נכסים בנייה תשתית וסביבה גם אולימפיה יוצאת לאירופה

חברת הנדל"ן אולימפיה שינתה כיוון, ומעתה רוב הפעילות שלנו תהיה בחוץ לארץ", אומר מנכ"ל החברה ומבעליה, אוסקר כצנלסון. בראיון ל"גלובס" חושף כצנלסון לראשונה את תוכניות ההשקעה של חברתו, בעיקר במזרח אירופה, ומגלה גם את תוכניות גיוס ההון. עם זאת, כמה מהנתונים שמסר המנכ"ל מעוררים סימני שאלה, כמפורט בהמשך. הוא גם מדבר, בו-זמנית, על אפשרויות שונות למכירת השליטה בחברה או חלק ממנה.

אולימפיה היא אחת מחברות נדל"ן רבות המעתיקות חלק גדול מפעילותן לחו"ל. אולם, כצלנסון הוא אחד הבודדים המדבר על כך בגילוי לב, ואומר, חד-משמעית, שאי אפשר, או לפחות קשה מאוד, לבנות כיום בישראל. יש להניח שלדעה זו שותפים גם עמיתיו אלכס גור, חיים גוטרמן ויוסי בר, המחזיקים, יחד אתו, 52 אחוז ממניות החברה.

כצלנסון: "אפשר היום לבנות בישראל? אפשר היום להרוויח בישראל? לא! בכל עיסקה שמציעים לי אפשר להגיע לרווחיות של 5%-6%, לכל היותר, ודי בתקלה קלה או בשיבוש התחשיב כדי שלא יישאר רווח כלל, ואולי אפילו נפסיד. במזרח אירופה, לעומת זאת, אנחנו נכנסים לעסקאות שבהן הרווח מגיע ל-25%, כפי שהיה בישראל בימי גל העלייה הגדול, בראשית שנות ה-90. המסקנה ברורה".

גלובס: תן דוגמא לרווחיות במזרח אירופה.

כצלנסון: "התחלנו לבנות בהונגריה לפני פחות משנתיים, ומכרנו עד עתה 650 דירות, בארבעה פרויקטים. באחרונה נכנסנו לארבעה פרויקטים נוספים, ובהם עוד 1,200 דירות. אנחנו מצפים למכור עוד מאות דירות בשנה. הפרויקט העיקרי שלנו כיום הוא גרין פארק, בן 440 דירות. קנינו את המגרש ב-4 מיליון דולר, שהם 9,000 דולר לקרקע לדירה. אחד מסודות ההצלחה הוא המחירים הנמוכים מאוד, עדיין, של מגרשים למגורים בהונגריה. אנחנו בונים כיום בגרין פארק 270 דירות, וכבר מכרנו 195. הרווח ממכירת דירות מגיע לעתים עד 30% על ההשקעה".

- ממה נובע הביקוש הגדול?

"פשוט: אין די דירות! עד לפני שלוש שנים כמעט ולא בנו דירות חדשות בעיר גדולה זו, שיש בה יותר ממיליון תושבים. גם לא היו משכנתאות. לפני מספר שנים שינתה הממשלה את המדיניות, איפשרה לבנקים להכנס לשוק המשכנתאות, וזה מאפשר לעשרות אלפי משפחות לרכוש דירות בבעלותן".

- האם הממשלה גם עוזרת ישירות לענף?

"בניגוד למה שקורה בישראל. ממשלת הונגריה עוזרת, ועוד איך. המדינה דואגת שהמשכנתות יהיו בריבית מסובסדת, הנמוכה בהרבה מהריבית המקובלת. משפחות עם ילדים זכאיות למענק מדורג, לפי מספר הילדים, המגיע עד 20% ממחיר הדירה. המדינה אף דואגת לכך, שקבלנים ויזמים יקבלו הלוואות בריבית של 7%-8%, לעומת הריבית הבנקאית הרגילה העומדת על 13%. ממשלת הונגריה ערה למחסור החמור בדירות, ומבקשת לסייע מצד אחד לקוני הדירות, ומצד שני לעודד יזמים. לא רק אנחנו בשטח - עוד הרבה יזמים, ישראלים ואחרים, בונים כיום עשרות אלפי דירות, כדי לענות על הביקוש".

