אין היתר בנייה לדירה? העיסקה מבוטלת

קבלן המוכר דירה ללא היתר בנייה, ועו"ד העוסק במכירת דירה כזו, ישאו באחריות אישית

ניהול מו"מ, עובר לרכישת דירה מקבלן, כרוך בהתלבטויות רבות ומגוונות. בין יתר ההתלבטויות, רוכש פוטנציאלי חוקר אודות הקבלן ויכולתו הפיננסית, מחשש שמא יעצור במהלך הבנייה. כמו כן, הרוכש בודק ואמור לבדוק האם הנכס הנמכר ממושכן אם לאו.

רוכשים פוטנציאליים לעיתים שוכחים לבדוק האם הדירה הנמכרת הינה על-פי היתר בנייה, או שמא מה שנחזה להיות דירה המוכנה להתאכלס אינה אלא מבנה ללא היתר כחוק. ואז מתעוררת שאלת אחריותו האישית של הקבלן הפועל במסגרת חברה קבלנית, וכן מתעוררת שאלה של אחריות של עורך הדין של החברה, אשר פעל מטעם החברה להכנת החוזה ומחויב לבצע את הרשומים מבעוד מועד.

כזה היה המקרה אשר נדון לאחרונה בבית המשפט המחוזי בת"א בפני השופטת צפורה ברון בעניין ת.א. 2116/01, בלולו בנימין ואח' נ' הירש צבי כהן בע"מ ואח'. בעניין בלולו, התובעים רכשו דירה מהנתבעת 1, שהינה חברה קבלנית הפועלת בישראל כדין. הנתבע 2 הינו הבעלים של החברה והנתבע 3 הינו עורך דין, אשר שמש כעורך דין של הקבלן לצורך עריכת הסכמים ורישום זכויות רוכשי הדירות במינהל מקרקעי ישראל ובלשכת רשום מקרקעין.

דא עקא, כי הדירה שרכשו התובעים היתה ללא היתר בניה כדין. הבניין, אשר הדירה ממוקמת בו, כלל 16 דירות, אך רק 14 מתוכן נבנו על פי היתר ות.ב.ע, ולגבי שתי הדירות האחרות (שאחת מהן הינה נשוא הדיון) לא היה היתר, והנתבעים פעלו לשנוי ת.ב.ע בכדי שיוכלו לקבל היתר בנייה.

דא עקא, כי מאז בניית הבניין ב-1997 ועד הגשת הסיכומים בפני השופטת ברון, לא הוצא היתר בנייה כדין. יודגש, כי לפני כחמש שנים הוועדה המקומית בקשה לעשות שינויים ותיקונים בתוכניות המוגשות, אך הקבלן לא עמד בדרישה זו.

התובעים הגישו תביעה לביטול ההסכם וקבלת כספם בחזרה, ולצורך כך תבעו גם את החברה הקבלנית וגם את הנתבע 2, כאחראי אישי לפעולות החברה, וכן את עורך דין החברה הקבלנית, על שמעל באמון ופעל ברשלנות.

לא רק זו, אלא שלאחר מסירת הדירה וקבלת מלוא התשלומים מהתובעים, החברה הקבלנית הוציאה אישור זכויות, אשר לפיה הדירה שייכת לתובעים וכי היא נקייה מכל חוב ושעבוד צד ג', וזאת בה בשעה שעדיין היתה רובצת על הדירה משכנתא של בנק מטעם הקבלן.

בין לבין, במהלך המשפט, הבנק הוציא "מכתב החרגה" ובכך נפתרה בעיה אחת.

השופטת ברון קבעה, כי אכן החברה הקבלנית הפרה את החוזה הפרה יסודית בשני המישורים: במישור הראשון, כשלא עמדה בהתחייבותה להסיר את המשכנתא מעל הממכר עם מסירת חזקה אלא רק כמה שנים לאחר מכן; ובמישור השני, והחמור ביותר, כשלא השיגה היתר בנייה לדירה. השופטת ברון קובעת: "אין ספק, כי שום אדם סביר לא היה מתקשר בחוזה לרכישת דירה תוך ידיעה כי אין לה היתר בנייה כדין".

ולגבי האחריות האישית של הנתבע ,2 השופטת ברון נדרשה להרמת מסך לפי סעיף 6 לחוק החברות, תשנ"ט - 1999, הקובע, בין היתר, כי הרמת מסך של חברה הנה כש "בית משפט הדן בהליך נגד החברה רשאי, במקרים חריגים ומטעמים מיוחדים, להרים את מסך ההתאגדות בהתקיים אחד מאלה: 1. השימוש באישיותה המשפטית הנפרדת של החברה נועד לסכל כוונתו של כל דין או להונות או לקפח אדם.."

מהראיות שהובאו בפני השופטת ברון עולה, כי בין הקבלן לבין אבי התובעת, אשר סייע לבני הזוג לרכוש הדירה, התפתחו יחסי אמון מיוחדים, אשר כלל אירוח בבתים. הקבלן נסע כמה וכמה פעמים לביתם ורכש את אמונם של משפחת התובעים וטען כל העת, כי הכל תקין ומאושר.

השופטת ברון קובעת, כי למעשה לקבלן השתלם לנסוע ולהשקיע מאמצים אישיים למכור דירה שנשארה כמה שנים ללא היתר, וכי הוא ניהל מו"מ בחוסר תום לב ועל כן אחראי באופן אישי כלפי הרוכשים.

לעניין אחריותו של עורך דין החברה, השופטת קובעת, כי מאחר ובהסכם נאמר במפורש שהוא אינו מייצג את התובעים אלא את הקבלן, אשר על כן אין עליו אחריות חוזית. אך יחד עם זאת השופטת ברון ראתה לנכון לבדוק את אחריותו הנזיקית של עורך דין וקובעת: "עורך דין בשל מעמדו המיוחד חב חבות מסוימת לא רק כלפי לקוחו, אלא גם כלפי צדדים שלישיים, בגבולות מסוימים, בהתחשב בנסיבות העובדתיות של מקרה זה או אחר".

החוזה נחתם בביתו של עורך הדין, ללא שהתובעים היו מיוצגים ע"י עורך דין כלשהו, ונתנו את כל אמונם בעורך הדין. לכן, השופטת ברון קובעת, כי עורך הדין התרשל בכך שלא גילה לתובעים, כי לדירה אין היתר כדין, חרף המצג כלפיהם.

אין ספק, כי פסק דין זה מטיל חובה עלינו, עורכי הדין, להיות זהירים ולשמש שליחים של "הגינות ושקיפות" כלפי רוכשי דירות, אשר לעיתים שמים בעיסקה את כל ממונם ורכושם, ולגלות להם כל פרט מהותי אשר יש בו כדי לשנות ולהשפיע על שקול דעת של כל קונה סביר. הדבר נכון שבעתיים כלפי קבלן החייב לפעול באופן מוסרי מול רוכש אשר מקווה לרכוש דירה "כשרה".

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.

צרו איתנו קשר *5988