"בנכסי הממשלה אנו מאמינים"

בשוק המניות האמריקאי שעדיין סובל ממיעוטן של הנפקות, בלטה לפני שבועיים הנפקה של קרן ריט חדשה ומיוחדת שמתמחה בהשכרת שטחי משרדים לגופים של הממשלה האמריקאית. ציבור המשקיעים האמריקאי הביע את אמונו בקרן, שהמוטו שלה הוא ואריציה על הכיתוב שעל הדולר האמריקאי: "בנכסי הממשלה אנו מאמינים".

מניות הקרן, שהונפקה בבורסה של ניו יורק, נסחרו ביום המסחר הראשון במחיר הגבוה ב-30% ממחיר ההנפקה. המניות של קרן הנדל"ן (Government Properties Trust NYSE: GPP) נסחרו ביום המסחר הראשון במחיר של 13.03 דולר למניה, כשמחיר המניה בהנפקה היה קבוע ל-10 דולר בלבד. המחיר הגבוה שהמניה השיגה מיד עם יציאתה לבורסה היה הודות לביקוש הגדול מצד המשקיעים.

הקרן, שקיבלה אינדיקציות מוקדמות יותר על הביקוש הגדול הצפוי, שינתה מבעוד מועד את תשקיפה והגדילה את מספר המניות המוצעות מ-10 מליון ל-16.8 מליון מניות. הצלחת ההנפקה מוסברת בכמה גורמים וביניהם ההתעוררות הכללית של שוק המניות והפופולריות הרבה של מניות הריט בשנת 2003. ואולם אין ספק, כי תחום ההתמחות המיוחד לקרן ריט זו היה הגורם העיקרי שהמריץ משקיעים רבים להשקיע במניה זו דווקא.

הקרן בחרה להתמחות בהשכרה ובניהול של משרדים ונכסים לדייר יחיד לפרקי זמן ארוכים, כשהדייר היחיד הוא זרועותיה ומשרדיה השונים של הממשלה הפדרלית. הקרן, שהוקמה רק בסוף שנת 2002, רכשה מאז חמישה בנייני משרדים בעלות כוללת של כ-40 מליון דולר בלבד. ארבעה מתוך חמשת הבניינים מושכרים לממשלת ארה"ב והתפוסה בכל שטחי הבניינים היא מלאה. הקרן הודיעה בתשקיף שפרסמה על כוונתה להשתמש בתמורת ההנפקה, סכום של כ-150מליון דולר להחזר חובות ולרכישת נכסים חדשים. כל הנכסים החדשים שהקרן כבר מנהלת משא ומתן לרכישתם, הם נכסים המאוישים על ידי הממשלה הפדרלית, או כאלה שהקרן מתכוונת להשכיר לממשלה לפרקי זמן ארוכים.

על פי הניתוח הכלכלי בתשקיף שפורסם, הקרן מדווחת שהיא זיהתה הזדמנות ייחודית בסקטור הממשלתי של שוק הנדל"ן המסחרי. הקרן מדווחת, שסך כל ההוצאות של ממשלת ארה"ב בשנת 2002 הגיע לסכום של מעבר ל-3 טריוליון דולר.

הממשלה הפדרלית מאכלסת כ-835 מליון רגל רבועים (כ-77 מליון מ"ר) של משרדים, מהם הממשלה משכירה בשכירויות ארוכות טווח כ-191 מליון רגל רבועים (כ-18 מליון מ"ר). על פי פרסומים מאוגוסט 2003, הממשלה הפדרלית מוציאה בממוצע סכום של כ-3.6 מיליארד דולר בשנה על השכרת משרדים. הקרן מגלה עוד בתשקיפה, כי היא זיהתה שוק מקביל נוסף, הנסמך על הוצאות של המימשלים המקומיים בחמישים מדינות ארה"ב, אשר מגיע לכשליש מסך הוצאות הממשלה הפדראלית, דהיינו לסכום של כ-1 מליארד דולר.

הקרן מציינת כעובדה, כי הממשלה ממשיכה לגדול, והואיל וחלק מהמתקנים הנוכחיים של משרדי הממשלה הינם ארכאיים, חל גידול בבנייה ופיתוח עבור משרדי ממשלה. הקרן מציינת, שהביקוש של הממשלה לשטחי משרדים ממשיך לגדול באופן קבוע, ובמיוחד עבור זרועות האכיפה, השיפוט, בטחון הפנים, בתי חולים, גופי כוח אדם וגופים מתוקצבים אחרים.

יחד עם זאת, מאחר וגופי הממשלה מוגבלים בתקציביהם, הקרן צופה, כי גופי הממשלה יעדיפו לשכור נכסים על בניית בניינים משלהם. כיום, הממשלה הפדרלית היא בעלים של כ-77% משטחי המשרדים שהיא מאכלסת, אבל הנתונים מראים, כי את מרבית שטחי המשרדים החדשים שהממשלה מאכלסת בשנים האחרונות היא שוכרת בשכירויות ארוכות טווח. בין השנים 2000 ו-2002 הגידול בשטח המשרדים שבבעלות הממשלה היה בשעור של 0.2% בלבד, לעומת גידול של כ-7.8% בשטחים שהממשלה שוכרת. לפיכך, הקרן קבעה לה כמדיניות המשך פעולה בתחום של השכרת שטחי משרדים לממשלה הפדרלית, ותחילת פעילות של השכרת שטחים למימשלים המקומיים של מדינות ארה"ב.

בנוסף לסיכונים והאזהרות המקובלים להשקעה במניות נדל"ן, הקרן מונה בתשקיפה גם סיכונים המיוחדים לתחום ההשקעות שלה. מקובל לחשוב, שכאשר יש לך דייר שהוא ממשלת ארה"ב, אתה מובטח ומוגן מפני סיכונים רבים, ואולם, עדיין, בתור "בעל הבית של הממשלה" אתה מסתכן בסיכונים שהממשלה עצמה חשופה להם, ובמקרה זה, סיכוני הטרור.

הקרן מזהירה את משקיעיה, כי המבנים המאוכלסים על ידי משרדי הממשלה חשופים יותר לפגיעות טרור, מה שעלול לפגוע בשווי הבניינים, לייקר את ביטוח המבנים ואת עלות אבטחתם. כאמור, ההנפקה של קרן הנדל"ן היתה מוצלחת והאמריקאים הוכיחו שוב, כי גם במקרה זה אין הם נכנעים לאיומי הטרור.

הכותב הוא שותף במשרד ראב"ד, מגריזו, בנקל.