זכויות נלוות: כדאי להפריד מהנכס

פסק הדין הראשון שניתן (וע 01/1055) קובע הלכה לעניין המחלוקת, האם רכישת מינוי למקום בלתי מסוים בחניון לתקופה ארוכה (מעל 25 שנה) עולה לכדי זכות במקרקעין.

ועדת הערר קבעה פה אחד, כי רכישת מינוי המקנה זכות חניה במקום בלתי מסוים אינה עולה לכדי זכות במקרקעין (ולפיכך לא תחויב במס שבח, מס מכירה ומס רכישה), שכן מקבל הזכות אינו מקבל מקום מסוים בחניה, והוא אף עלול למצוא את החניה מלאה במינויים אחרים.

ועדת הערר נחלקה בדעתה לגבי רכישת מינוי, אשר מאפשר חניה במקומות מסומנים, כאשר חוזה הרכישה קובע, כי מקום החניה ניתן לשינוי מפעם לפעם ע"י הנהלת החניון. רוב חברי הוועדה (השופט בדימוס עמוס זיו ורו"ח יוסף נחמיאס) סבורים, כי המהות הכלכלית של מינויים אלה עולה לכדי זכות במקרקעין, שכן הם המקנים זכות ספציפית. חבר הוועדה רו"ח מיכה לזר סבור, כי העובדה שהנהלת החניון זכאית לשנות מפעם לפעם את המיקום של החניה מוציאה את הזכות מלהיות זכות במקרקעין. פסק דין שני (וע 02/1393) עוסק בעניין ציוד ומטלטלין אשר מותקנים במקרקעין על פי חוזה הרכישה.

ועדת הערר אימצה בפסק דינה את הגישה הקובעת, כי העובדה שהריהוט והציוד קבועים ברצפה עדיין אינה מוליכה למסקנה, שיש לראות בהם "מחוברים של קבע", וכדברי השופט הגין בעמ"ש 78/98, "את הבורג אפשר לפתוח, את הבורג אפשר לסגור", ולכן, כדי להפוך ציוד לחלק מהמקרקעין, חיבור הקבע חייב להיות יותר מאשר קיבוע סתם".

ועדת הערר החליטה להפעיל לצורך הקביעה בקשר לשאלה אם הריהוט והציוד הינם חיבור של קבע, את מבחן הזהות והאידנטיות. חפצים אשר בעת הסרת חיבור הקבע שלהם מוחזרת אליהם ניידות והם אינם מאבדים את זהותם, לא יחשבו כמחוברים בדרך של קבע, ואילו אלה אשר עם פירוקם מאבדים את זהותם, יחשבו כקבועים (לשאלה האם ימצא שימוש לציוד במקום אחר - אין כל חשיבות).

בהתאם לכך, קבעה ועדת הערר, כי במה שהותקנה בתיאטרון הינה קבועה ותחשב כחלק מהמקרקעין, ואילו ציוד אלקטרוני, כסאות (ואנו נוסיף אולי גם מערכות מיזוג אוויר), אשר ניתנות להעברה בלא שתיפגע זהותם, לא יחשבו כמחוברים של קבע.

עסקאות רכישה רבות של נכסים כוללות אלמנטים המותקנים בבניין, אשר מאבדים את זהותם באם יועברו ממקום למקום; כמו כן, בעסקאות רבות הנעשות בעיקר במבני משרדים, זכות החניה הינה זכות בלתי מסוימת לחניה בחניון הבניין. טוב יעשו הצדדים אם, לאור המצב המשפטי האמור, יפרידו בהסכמים בין המחיר שנקבע לנכס ובין מחיר רכישת הזכויות האחרות. הפרדה כזו עשויה תחסוך את מס הרכישה ואת מס המכירה, ואילו התמורה בגינם תמוסה על-פי פקודת מס הכנסה ולא עפ"י חוק מס שבח מקרקעין.

הכותב הינו שמאי מקרקעין.