בנייה עצמית וקומבינציה: דרוש שביל זהב

ישנן סיבות אפשריות רבות לחוסר זהות הרצונות וביניהן: רמת הידע והמומחיות של הבעלים בתחום הבנייה, יכולת המימון, שיקולי מס כגון רצון של בעלים לנצל פטורים ממס, רצון להימנע מ"בלבול הראש" הנלווה לבנייה עצמית ומנגד - רצון לשלוט בנעשה במגרש.

האינטרסים השונים מתגלעים כבר במועד קבלת ההחלטה בדבר המועד המתאים להתקשרות עם הקבלן: האם על הבעלים לבצע את התכנון בעצמם ולהתקשר עם הקבלן לאחר השלמת התכנון, או אולי עליהם להתקשר עם קבלן טרם תחילת הליך התכנון ולהיעזר במומחיות ובידע של הקבלן בתכנון הבנייה במגרש? הבעלים המעוניינים בבנייה עצמית לא יראו בקבלן, מעצם מהות העיסקה, שותף להליך התכנון, ויעדיפו לקבוע את המפרט ואת התוכניות בעצמם. ואילו הבעלים המעוניינים בעיסקת קומבינציה יעדיפו לעיתים להכניס את הקבלן לתמונה כבר בשלב התכנון, הן כדי להקטין את הוצאותיהם, הן כדי להגדיל את עניין הקבלן בפרויקט והן על מנת להימנע ממצב שלאחר מכן הקבלן יבקש לשנות חלקים בתכנון.

הפתרון הנוח הוא להסכים, כי הבנייה תתבצע בעיסקה מעורבת, שבה ייבחר קבלן אחד שיבצע את הבנייה, חלקה בדרך של בנייה עצמית וחלקה בדרך של עיסקת קומבינציה. אולם, דחיית הדיון ואי מציאת פתרון אמיתי שיאזן בין האינטרסים השונים של הבעלים עלולים להביא לכך, שדווקא לאחר שהבעלים הוציאו הוצאות לתכנון המגרש, שילמו ליועצים השונים ושילמו אגרות שונות, יתעורר הוויכוח בין הבעלים במלוא מורכבותו. בנוסף, החלטה על עיסקה מסוג זה עלולה להביא למיעוט ההצעות שתתקבלנה מקבלנים ראויים, ולכך שהצעות שתתקבלנה מטעם הקבלנים תהינה מאכזבות לבעלים. כמו כן, אם הבעלים לא ישכילו לקבוע מנגנוני קבלת החלטות מראש, עלול להיווצר קיפאון במגרש ואי בנייה.

ראשית, עסקאות מעורבות מסוג זה נתפסות אצל הקבלנים כעסקאות מסובכות, המחייבות משא ומתן ארוך עם הבעלים, וככלל, הקבלנים אינם מתלהבים מעסקאות מעורבות המחייבות אותם לספק רצונות נוגדים של בעלים בעלי אינטרסים שונים, דבר שכמובן מעלה את עלויות העיסקה מצידם. סיבה נוספת להפחתת התלהבותם של קבלנים מעסקאות אלה היא, שעיסקה כזו מחייבת אותם לקיים מערך שיווקי לדירות המתקבלות בעיסקת הקומבינציה, גם כשהדבר אינו כדאי לקבלנים, למשל מקום שבו מספר הדירות המתקבלות בידיהם בדרך זו קטן.

שנית, מתעוררת השאלה של שעבוד המגרש כבטוחה למתן אשראי. בעסקאות קומבינציה מקובל, שהבעלים מסכימים, שהמגרש לגביו נעשית העיסקה ישמש כבטוחה לקבלן לטובת הבנק המלווה. במקרים שהקרקע היא הבטוחה הניתנת לבנק כנגד מתן האשראי לבנייה, הבנק המלווה נוהג לדרוש, כתנאי למתן הליווי, את שעבוד כל המגרש לטובתו. ברגע שחלק מהבעלים בחרו בדרך של בנייה עצמית, הם לא יסכימו לשעבד את חלקם במגרש לטובת הבנק המלווה, ואילו הבנק מצידו לא יוותר על דרישתו לשעבד את מלוא המגרש לטובתו.