- כמה עולה דירה בהונגריה, ואיך מממנים את רכישתה?

"דירה ממוצעת היא בת 3 חדרים, 52 מ"ר נטו, שהם 75 מ"ר ברוטו. הדירות נמכרות ב-1,500 דולר למ"ר נטו, כלומר כ-80,000 דולר לדירה, כולל הוצאות. הקונים, זוגות צעירים או משפחות ותיקות, מביאים הון עצמי של 16,000 דולר, ומקבלים את היתרה בהלוואה בנקאית לטווח ארוך, בריבית נמוכה, ולעתים יש כאמור גם מענק. לרוב המשפחות יש הסכום הדרוש להון העצמי, ואם שני בני הזוג עובדים, לא קשה, לפי המצב כיום, לפרוע את ההלוואה. הדירות זולות בעיקר כי הקרקע זולה".

- יש סיבות נוספות למחיר הנמוך?

"הליכי הרישוי מתנהלים במהירות יחסית לישראל, וזמן שווה כסף. יש בהונגריה מערכת מסועפת של בנקים, מקומיים או בשליטה גרמנית, העובדים בצורה מקצועית וטובה, ונוח לקבל ליווי בנקאי".

- האם רק הונגרים קונים דירות בבודפשט?

"לאו דווקא. באחרונה גילינו, שיש ביקוש פוטנציאלי גדול של משקיעים אנגלים לרכישת דירות בבודפשט. הם קונים דירות בעיקר להשקעה, בציפיה לרווחי הון. עד לפני שנה-שנתיים, היה היעד המועדף עליהם ברצלונה. באחרונה התייקרו הדירות בספרד, והמשקיעים איתרו את בודפשט כהזדמנות החדשה. אי לכך פתחנו באחרונה משרד מכירות בלונדון, ויש ביקוש, בעיקר בגלל הריבית הנמוכה. המשקיע האנגלי לוקח הלוואה ב-3% בבנק אנגלי, רוכש דירה בבודפשט, משכיר אותה בשכר דירה המניב לו 5% בשנה, וצופה רווחי הון ניכרים בחמש השנים הקרובות. גם ישראלים קונים אצלנו דירות, אך לא אוכל לפרט".

במקביל, בונה אולימפיה גם בפולין. כאן הסיפור שונה, כי המקובל בפולין בכלל ובורשה בפרט הוא לבנות ולשווק דירות ללא גימור, כאשר חלק מהגימור נעשה במשך הזמן על ידי הדיירים. זה כמובן מוזיל את הדירה, ומעביר לדיירים חלק מכאב הראש הקבלני. רוב הדירות הן בנות 75-45 מ"ר, ונמכרות ב-1,100 עד 1,350 דולר למ"ר, כלומר 50,000 עד 100,000 דולר. ההשקעה בגימור עשויה להגיע עד 80,000 דולר. פשוטי העם קונים דירות עממיות וזולות, אך יש גם שכבה של אמידים ועשירים חדשים, היכולה להרשות לעצמה הרבה יותר. באחרונה מכרה אולימפיה לאחד העשירים החדשים דירה בת 190 מ"ר בפרבר וילאנוב, ב-280 אלף דולר, שהם כ-1,500 דולר למ"ר, לא כולל הוצאות ניכרות נוספות לגימור הדירה.

- מה וכמה אתם בונים בורשה?

כצלנסון: "נכנסו לשוק לפני שנה וחצי, התחלנו לבנות שני פרויקטים, ובהם 1,500 דירות. אנחנו בונים בשלבים, ועד כה התחלנו בבניית 200 דירות, ומכרנו 130".

- מהן התכניות לעתיד?

"נעמיק את חדירתנו להונגריה ופולין. זה עתה רכשנו מגרש לבניית מאות דירות בבודה, החלק הישן של בודפשט. אנחנו מנהלים מו"מ לרכישת שני מגרשים נוספים בבודפשט, לבניית 880 דירות. אנחנו בודקים גם הצעות לרכישת מגרשים נוספים בורשה".

