מצג רשלני בעירייה מצדיק פיצוי

שוויו של נכס מקרקעין נקבע לפי מספר פרמטרים עקרוניים, כגון מיקום, פוטנציאל הבנייה וזכויות קנייניות. לאחר שהמתעניין במקרקעין שוכנע כי המקרקעין נמצאים במקום בו הוא חפץ, הוא עובר לשלב של התעניינות בפוטנציאל המימוש התכנוני של המקרקעין. תוכניות בניין עיר משנות ומעלות את שווים של המקרקעין באופן משמעותי עד כדי מאות אחוזים. על המתעניין במקרקעין לבדוק היטב את זכויות הבנייה הצמודות למקרקעין, אם ובכוונתו לרכוש מקרקעין לבנייה.

המקור המהימן ביותר לבדיקת אחוזי בנייה ואפשרויות בנייה הינו לשכת מהנדס העיר של ועדה מקומית לתכנון ולבנייה, של אותו איזור בו המקרקעין מצויים. בידי לשכת מהנדס העיר המידע המהימן והנכון והעדכני (לפחות כך אמור להיות), ואין להסתמך בעניין זה על שמועות ודוגמאות אצל שכנים וכד'.

חוק התכנון והבנייה התשכ"ה 1965, בהכירו את חשיבות העניין, מחייב את הוועדות המקומיות למסור מידע לציבור הרחב ללא צורך בזיהוי וכו', וזאת לפי סעיף 119 א' לחוק האמור הקובע: "ועדה מקומית תמסור בכתב, לכל המעונין בקרקע, לפי בקשתו, תוך 30 ימים, מידע בדבר התוכניות הנוגעות לקרקע, בין שהן תקפות, מופקדות או שפורסמה הודעה על הכנתן לפי סעיף 77 וכן תנאים לפי סעיף 78 החלים על הקרקע, אם נקבעו תנאים כאמור, הועדה תמסור גם מידע בדבר חבות בתשלום היטל השבחה".

המידע הנ"ל הינו פתוח לעיונו של הציבור כמו שהמידע בדבר זכויות קנייניות פתוח לעיני הכל, כדי שזכויות במקרקעין במדינה יהיו גלויות לעיני המתעניין ובעיקר הרוכש הפוטנציאלי.

דא עקא, כי לא תמיד המידע המתקבל מרשויות תכנון הינו מידע אמין ומלא. קורה לא פעם, כי האזרח מסתמך על המידע הלא מהימן ומשקיע ממיטב כספו ברכישת מקרקעין, ורק לאחר הרכישה מתברר לו, כי החלום שחשב לבנות על המקרקעין לא יתממש.

כזה היה בעניין שנדון לאחרונה בפני השופטת דליה מארק-הורנצ'יק בבית משפט השלום בת"א, בעניין ת.א. 00/72767, מקסים מלול נ' ועדה המקומית לתכנון ולבנייה קרית אונו.

בעניין מלול, הנ"ל, התובע רכש דירה צמודת קרקע בקרית אונו. לפני חתימה על הסכם רכישה, נציג התובע בדק את זכויות ואפשרויות הבנייה אצל הנתבעת. במשרדי הנתבעת, הוצגה "התוכנית המנחה" החלה על החלקה, המאפשרת בניית קוטג'ים בשתי קומות, עם אחוזי בנייה אשר שכנעו את התובע, כי המדובר בעיסקה כדאית.

לרוע המזל, עת התובע הגיש בקשה להיתר בנייה, וזאת לאחר חוזה רכישה, הבקשה סורבה. התברר כי קיימת תכנית אחרת, שגם היא בתוקף וחלה על החלקה. תוכנית זו למעשה נוגסת מקווי בנייה המותרים והופכת את המימוש של הפוטנציאל התכנוני לבלתי אפשרי. מכאן התביעה הכספית נגד הנתבעת, בגין אינטרס הסתמכות וציפייה.

הנתבעת ביקשה לדחות התביעה על הסף בטענה של חוסר יריבות.

השופטת מארק-הורנצ'יק דחתה את הטענה בקובעה, כי רשות מקומית חבה חובת זהירות כלפי הציבור, וזאת על סמך הפסיקה בעליון כגון ע.א. 82/324 עירית בני ברק ואח' נ' רוטברד פ"ד מה (4) 102.

כמו כן הנתבעת טענה, כי "התוכנית" נשוא סעיף 119 א' שצוין לעיל, לא כוללת "תוכנית הבנוי המנחה" ועל כן, התוכנית שהוצגה בפני התובע אין לה כל מעמד משפטי.

השופט מארק הורנצ'יק דחתה גם את הטענה הזאת בקובעה: "טענתן זו של הנתבעות - אין לקבלה נוכח תכליתו של סעיף 119 א' לחוק התכנון והבניה להעמיד לרשות המעוניין בקרקע מידע מהותי, אמיתי ומהימן האגור בידי הרשות "תכניות הנוגעות לקרקע בין שהן תקפות, מופקדות או שפורסמה הודעה על הכנתן...".

"מידע כזה - אינו יכול להצטמצם בתכנית מנחה על-פי תמ"מ 195. מידע כזה אין להציגו ללא התייחסות לתוכנית שינויים אשר לגביה כבר פורסמה הודעה על הכנתה. במקרה שלפנינו - בעת הצגת התוכנית המנחה ליפה מלול - כבר פורסמה הודעה על הכנתה של תמ"מ 248 (בפברואר 1993) ונושא קיומו של השביל, כמו גם הקביעה כי קווי הבניין יהיו 3 מטרים לכל כיוון, נכלל בה".

השופטת מארק-הוראנצ'יק, קובעת, כי על הנתבעת לפצות את התובע בגין הפרש בין ערכו של הנכס אילו היה נמכר כבנוי, לבין מחירו כנכס עם פוטנציאל להרחיבו בניכוי עלות הבנייה.

כל מי שעוסק בתחום תכנון והבנייה יודע את חשיבות המידע המתקבל ממחלקת המידע התכנוני של רשויות התכנון. לא כל אזרח מצויד באדריכל ו/או עורך דין ו/או שמאי, שיכולים לבדוק בעצמם את תכניות בנין עיר, להשוותן ולדלות מהן את המידע התכנוני הנכון. על פי החוק, המידע התכנוני צריך להיות זמין, מהימן, ונגיש לכל מי שבדעתו לרכוש מקרקעין. מושגים כגון קווי בנין, אחוזי בנייה, מספר קומות, אלו מושגים שעל הרשות להעמיד לרשות האזרח. נציג הרשות המוסר מידע צריך להיות מודע לדקויות הקטנות, אשר יש להן משמעות כספית אדירה בתכנון ובבנייה. מומלץ, כי בכל רשות ורשות יוכשרו במיוחד נציגים, שתפקידם הינו מסירת מידע לאזרח הקטן ובגובה העיניים שלו.

יש להדגיש, שהמודעות בעניין זה עלתה בשנים אחרונות, ויש רשויות המשקיעות בהכשרת עובדים כאלו, כגון בהשתלמויות מקצועיות, אשר יש בהן גם כדי לשפר את השירות לציבור בתחום כה רגיש כגון מידע תכנוני.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.