הרפורמה במיסוי נדל"ן - טעות לעולם חוזרת

מעניין לציין, שמאז תום 2003 - כבר 8 חודשים, הוראות הרפורמה כלל אינן בנות תוקף! אכן, על אף תמימות הדעים בין כל הגורמים הרלוונטיים - משרד האוצר, נציבות מס הכנסה ומיסוי מקרקעין והשוק האזרחי, בדבר הצורך בהארכת תוקף הוראות הרפורמה, ועל אף הבטחות חוזרות ונשנות מצד הרשויות עוד ב-2003 כי התוקף אכן יוארך - אנו עדים מזה חודשים ארוכים למחדל, המותיר את הענף בוואקום חקיקתי ומעכב ביצוע עסקאות במשק.

יש המדמים את הנדל"ן לקטר של המשק. באותו הקשר ניתן לומר, כי הביטוי "לאחר את הרכבת" משקף בצורה טובה את יישום הרפורמה במיסוי הנדל"ן מאז חקיקתה.

תיקון 50 לחוק נחקק במארס 2003, בתוקף רטרואקטיבי החל מיום 7.11.2001. הכוונות היו טובות - עידוד ענף הנדל"ן במספר מישורים עיקריים: הקלות זמניות במס, הורדת שיעור מס השבח באופן קבוע, ואף יצירת כלים משפטיים שנועדו להתמודד עם צרכים אמיתיים בענף.

במסגרת כלים משפטיים אלה ניתן למנות את ההסדרים הייחודיים ביחס לעסקאות פינוי-בינוי, חילוף זכויות במקרקעין ("שחלוף" בלשון העם), עסקאות קומבינציה ואופציות במקרקעין.

יישום הרפורמה לא היה פשוט - הוא הצריך היערכות הן מינהלית-ארגונית והן תחיקתית - התקנת תקנות שיאפשרו את יישום הרפורמה. עם זאת, יישום התהליכים לכלל מעשה היה ארוך מעל ומעבר למצופה, והרפורמה - שנחקקה בשלב ראשון כהוראת שעה עד ליום 31.12.2003 פספסה לעיתים כליל את מטרותיה.

להלן מספר דוגמאות: הטבות המס לפרויקטים של פינוי-בינוי - יישום החוק והחלתו על פרויקטים אינו ברור גם היום. עד כה (גם לאחר תום תוקפו של החוק) לא אושר למיטב ידיעתנו ולו פרויקט אחד בהתאם לחוק על-ידי הוועדה המיוחדת שנקבעה בחוק. לא רק זאת, עצם הקריטריונים לוועדה להכרזה על מתחם פינוי-בינוי במסלול מיסוי, התקבלו רק ביום 10.12.2003, ופורסמו ברשומות רק ביום 1.1.2004 - כלומר לאחר שכבר פג תוקפו של החוק!

מצב דומה חל גם ביחס לנושא חילוף זכויות במקרקעין, כאשר תקנות הרלוונטיות לצורך החלת החוק נחקקו אף הן רק ביום 10.12.2003 - ופורסמו רק ביום 28.12.2003, שלושה ימים בלבד לפני תום תוקפו של החוק.

לקראת תום 2003, שררה תמימות דעים בדבר הצורך בהארכת ההוראות שעניינן כלים משפטיים חדשים - ובכלל זה ההוראות בדבר עסקאות קומבינציה, פינוי-בינוי, חילוף, ואופציות. טיוטת חוק בהקשר זה גובשה ע"י האוצר עוד בטרם פקיעת הוראות הרפורמה, במגמה ליצור המשכיות של הוראות הרפורמה, וטוב היה אם אכן היתה ההצעה נחקקת עוד באותה עת.

עם זאת, המהלך התעכב מטעמים שונים, ובייחוד עקב ההחלטה לכרוך יחדיו את הארכת הוראות הרפורמה, ביחד עם תיקונים שונים לגופו של עניין (מהותיים). הניסיון לתפוס מרובה, הוביל לכך שדבר לא נתפס: הוראות הרפורמה לא הוארכו ולאחרונה התפזרה הכנסת לפגרת הקיץ, ושוב - בלא הארכה של הוראות החוק. מי יודע מתי שוב יעלה הנושא להכרעה לשם השלמת הליכי החקיקה.

ראוי לציין כי הצעת התיקון מתיימרת לחול באופן רטרואקטיבי - החל מיום 7.11.01, וליצור לכאורה רצף חקיקתי. עם זאת, אין בכך כדי לפתור את הבעיה אף אם בסופו של דבר ייחקק החוק.

הבעיה לא תיפתר ממספר טעמים: ראשית, כל עוד לא מוארכות הוראות הרפורמה, חוסר הוודאות אינו מאפשר לעוסקים בנדל"ן לתכנן את פעולותיהם. שאלות כגון האם ניתן או לא ניתן לבצע חילוף במקרקעין, פינוי-בינוי או אופציות תוך זכאות ליהנות מהשלכות מס מסויימות - אינן בנות מענה, וקשה להסתמך על הבטחות כלליות שהחוק אכן יעבור ו"יהיה בסדר" בעסקאות בעלות השלכות של מיליוני שקלים.

במצב דברים זה, הוואקום החקיקתי מוביל להמתנה והקפאת עסקאות עד התבהרות המצב - וזאת בניגוד מוחלט לכוונת החוק לעודד עסקאות בנדל"ן. שנית, קיים ספק אם חקיקה רטרואקטיבית לתקופה של שלוש שנים לאחור תעמוד במבחן משפטי. אמנם - ככל שהמדובר בחקיקה רטרואקטיבית המיטיבה עם האזרח, לא תיתקף החקיקה על-ידי גורם כלשהו. עם זאת, לצד התיקונים המיטיבים עם הנישום, כולל בחובו תיקון 53 גם תיקונים המכבידים עם הנישומים - ובחלקם אף הם בעלי תוקף רטרואקטיבי. כך לדוגמה, מוצע לתקן את סעיף 75 לחוק ולהחיל חובת דיווח על הקצאת מניות באיגוד מקרקעין גם במקרים בהם ההקצאה כלל אינה מהווה אירוע מס (הקצאות לאחר תיקון 50). ההצעה היא כי חובת הדיווח האמורה תהיה בתוקף ביחס להקצאות החל מיום 7.11.01! ספק רב אם הוראה מעין זו, המכבידה עם הנישומים באופן רטרואקטיבי, תאושר על-ידי בית המשפט.

במסגרת הצעת החוק, הכוונה היא להאריך את תוקף הוראות השעה עד ליום 31.12.2005. לדידנו - מוטב היה להפכן להוראות קבע. מכל מקום - נקווה כי אם וכאשר יוארכו בכל זאת הוראות הרפורמה הפעם, לא ישובו ויחזרו טעויות העבר ויושם הדגש על יישום הרפורמה והפיכת הוראות החוק למציאות קיימת.