תמ"א 38: קומה אחת לא תספיק

התמ"א מסדירה את המסגרת הסטטוטורית המאפשרת מתן היתרי בנייה, וכוללת "אמצעים לעידוד ביצוע החיזוק... על-ידי מתן אפשרויות לתוספות בנייה מסוימות".

סעיף 11.1.4 בתמ"א קובע, כי "סך כל שטח התוספות לא יעלה על שטח קומה טיפוסית של המבנה". הרעיון המרכזי בתוכנית הוא, כי ההכנסות ממכירת תוספת זכויות הבנייה, אותה קומה טיפוסית, תוכל לממן את חיזוק המבנה הקיים, כולל שיפוץ חזותו.

במאמר זה אנסה לבדוק, האם תוספת המכסימלית המותרת בתמ"א, אכן מספיקה למימון חיזוק המבנה.

סקר שעשה משרד הפנים במסגרת הכנת התמ"א העלה, כי הבניין השכיח ביותר הוא בניין "הרכבת" בן 4 קומות, כאשר בכל כניסה שתי דירות בכל קומה. בדיקת ההתכנות הכלכלית תיעשה על מבנה כזה, כאשר מניחים כי שטח הדירה הוא 75 מ"ר.

במודל שלנו נתייחס, לשם הפישוט, לכניסה טיפוסית אחת, עם תוספת של שתי דירות בקומה 5, בשטח של 75 מ"ר כל אחת. העלויות הכרוכות בבנייה:

עלות החיזוק והשיפוץ - חיזוק המבנה ותוספת הדירות מחייבת גם שיפוץ חיצוני של חזיתות המבנים, שכן אחרת, מהנדס העירייה לא יאשר את ההיתר. העלות המינימלית הממוצעת לחיזוק דירה ולשיפוץ חזותה היא 10,000 דולר לדירה.

בניית הדירות הנוספות - עלות הבנייה של שתי הדירות הנוספות היא יקרה יחסית, שכן הבנייה נעשית כתוספת לבניין קיים.

מעלית - תוספת דירות בקומה 5 מחייבת הוספת מעלית ובניית פיר (עבור שתי דירות).

חנייה - תוספת הדירות תדרוש תוספת מקומות חניה או תשלום "כופר חניה". הנחנו חניה אחת (בלבד) לדירה, בעלות של 8,000 דולר.

מיסוי - עבודת החיזוק והשיפוץ נעשות עבור הדיירים, ולכן יש להוסיף עליהם מע"מ על שירותי בנייה וכן מס רכישה של 5% שמשלם הקבלן עבור רכישת הזכויות. אגרות והיטלי פיתוח - על תוספת הבנייה.

ההכנסות נובעות ממכירת שתי הדירות הנוספות, והן פונקציה של מחיר המכירה באיזור (נתעלם מכך ששווייה של דירה הנבנית כתוספת לבניין ישן, נמוך משוויה של אותה דירה בבניין חדש). כדי שפרויקט כזה יצא לדרך, יש להבטיח שהוא יניב עודף ברוטו של 20% לפחות. זהו סף מינימלי, שכן בעודף זה יש לממן את התכנון, הניהול, השיווק והמימון, ולהותיר רווח יזמי סביר.

התוצאה מוצגת בתרשים ועולה ממנה, כי רק אם מחיר המכירה באותו איזור הוא גבוה מ-2,600 דולר למ"ר, כולל מע"מ, הפרויקט עובר את סף הכדאיות היחסית. במחיר מכירה הנמוך מ-2,100 דולר למ"ר, ההכנסות אפילו אינן מכסות את ההוצאות הישירות.

מחירי מכירה של מעל 2,600 דולר למ"ר אפשר לקבל רק בתל-אביב (לא בכולה) ובמספר שכונות נוספות בערים הסמוכות אליה. מכאן, שברוב הערים בישראל, כולל בערי המרכז, ההגבלה בתמ"א לתוספת של קומה טיפוסית אחת תמנע כל אפשרות למימוש חיזוק המבנים לעמידות ברעידות אדמה.

סוגיות נוספות: במקביל לאישור התמ"א יש סוגיות נוספות שיש להבהירן, כדי להגביר את הוודאות הכלכלית. יש לציין, כי בתחשיב הכלכלי התעלמנו מההשלכות הכספיות שלהן.

היטל השבחה - לכאורה, כניסתה לתוקף של תוכנית מתאר ארצית אינה אירוע היוצר חבות בהיטל השבחה. אולם, יש להבהיר סוגיה זו ולקבע את הפטור מהיטל השבחה בצורה ברורה וחד-משמעית.

פיצויים על-פי סעיף 197 - לכאורה, חשופות העיריות לתביעות הפיצויים בגין פגיעה מתוכנית ע"פ סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. יש ליצור מצב משפטי בו סעיף 197 לא יחול על תוכניות אלו.

מס שבח - נוצרת לכאורה חבות במס, שכן, הדייר אינו מתפנה/מוכר את דירתו, אלא רק זכויות בנייה המשמשות לתוספת בנייה. גם כאן יש להבהיר את המצב המשפטי, כפי שנעשה בפינוי-בינוי.

הכותב הוא כלכלן המתמחה בבנייה ומשמש יועץ להתאחדות הקבלנים.