- האם תכנסו למדינות נוספות?

"אולימפיה בודקת אפשרות להיכנס לבנייה גם בקייב, בירת אוקראינה. אני עצמי יליד קייב, עליתי לארץ לפני 32 שנה, דובר רוסית, עוקב אחרי השינויים במדינה בעשור האחרון ומכיר את ההוויה הכלכלית. גם באוקראינה יש מחסור חמור בדירות. הבעיה העיקרית המפריעה לכניסת יזמים היא, שעדיין אין שם משכנתאות לקוני דירות. אנחנו בודקים מה אפשר לעשות".

- אם הכל כל כך טוב ורווחי, מדוע אתם מגייסים ממשקיעים ישראלים כספים, בקרנות ריט?

"נכון, גייסנו לפני שלושה חדשים, מתשעה משקיעים ישראלים, 4.3 מיליון דולר בקרן ריט, ואנחנו עומדים לגייס מקבוצה נוספת 5 מיליון דולר בקרן ריט שנייה. אנחנו פתוחים גם להשקעות של 100 עד 300 אלף דולר, גם לסכומים גדולים יותר. המשקיעים מלווים לנו, באמצעות הקרן, ל-4 שנים, בריבית 8%. כן אנו מבטיחים למשקיעים השתתפות של 15% ברווחי הפרויקט. אנחנו משתמשים בכסף כדי להשלים את ההון העצמי הדרוש לנו למימון השקעות נוספות".

- זה נשמע כמו מחסור בהון עצמי בחברה.

"החברה מתפתחת במהירות, רוכשת עוד ועוד פרויקטים, ולכן זקוקה להון עצמי גדול יותר, כדי לעמוד בדרישות הבנקים. העיסקה כדאית לנו, כי הריבית הבנקאית, אם הממשלה לא מסייעת, עומדת על 13%".

הסבריו של כצלנסון מעוררים סימני שאלה. אם חברתו מבטיחה למשקיעים ריבית של 8%, ועוד השתתפות ברווחים, זהו מחיר גבוה יחסית להון עצמי. בנוסף, יש לשים לב לבטחונות שנותנת החברה על ההלוואה - ערבות של חברת אולימפיה ומשכנתא שנייה, לא ראשונה, על הנכס בחו"ל שבו משקיעה החברה. הנאמנים על קרנות הריט הם עו"ד ד"ר זאב הולנדר ורו"ח אהרון זוהר. הם גובים תמורת נאמנותם עמלה בגובה 10% מהריבית, כך שהמשקיע מקבל 7.2% נטו. יש לזכור, כי הנאמנים אחראים רק על הניהול הנכון של כספים הגיוס, אך אינם אחראים למצבה של החברה.

נתוני השוק של אולימפיה אינם מרשימים: היא סיימה את הרבעון ינואר-מארס בהפסד של 2.43 מיליון שקל. ההון העצמי שלה עומד על 13.5 מיליון שקל, שהם 3 מיליון דולר. במלים אחרות, שני גיוסי הריט הם בתמורה הגבוהה פי שלושה ויותר מההון העצמי. שווי השוק של מניות החברה (ל-20 ביוני) עמד על 17.85 מיליון שקל, שהם כ-4 מיליון דולר. כצלנסון אומר, ששווי השוק אינו משקף את שוויה האמיתי של החברה, וכי הוא צופה רווחים גדולים ממכירת הדירות בפרויקטים של החברה במזרח אירופה.

אולם הרווחים הגדולים הצפויים, כמדווח, ממכירת אלפי דירות, טעונים בדיקה והוכחה. אולימיפיה לוקחת בדרך כלל שותפים מקומיים לפרויקטים שלה במזרח אירופה. על-פי פרסומים קודמים של החברה, עומד חלקה ברוב הפרויקטים על 30%. בפרויקט החדש והגדול, גרין פארק, לדוגמא, עומד חלקה על 16% בלבד. מכאן, שגם אם הרווחים גדולים, נשארים רובם בידי השותפים המקומיים. בנוסף, השותף המקומי מנהל בדרך כלל את הפרויקט. הוא זכאי, מן הסתם, לדמי ניהול, המחושבים , כמקובל בענף, באחוז מן המכירות.

