי גבולות, התנגדות הרשות וקשיים שמערים מע"ץ. תוכנית מלכת הקריות נפלה בעקבות הטרוף שאחז בלובי של ערי הגליל, שהחליט שלולא תוכנית זו הגליל יפרח, אבל זו הייתה תוכנית מצוינת שחבל לי עליה מאוד. אני מצטער על הכישלון של חריש ועל כל נושא הרחבת המושבים. פתחנו דגם של עיבוי שטח המחנה, שיביא לרנסאנס בתנועה ההתיישבותית. במקום זה קבלנו שכונות של נובורישים".

- על איזו תוכנית הוצאתם הכי הרבה כסף והיא לא יצאה עדין לפועל?

"הוצאנו הרבה כסף על תוכנית פי גלילות, שלפי שעה לא יצאה אל הפועל, ואני מקווה שתצא, למרות שאני גר בסמוך. השקענו 3.5 מיליון שקל בתכנון מפורט בתוכנית טירת הכרמל, שלא יצאה אל הפועל. בתכנון תחנת הרכבת של ירושלים השקענו 5 מיליון שקל, ועכשיו צריך להתחיל את התכנון מהתחלה".

- מה אתה מציע לעשות מול הבזבוז?

"בראש ובראשונה צריך לשנות את הגישה אצל כל מי שנמצא בתחום. צריך להפסיק את השיטה שבה מתכנן המחוז מרגיש כמו שופט מחוזי לענייני תכנון, ולא כמו מי שמתפקידו להיות מעורב. האבסורד מגיע לידי כך, שיש מתכנני מחוז שלא רוצים לראות את התוכנית עד שהיא מגיעה לוועדה, בטענה שהוא לא רוצה להיות מושפע. זו גישה מעוותת לחלוטין".

סתיו סיים את הטכניון כעתודאי, ולמרות שלא תכנן קריירה צבאית, הוא נשאר בצבא 22 שנה, בתפקידי תכנון שונים. לאחר השחרור עבד כעצמאי, בעיקר בשרות גופים ממשלתיים, ביניהם המשרד לאיכות הסביבה, משרד השיכון ועיריות. בסוף 1994 הזמין אותו מנהל המינהל דאז, עוזי וכסלר, לשמש בתפקיד מנהל אגף השיווק.

"חודש אחרי שנכנסתי לתפקיד", נזכר סתיו, "הופיע במשרדו של וכסלר משפחת דנקנר והציעה לבצע עיסקה של שינוי יעוד וניצול של קרקעות המלח באילת ובעתלית. וכסלר דחה אותם על הסף, ובמקביל ביקש מעו"ד נעמי וייל לבדוק את מצב הקרקעות ואת חלוקת הבעלויות.

"וייל אמרה שהתמונה מורכבת, וכי יש במקום קרקע עירונית וקרקע חקלאית, ולא ברור איזה חוזים חודשו ואיזה לא, ואיזה תשלומים שולמו ואיזה לא. עוד אמרה וייל, שיש למינהל קייס לדרוש סילוק יד, לפחות מחלק מהשטחים, אך תידרש עוד שנת עבודה כדי לברר זאת. וכסלר קיבל החלטה, שבמקום לריב 15 שנה בבתי משפט, שבוודאי יציע בסופו של דבר פשרה, מוטב שלא להמתין פרק זמן כה ארוך ולהתפשר כבר עכשיו. הנוסחה אליה הגיעו הצדדים הייתה, שהתכנון והפיתוח ייעשו במשותף, המינהל יקבל 60% מהזכויות, והדנקנרים 40% מהזכויות. מה שמותיר בידי משפחת דנקנר הרבה פחות ממה שמאפשרת החלטת שינוי היעוד והניצול, ולא הרבה יותר ממה שמאפשרים החוזים החקלאיים של המינהל. במקביל נמצא הסדר להובלה משותפת של הפרויקט, כאשר למינהל רוב בועדת ההיגוי".

- בדיעבד אתה חושב שההחלטה טובה?

"מבחינת סך האינטרסים של המדינה, העיסקה אינה נותנת למשפחת דנקנר זכויות מפליגות. לדעתי, בתנאים של 1994, זו הייתה החלטה נכונה מאוד".

- תהיה בסוף תוכנית או לא תהיה?

"לדעתי, בסוף לא יהיה שום דבר. הכל כי יש על התוכנית הזו 'עליהום' כללי. להערכתי, כל דבר שמישהו ינסה לעשות ייתקל מיד בהתנגדות של גורמים חברתיים, ירוקים, איכות השלטון ודומיהם. במצב עניינים כזה, גם הוועדה המחוזית חיפה תתקשה לקבל החלטה.

"אני חייב לציין, שבעיני עתלית הוא ישוב אומלל והחמצה גדולה של פוטנציאל אדיר, שנובעת מבעיות פנימיות פוליטיות של הישוב. לפני מספר שנים ניסינו לקדם תוכנית שתהפוך את עתלית לעיר ים תיכונית, בסגנון שכולנו אוהבים. בתוכנית היה להשתמש בחלק מקרקעות ברכות המלח, ולשמר את השאר. למרבה הצער התוכנית לא התממשה, בגלל התנגדות הרשות, ובגלל שבארץ יש התנגדות לכל תוכנית בקרבת הים".

- מה עמדתך בעניין חוק החופים האוסר בנייה בטווח של 300 מ' מהחוף?

