מס רכישה והתא המשפחתי: יש גמישות

בפסק דין שניתן לאחרונה (ע"א 03/3185 פלם) קבע בית המשפט העליון, כי כאשר אחד מבני זוג מחזיק בבעלותו המלאה דירה, שנרכשה על-ידו לפני הנישואין, ובני הזוג רוכשים דירה לאחר הנישואין, זכאי בן הזוג השני להנחה במס רכישה הניתנת לרוכש "דירת מגורים יחידה", לגבי חלקו בדירת המגורים הנרכשת. זאת, למרות קביעת החוק, לפיה יש לראות רוכש ובן זוגו כרוכש אחד.

בפסק הדין נדון עניינם של בני הזוג פלם. לגברת פלם היתה דירה שרכשה לפני הנישואין. בין בני הזוג נחתם הסכם ממון שקבע, כי הדירה תיוותר בבעלותה המלאה והבלעדית של הגברת פלם גם לאחר הנישואין.

לאחר הנישואין רכשו בני הזוג דירת מגורים, ותבעו כי ביחס לחלקו של מר פלם בדירה ישולם מס רכישה בהתאם למדרגות המס המופחתות הקבועות בחוק לרוכש "דירת מגורים יחידה", כלומר, 0.5%, 3.5% ו-5% (במקום 3.5% ו-5% לרוכש דירה שנייה). מנהל מס שבח סירב, בטענה שסעיף 9(ג1א) (2) לחוק מיסוי מקרקעין קובע, כי יש לראות את חברי התא המשפחתי כרוכש אחד. לפיכך, טען המנהל, כי הדירה הנרכשת היא דירתו השנייה של התא המשפחתי, ולכן אין להעניק את ההקלה במס רכישה.

ביהמ"ש העליון קבע, בדעת רוב, כי יש לבחון אם מר פלם הוא בעל דירה יחידה. לצורך כך יש לבחון האם למר פלם זכויות בדירה אחרת במועד הרכישה של הדירה החדשה. לעניין זה יש לבדוק מהי תכלית הוראת החוק הקובעת כי "יראו רוכש ובן זוגו... כרוכש אחד".

נקבע, כי התכלית היא כפולה: האחת, מניעת תכנוני מס שמטרתם זכייה בהטבות לדירת מגורים יחידה באמצעות רכישת דירות על-ידי חברים שונים של התא המשפחתי, והשנייה מתן הקלה ליחידה המשפחתית הרוכשת דירה יחידה במשאביה המצומצמים.

במקרה הנדון נקבע, כי אין חשש כי מדובר בתכנון מס. כמו כן, החזקת הדירה הראשונה בידי גברת פלם איננה מבטאת את עושרה הכלכלי של המשפחה כיחידה אחת, אלא את עושרה הפרטי של גברת פלם. מכאן, כי לאור תכלית החוק אין להתייחס במקרה הנדון לתא המשפחתי כיחידה אחת.

דעת הרוב קבעה, כי "קו הגבול המכריע בהתייחסות לתא המשפחתי כיחידה אחת הוא הקו של יצירת התא המשפחתי". דהיינו: חברי התא המשפחתי ייחשבו כרוכש אחד רק לגבי דירות שנרכשו לאחר יצירת התא המשפחתי. נקבע, כי פרשנות אחרת תוביל לתוצאה קשה, לפיה תיוחס "בעלות לצורכי מס" בדירה למי שאין לו כל זכויות בדירה, ולמי שלא היה לו כל קשר לדירה או לרוכש הדירה בשעת הרכישה.

דעת המיעוט סברה, כי אין לבחון האם מדובר בדירתו היחידה של מר פלם, אלא האם מדובר בדירתם היחידה של בני הזוג. לפי עמדה זו, כיוון שאין מדובר בדירה יחידה, אין להעניק את ההקלה במס רכישה.

מעניין לבחון את השוני בין הפסיקה בעניין פלם לבין הפסיקה בעניין דינה מור (עמ"ש 97/2979). בפס"ד מור נקבעה ההלכה, כי פטור ממס שבח שקיבל אחד מבני הזוג לפני הנישואין לא יחשב ניצול פטור לבן הזוג האחר בבואו למכור בפטור ממס לאחר הנישואין דירה שרכש לפני הנישואין. ברם, בפסה"ד מור נקבע (אם כי אגב אורחא), כי הלכה זו לא תחול על מכירת דירה משותפת שנרכשה על-ידי בני הזוג לאחר הנישואין. ואילו בעניין פלם, למרות שדובר ברכישת דירה משותפת לאחר הנישואין, קבע ביהמ"ש העליון, כי ההקלה במס הרכישה תינתן לדירה זו. יתכן והשוני בהלכות נובע מהעובדה שדירה משותפת נרכשת בדרך כלל לאחר הנישואין, ולא לפני כן.

בפסק דין קודם של בית המשפט העליון (ע"א 99/3489 עברי), דן בית המשפט בהוראה בחוק מיסוי מקרקעין, שעניינה קביעת התא המשפחתי כמוכר אחד. באותו מקרה דובר בבני זוג שכל אחד מהם החזיק בדירת מגורים טרם הנישואין. בני הזוג חתמו על הסכם ממון לפיו הדירות יישארו בבעלות נפרדת. לאחר הנישואין מכר הבעל דירה שבבעלותו בפטור ממס. לאחר שנה ביקשה אשתו למכור את דירתה מלפני הנישואין בפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב (1) לחוק. מנהל מס שבח סירב להעניק את הפטור, בטענה שהחוק קובע כי יש לראות את בני הזוג כמוכר אחד, ומאחר והבעל קיבל פטור ממס שבח - על האישה להמתין 4 שנים עד שתוכל למכור את דירתה בפטור ממס.

בני הזוג טענו, כי הואיל והוסכם ביניהם על משטר הפרדה ברכוש, אין לראותם כמוכר אחד. במקרה זה דחה בית המשפט העליון את הטענה, וקבע, בין השאר, כי אחת ממטרות החוק היא לאפשר לתא המשפחתי לשפר את תנאי מגוריו באמצעות מכירת דירתו בפטור ממס. מתן פטור לשתי דירות, עקב קיומו של הסכם ממון, אינו מתיישב עם תכלית זו.

ההבדל בין שני המקרים הוא, שבעניין פלם דובר בהוראת חוק הקובעת כי יש לראות את התא המשפחתי כאחד לעניין מס רכישה. כלומר, המועד הרלוונטי הוא מועד הרכישה של כל אחת מן הדירות. במועד הרכישה של הדירה הראשונה התא המשפחתי עוד לא היה קיים, ולכן לא ניתן לראות בתא המשפחתי כרוכש אחד של הדירה הראשונה. לעומת זאת, בעניין עברי דובר בהוראת חוק הרואה את התא המשפחתי כמוכר אחד לעניין הפטור ממס שבח, כלומר, המועד הרלוונטי הוא מועד המכירה של הדירה. באותו מקרה, בעת מכירת כל אחת מן הדירות התא המשפחתי היה קיים, ולכן ניתן לראותו כמוכר אחד לגבי כל אחת מן הדירות.