- אולי כדאי בכל זאת לחזור לפעילות בישראל?

כצלנסון: "איננו מחרימים את ישראל, חלילה. אנחנו פעילים בענף מאז 1990, ובנינו כ-2,000 דירות, בעיקר לעולים מחבר המדינות. ב-2000 רכשנו מסולומון שוקי הון את חברת הטקסטיל עמק, ב-6.5 מיליון דולר. קנינו שלד של חברה בורסאית לא פעילה, שהנכס העיקרי שלה הוא מגרש ברמת-גן. תכננו לבנות בית משרדים על המגרש, אך הקפאנו את התוכנית בשל המשבר בענף המשרדים. בשנים האחרונות בנינו 40,000 מ"ר משרדים בקרית אריה (פ"ת), נס ציונה ורחובות. באחרונה סיימנו בניית בניין בן 7,000 מ"ר בנס ציונה, שבו מכרנו מראש את כל השטחים. סיימנו גם בניית בניין בן 9,600 מ"ר בקרית אריה, והשכרנו כמעט את כולו. באחרונה נכנסנו להשקעה חדשה בישראל - קנינו מחברה בשליטת אליעזר פישמן (בעל השליטה ב"גלובס") מגרש בנס ציונה, ונבנה עליו 9,000 מ"ר משרדים והיי-טק, הכל מכור מראש, ב-900 דולר למ"ר".

- מה עם בנייה למגורים?

"אנחנו בונים, כיזמים, 76 דירות בצפון פ"ת, ועוד 56 דירות כקבלנים בעיר זו. לא ניכנס בעתיד הקרוב לעסקאות נוספות בבנייה למגורים, כל עוד לא ניווכח שהשוק אכן מתאושש".

- בספטמבר אשתקד הודעתם, שמתנהל מו"מ למכירת 44% ממניות החברה למשקיע הולנדי. האם התגבשה עיסקה?

"מכרנו 29% ממניות החברה למשקיע הונגרי".

- אמרתם הולנדי.

"זהו משקיע הונגרי, באמצעות חברה הולנדית. לאחר המכירה, יש לי ולשותפי 52% בבעלות על החברה, והיתר בידי המשקיע ההונגרי-הולנדי ובידי הציבור בבורסה".

מנכ"ל אולימפיה לא מסר מה המחיר ששילם המשקיע.

- האם אתם בודקים עוד דרכים ושיטות למציאת משקיעים/שותפים, בנוסף למשקיע ההונגרי-הולנדי ומשקיעי קרנות הריט?

כצלנסון: "משה ויגאל גינדי הציעו להכנס לשותפות בכמה פרויקטים שלנו במזרח אירופה (גינדי סירבו להגיב - א.ל.). אנחנו מנהלים מגעים עם חברות ביטוח ישראליות למכירת עד 50% ממניות החברה, או פרויקטים שלה בחו"ל. אנחנו מתכננים להנפיק בבורסה התל-אביבית אגרות חוב בתמורה של ב-50 מיליון שקל, למימון פרויקטים חדשים, ונמצאים במו"מ עם חתמים. עדיין לא נקבעו תנאי ההנפקה. אנחנו מנהלים מו"מ עם משקיעים אירופים, על תוכנית להקים חברת השקעות בהון של 7.5 מיליון דולר, השותפים ישקיעו 5 מיליון דולר, ואנחנו נשקיע 2.5 מיליון דולר (הוא לא פירט מאין יבוא ההון העצמי - א.ל.). החברה תשקיע בפרויקטים נוספים בהונגריה ופולין".

הבהרה: זה לא דרום השרון, אלא חוף השרון

בשבוע שעבר פורסם בעמוד זה בטעות איור של מוטי דלג'ו, ראש המועצה האזורית דרום השרון, במקום איור של ראש המועצה האזורית חוף השרון, אהרון בז'רנו. האירועים שפורטו בכתבה נגעו למועצת חוף השרון, ואין למוטי דלג'ו קשר אליהם.