לפיכך, אי הסכמת חלק מהבעלים לאפשר את שעבוד מלוא המגרש לטובת הבנק, עלולה להכשיל את ביצועה של עיסקת קומבינציה במגרש, שכן בימים אלה לא לכל הקבלנים יש מקורות מימון עצמיים המאפשרים להם לוותר על המגרש כבטוחה להבטחת האשראי מהבנק, ואם יש להם מקורות כאלה, עלויות נוספות אלה יתבטאו, קרוב לוודאי, בתמורה שיציעו לבעלים המבקשים לעשות עיסקת הקומבינציה.

עסקאות מסובכות כאלה יצמצמו בצורה ניכרת גם את מספר הבנקים, אם בכלל, שיסכימו להלוות לבעלים כספים לצורך בנייה בדרך של בנייה העצמית במסגרת העיסקה הכוללת, ולו מהטעם שלא כל הבנקים ערוכים לתפור ליווי לעיסקה מסוג זה.

נושאים נוספים שיתעוררו ועלולים ליצור קשיים הם מכירה מוקדמת של דירות בפרויקט וקביעת מחירן של הדירות שתימכרנה בפרויקט . נושאים מורכבים אלה, שאינם רלוונטיים בעיסקה מסוג של בנייה עצמית, הינם בעלי חשיבות בעיסקת קומבינציה והם מורכבים עוד יותר בעיסקה מעורבת.

בעיסקה מעורבת שלוש קבוצות מתחרות בינן לבין עצמן והן בעלות עניין במחירי הדירות ובהחלטה אם לאפשר לקבלן מכירה מוקדמת של דירות: הקבלן, הבעלים שמעוניינים בבנייה עצמית, והבעלים שמעוניינים לקבל דירות במסגרת עיסקת קומבינציה. שאלה היא, אם הבעלים שבנו בבנייה עצמית יסכימו לאפשר לקבלן למכור דירות במכירה מוקדמת ו/או להתחייב על מחירים בפני הקבלן, ואם הקבלן, שיש לו מספר דירות קטן בפרויקט, יסכים לעמוד בטווח המחירים שיקבעו הבעלים.

בעיות נוספות שעלולות להתעורר הן דרך השוואת ההצעות המתקבלות מהקבלנים זו מול זו, והחלטה אילו נושאים הם המרכזיים והחשובים במשא ומתן מול הקבלן: איך למשל יכריעו הבעלים איזו הצעה טובה יותר לבעלים: האחת - הצעה של 48% לבעלים בעיסקת הקומבינציה ועלות של 1,000 דולר למטר מרובע; השנייה - הצעה של 46% לבעלים בעיסקת הקומבינציה ועלות של 850 דולר למטר מרובע בבנייה עצמית? ובנושא הבטוחות - האם ועל איזה בטוחות להתעקש, נושא חשוב במיוחד כשבעל קרקע משעבד את מגרשו לצורך קבלת אשראי.

הפתרון לסיטואציות מסוג זה אינו פשוט. מקום שהדבר אפשרי, מוצע לוודא, כי רובה של קבוצת הבעלים המתגבשת מסכימה על דרך הבנייה, ואם הדבר אינו אפשרי, מוצע לבנות הסדר של מימוש ובנייה בדרך מסוימת, גם במחיר ויתורים הדדיים. כך למשל, ניתן לקבוע מנגנון של שמאי מוסכם בין הבעלים, שיקבע את דרך ההתחשבנות ותשלומי איזון בין הבעלים.

הכותבת היא ראש מחלקת המקרקעין במשרד עו"ד פרופ' יובל לוי ושות', מרכזת ויועצת משפטית ב"גוש הגדול".