"לדעתי זוהי שערורייה. במקום לפתור את הנושא בחוק התכנון והבנייה, החליטו לפתור אותו באמצעות חוק שייצור אנומליה מוחלטת. יחד עם זאת אני חושב, שמגיע למדינה ומגיע למשרד הפנים שכך קרה. המדינה אפשרה את תוכנית המרינה בהרצליה באמצעות תהליכים לא תקינים, היא אפשרה את בניית מגדלי חוף הכרמל בחיפה, את מרינה אשדוד ומרינה אשקלון. אחר כך כולם מתפלאים מדוע הציבור איבד אמון ביכולת המדינה למנוע תופעות מסוג זה".

- מה כן היה צריך לעשות?

"היה צריך להכין נספח ג' של תוכנית המתאר לחופים (תמ"א 13) המפרט את ההוראות הכלליות של התמ"א. מסמך כזה הוכן, אך לא אושר. בהעדר הוראות עוברים אצלנו מקיצוניות אחת לשנייה".

- מה עמדתך באשר לתוכנית פי גלילות?

"גם כאן מנסים ליצור לתוכנית הילה של שחיתות, או של מינהל לא תקין, כאשר לגופו של עניין אני משוכנע, שאם ההחלטה לא הייתה מתבצעת היו באים בטענות למדינה על כך שהיא אינה עושה די לפינוי המתקנים. זהו מתחם מורכב מאוד, כולל בעלויות משותפות של חברות הדלק, המדינה ואחרים. המדינה הייתה צריכה להחליט - או שהיא מפצה את חברות הדלק בסכומים מטורפים כמו שהן דרשו, או שחברות הדלק יפנו את הקרקע, תוך מתן אפשרות לממש זכויות, כפי שהדבר מתאפשר לכל חוכר בקרקע עירונית בעת שינוי היעוד. זה בדיוק מהות ההסכם".

- חברת דור אלון שהגישה בג"ץ כנגד העיסקה טוענת, שהקרקע היא לא עירונית אלא קרקע לתעשייה. האם לא הגיע הזמן לבדוק את ההגדרות, לאחד אותן עם חוק התכנון והבנייה, ולמנוע אחת ולתמיד את המבוכה בנושא זה?

"משווים את המינהל למשרדי ממשלה אחרים שנותנים שירות, אבל שוכחים דבר בסיסי אחד: המינהל מתעסק עם משאב שהוא שונה לחלוטין מכל יתר המשאבים. אנחנו מתעסקים בחוזים שנחתמו לפני 50 ו-100 שנה. אין ספק שכל גוף וכל אירגון חייב לעבור שינוי ורה-ארגון לפחות כל 15 שנה, זהו כלל אירגוני ידוע, אבל במינהל, למרבה הצער, מנסים ולא מצליחים. יש לכך כמה סיבות מהותיות, כך למשל שאי אפשר לקחת את מיליוני החוזים ולשנות אותם. זה אחד הדברים שמכבידים על המינהל ולא מאפשרים לו בין היתר לשפר את השירות ללקוחות".

- עם כל הכבוד, זה עדין לא מסביר את 1000 החלטות המועצה, שרובן הן שינוי של שינוי.

"לא רק שיש 1,000 החלטות. יש גם 20 אלף דפי הוראות. אין ספק שזה דבר בלתי אפשרי".

- אם כך, אולי באמת צריך לקיים סוף סוף חשיבה יסודית בכל נושא קרקעות המדינה?

"ניסו כמה פעמים לעשות רביזיה, לנקות החלטות ישנות, לבטל את הסתירות ולאחד החלטות. יתכן שבגלל שזה כל כך קשה, לא התאמצו מספיק, יכול גם להיות שאנחנו לא מוכשרים מספיק. עובדה היא, שבינתיים אף אחד לא הצליח להוציא דבר תקין. בנוסף, יש כמובן גם את מועצת מקרקעי ישראל, שהיא גוף המושפע מאינטרסים פוליטיים רבים. התוצאה היא, שהמועצה חזקה מאוד בהחלטות פרטניות, וחלשה בקביעת מדיניות".

- היכן אתה רואה את הבעייתיות הגדולה ביותר של עבודת המינהל?

"המינהל פועל בתנאים שהם לעיתים אבסורדיים לחלוטין. הוא משרד ממשלתי לכל דבר העובד בכלים ממשלתיים, מול יזמים, שיש להם יכולות לשכור את עורכי הדין הטובים בשוק, ובמקרים רבים הם זוכים לגיבוי פוליטי. דברים כאלה יש בכל מקום, אך הם חמורים שבעתיים במינהל, כי כאן מעורב הכסף הגדול. אין ספק שהמינהל סובל מקשיים מבניים, שברור שניתן לשנותם. כבר 30 שנה מדברים על הרעיון להפוך את המינהל לרשות, אבל בינתיים שום דבר עוד לא מבוצע".

- היכן לדעתך נמצא הפוטנציאל הבא?

"אני מאמין שצריך עתה להתרכז בעירות הפיתוח במטרה לגרום בהן לשינוי".

- זה לא עוד סוג של מס שפתיים?

סתיו: "בפרוש לא. אני משוכנע שעם פיתוח נכון, ובעזרת תשתיות ובראשן הרכבת, ניתן יהיה לחולל שינוי. לדעתי, פיתוח תחבורה ושימושי קרקע נכונים הם המפתח למבנה בריא ונכון של המשק, והמפתח לשמירה על השטחים הפתוחים".