א. נציבות מס הכנסה: רואה בהחזרת הקרקע לממ"י כמכירה לעניין חוק מס שבח, וקובעת כי יש להגיש לרשויות המס הצהרה על מכירת זכות במקרקעין.
לגישתנו: יש מקומות שקיים פטור לפי סעיף 63 לחוק מס שבח (ויתור על זכות). בשנים 96'-97', לא נחשב הוויתור כמכירה חייבת במס שבח (תיקון 33, הלכות שרבט, מחסרי).
ב.לגישת הנציבות: יום הרכישה ושווי הרכישה ייקבעו עפ"י היום שבו החוכר עלה על הקרקע לראשונה, או היום שבו נרכשה הזכות מחוכר אחר (שאיננו ממ"י) לפי המאוחר.
משמע: נשמר שיעור המס ההיסטורי, לפי מועד העלייה לקרקע לפני 31.3.61.
ג. יום המכירה של הזכות ה"וותיקה": יהיה יום אישור הבקשה על ידי ממ"י בהתאם לסעיף 19(3) לחוק מס שבח.
ד. שווי המכירה: ייקבע עפ"י התמורה שניתנה לחוכר ע"י ממ"י, בין במזומן - הסכום שקיבל החוכר, ובין שלא במזומן - שווי המקרקעין שנתקבלו עפ"י השווי שהמינהל שיווק את הקרקע הנ"ל לבנייה, באותו שטח, לזמים או קבלנים. אם ממ"י לא מכר קרקע באותו שטח, יקבע מנהל מס שבח את השווי.
ה. הוצאות לפי סעיף 39 לחוק: הוצאות שלא ניתנות לייחוס ישיר לקרקע החקלאית או לקרקע החילופית ייוחסו לקרקע החקלאית בחישוב המכירה, באופן יחסי, ביחס שבין שווי הזכות כקרקע חקלאית לבין שווי הזכות החילופית בייעודה החדש. יתרת ההוצאות שלא יוחסו יותרו בניכוי בעת מכירת הקרקע שהתקבלה בחליפין.
ו. מס רכישה: באם החוכר קיבל חלק מהתמורה בקרקע, יחוייב החוכר בגין אותה קרקע במס רכישה, בהתאם לשווי המקרקעין שחוייב במס שבח.
החלטה 737
השלכות המס - הוראת ביצוע 24/96 א. עפ"י הנחיות הנציבות, רוכשי מגרשים עפ"י החלטה זו הינם רוכשי זכות במקרקעין לכל דבר ועניין.
החוכר חייב במסירת הצהרה לרשויות המס על רכישת הזכות, תוך פירוט כל התשלומים ששילם למינהל (ו/או לאחרים).
ב. שומת הקרקע תהיה עפ"י ממ"ר מבונה (ללא פיתוח) ותיקבע ע"י השמאי הממשלתי.
ג. שווי הרכישה ייקבע עפ"י התמורה שנקבעה לתשלום ע"י המינהל, בתוספת כל סכום ששילם הרוכש לכל גורם אחר.
ד. במקרה שבו הרוכש קיבל זכויות במתנה (בן ממשיך), יחוייב אותו שווי שנתקבל במתנה רק בגובה 1/3 ממס הרכישה הרגיל. שאר התשלומים יחוייבו במס רכישה מלא.
ה. כל תמורה ששולמה ע"י החוכר, מעבר לתשלומים לממ"י, תחוייב במס שבח אצל מקבל התמורה כאשר שווי ויום הרכישה ייקבעו עפ"י יום העלייה לקרקע או יום רכישת הנחלה (לפי המאוחר).
החלטה 717
השלכות המס
גישת נציבות מס הכנסה רואה ביישום החלטה 717 מספר אירועי מס כמפורט להלן:
א. שלב א' - העברת קרקע חקלאית מהחוכר לחברה בבעלותו.
העברה זו נעשית ללא תמורה (בפטור לפי סעיף 70), תוך חיוב במס רכישה בחברה. גישה מקלה מאפשרת תשלום מס רכישה בהתאם לשווי הקרקע כחקלאית.
ב. שלב ב' - שינוי יעוד של הקרקע מחקלאית לתעשיה (בהתאם לייעוד שנקבע).
שינוי יעוד זה מביא לחיוב במס שבח בחברה בגין הפרש השווי שבין הקרקע בייעודה החקלאי והקרקע בייעודה החדש.
ג. שלב ג' - התקשרות עם היזם. התקשרות זו יכולה שתיעשה ע"י הנפקת מניות או מכירת מניות.
החיוב במס שבח/מס רכישה יהיה בהתאם לאופן שבו תבוצע ההתקשרות, כאשר הבסיס לקביעת המס יהיה השווי שנקבע בשלב ב'.
סוגיות העולות מההחלטות הנ"ל
א. מהות הזכות הנמכרת בעבר היתה מחלוקת באשר למהותה של הזכות הנמכרת, באם זכות במקרקעין היא אם לאו. זאת באותם מקרים שבהם החוכר היה בר-רשות, מכוח הסכם חכירה המתחדש מדי שלוש שנים.
בפסקי הדין שרבט ומחסרי קבע בית המשפט העליון, כי זכויות בר-רשות אינן עולות כדי זכות במקרקעין.
בעקבות פסקי דין אלו, הסכימו רשויות המס לאפשר לכל חוכר להחליט, אם לדווח למס שבח או למס רווח הון (כאשר בכל דרך יש יתרונות וחסרונות).
בתאריך 1.1.96 תוקן חוק מס שבח ונקבע, כי זכויות של בר-רשות מהוות זכות במקרקעין לעניין חוק מס שבח. כמו כן נקבעה תקופת מעבר של שנתיים, שבמהלכה ניתן יהיה לפעול עפ"י המצב ערב התיקון.
ב. גישת המתנה עפ"י גישה זו, יש לראות בהחלטות מסוג 717 ו-727 מעין שתי עיסקאות נפרדות: האחת- החוכר מוותר על זכויותיו הקיימות. ויתור זה אינו חייב במס לפי סעיף 63 לחוק מס שבח.
השנייה - החוכר מקבל במתנה חוזה חכירה חדש מהמינהל. מתנה זו איננה חייבת במס, ושווייה ביום קבלתה יהווה שווי רכישה בעת מכירת המקרקעין בעתיד.
גישה זו איננה מקובלת על רשויות המס, למרות שהיא מעוגנת בחוק ובפסיקה.
ג. השווי למס רכישה בעת שינוי הייעוד סוגייה נוספת החוזרת על עצמה היא מהו השווי, אם בכלל, שצריך להיות מחוייב במס רכישה, בהחלטות מסוג 727.
עפ"י גישת הנציבות, כאשר מדובר במכירת קרקע חקלאית שבגינה נתקבל שטח קרקע קטן יותר המיועד לבנייה, יש לשלם מס רכישה על מלוא שווי הקרקע המתקבל.
הגישה האחרת גורסת, כי בעצם אין כאן קבלת קרקע חדשה, אלא ויתור על חלק מהקרקע כנגד קבלת זכויות בנייה על יתרת הקרקע שנשארה אצל החוכר. עפ"י גישה זו, אין חבות במס רכישה
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
