ארבע קירות בלבד ולא מעבר לכך

חוק מכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה - 1974, הוא מן החוקים הקוגנטיים (חוק אשר לא ניתן להתנות עליו לרעת אחד מהצדדים) ובא להבטיח כי כספי הקונה יובטחו עד אשר התחייבות הקבלן בנוגע למסירת הדירה והעברת הזכויות יושלמו.

סעיף 2 (1) מחייב את המוכר - הבונה את הפרויקט ומוכר דירות, להבטיח באחת מחמש הדרכים את כספי הקונה. אחת מהדרכים הרווחות ביותר היא הבטחת כספי הקונה באמצעות ערבות בנקאית. ערבות זו נועדה להבטיח את כספי הקונה למקרה שהקבלן "לא יוכל להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה".

נשאלת השאלה מה פירוש המילה "כמוסכם". לכאורה גם מצב שהקבלן במקום קרמיקה בצבע אחד סיפק קרמיקה בצבע אחר הוא בגדר "שלא כמוסכם". אז האם בכל מצב של אי קיום ההסכם על-ידי הקבלן, הרוכש זכאי לממש את הערבות הבנקאית?

שאלה זו זכתה לאחרונה לדיון ממצה בבית המשפט העליון בע.א. 01/8343 פרופ' ירדנה ואח' נ' סיבל נהריה בע"מ, בפני כב' הרכב של השופטים י. טירקל, א. ריבלין וא. חיות.

בעניין ירדנה, המערערים רכשו מהקבלן (המשיבה) דירות בפרויקט המיועד להיות פרויקט של "דירות נופש". במסגרתו היה על הקבלן לבנות מספר בניינים, וכן מתקני ספורט, בריכות, סאונה ועוד מתקנים רבים אחרים אשר יקנו לפרויקט אופי מיוחד.

והנה תוך כדי בניית הבניין הראשון, הקבלן נקלע לקשיים כלכליים. הבנק (המשיב השני) נכנס בנעלי הקבלן, וסיים את הדירות באמצעות כונס נכסים - הדירות של המערערים סופקו, אך המתקנים הנלווים לא סופקו. בית המשפט העליון התחבט בשאלה האם הערבות הבנקאית אשר הבנק הוציא, אמורה לכסות גם מקרים אלו כשהדירה קיימת, אך הממכר אינו מושלם?

השופט טירקל, אשר שיקף את עמדת הרוב (השופט ריבלין הסכים עם התוצאה אליה הגיע), קבע כי די בכך שהנכס שסופק "שם דירה קרויה עליו". אחרת נגיע למצב שכל פרט אשר הקבלן לא יספק יהיה נשוא התדיינות של הערבות הבנקאית.

טירקל קובע כי: "ראוי לתת את הדעת על כך שהחוק משקף איזון בין שיקולים שונים, וכי ההגנה על רוכש הדירה אינה השיקול היחיד שיש להביא בחשבון בבואנו לפרשו: מחד גיסא עומד האינטרס של רוכש הדירה לממש את הערבות שקיבל, כדרך מהירה ויעילה להחזיר את כספו במקרה שאין בכוחו של הקבלן -הבונה, למסור לו את הדירה; מאידך גיסא עומדת השאיפה למנוע ניצול לרעה מצד רוכש הדירה במצב כזה, על-ידי ביטול בלתי מוצדק של החוזה, או גביית פיצויים עבור נזקים שאינם קשורים במישרין לאי קבלתה של הדירה".

טירקל מבחין בין טענות אשר הערבות הבנקאית באה לתת עליהן מענה - ועל אלו אחראי הבנק, לבין טענות אשר הן בין הרוכש לבין הקבלן - ועל אלו אחראי רק הקבלן.

לפי קביעת טירקל אם מפרשים את המילים "כמוסכם בחוזה המכר" כאילו חלות על כל סוג הסכמה, אזי יש לעשות בדיקה מדוקדקת במטרה לגלות אם הקבלן קיים את כל מה שהיה עליו לבצע. הבנק למעשה יצא לידי חובתו ככל שהוא אחראי על הערבות, עת הוא מסר "דירות" גם אם אלו היו דירות שלא ייקראו "דירות נופש".

השופט ריבלין הסכים עם טירקל וקבע כי: "אין לשלול כליל את האפשרות לממש את הערבויות במקרים חריגים של אי-התאמה. זאת בעיקר מקום בו יורדת אי-ההתאמה, בין הדירה שנבנתה לבין המוסכם בחורה המכר, לשורשם של דברים - עד שיש לראות בה אי-מסירה של הדירה". לדבריו, הבטחת זכויות נוספות וחשובות ככל שיהיו, כמו זכאות לקבל מתקני נופש, אינו נושא הערבות.

השופטת חיות, בדעת מיעוט, סברה כי המערערים קיבלו דירה שבמהותה שונה ממה שהבטיחו להם. כדבריה: "במקרה שלפנינו רכשו המערערים דירות נופש בפרויקט אשר תוכנן, ובו אמורים היו להיבנות מלון נופש, מרכז ספורט, בריכה ובנייני דירות נופש".

ובהמשך חיות קובעת כי: "במצב דברים כזה, ניתן לומר כי הממכר שרכשו אותם קונים לא נמסר לידיהם, והם זכאים לדרוש את מימוש הערבות שקיבלו להבטחת הכספים ששילמו".

אין ספק שפסק דין זה משליך באופן מעשי על ציבור רחב ופרויקטים רבים ומגוונים. לכאורה אין מניעה כי בערבות הבנקאית יצוין שאכן היא תחול גם במקרים והמתקנים האחרים לא הושלמו, אך עניין זה מייקר את עמלת הערבות.

הקושי בתוצאה של בית משפט העליון הוא כי במקרה הנדון הרוכש נשאר עם קבלן שאינו מסוגל לקיים חיוביו ולא ברור אם יוכל לקבל כספו בחזרה ממאן דהוא.

אם המדובר בפרויקט לווי סגור המקובל בימינו, אזי כל הכסף נכנס לחשבון הבנק המלווה, ועל כן המערערים יוכלו לפחות לקבל בחזרה את אותו חלק מהכספים שמשקף את אי בניית המתקנים הנוספים. אך במצב דברים שכספים נותרים אלו אכן שולמו, אך לא ניתן לעקוב אחריהם, רוכשים מעין אלו יתקשו למצוא לעצמם פיצוי כלשהו.

יחד עם זאת, במקרה דנן אין ספק כי מה שנמסר (קרי הדירה) אינה תואמת את הממכר. מפסק דין זה נובע, כי מטרת הערבות היא הבטחת השלמת דירה במובנה הרגיל - קרי ארבע קירות בלבד, ולא מעבר לכך.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.