ביהמ"ש: לרוכש דירה זכות עקרונית לקזז נזקי איחור מסירה טרם השבת ערבויות המכר

ביהמ"ש המחוזי בת"א קובע, כי לרוכשי דירות קיימת זכות קיזוז עקרונית מתשלום התמורה בגין הנזקים שנגרמו בשל איחור במסירת הדירה, אולם זכות זו אינה מקנה להם את הותרת ערבות המכר בידם. השופטת דניה קרת-מאיר קבעה, כי זכות הקיזוז קיימת גם כלפי הבנק לו הומחתה התמורה בגין חוזה המכירה על דרך שיעבוד.

השופטת החליטה לדחות בקשה של רוכשי דירות בפרויקט נאות יוכבת שבנתה א.צ. ברנוביץ ובניו בפ"ת. בבקשה נאמר, כי מועד מסירת הדירות על-פי החוזים חלף, וטרם נמסרו הדירות למבקשים, ואלה עומדים על כך כי הזכויות המגיעות להם ימולאו עוד לפני שישיבו את ערבויות המכר. אשר על כן, הם ביקשו מבית המשפט לקבוע, כי התנאי להשבת הערבויות יהיה הבטחת רישום הדירות בלשכת רישום המקרקעין, הסדרת סוגיית הבדק ומתן אפשרות לדיירים לקזז או להפחית סכומים בגין האיחור במסירה.

השופטת קרת-מאיר ציינה בפסק הדין, כי משהודיע בא כוח המבקשים שהדירות נמסרו להם בפועל, אין כל מקום להתנות את החזרת ערבויות המכר בתנאים שנדרשו ע"י המבקשים. לדבריה, אומנם חלה חובה על החברה לדאוג לרישום הדירות, אולם אין להטיל חובה זו על הבנק (איגוד) כתנאי לאבטחת ערבויות המכר.

לדברי השופטת, די במסירת הדירות למבקשים וברישום הערת האזהרה, כדי למלא את מטרתה של הערבות, שבאה להבטיח מסירת הדירה. עוד קבעה, כי אין כל מקום לדרישת המבקשים שלא להחזיר את הערבות עד שתוסדר סוגיית ביצוע תיקוני הבדק. לדברי השופטת, סוגיה זו היא ביחסים בין המבקשים לבין החברה בלבד, ואין לה כל קשר לערבות המכר. עם זאת, יש להמציא למבקשים אישור מהמהנדס על פי תקנות המכר לעניין השלמת בניית הדירות.

עוד קבעה השופטת, כי אין מקום להתנות את השבת הערבות בביצוע קיזוז בגין האיחור במסירה, אולם למבקשים קמה הזכות לקזז את הנזקים שנגרמו להם בגין האיחור במסירת הדירה, גם כלפי הבנק לו הומחתה התמורה בגין חוזה המכירה על דרך שיעבוד.

לסיכום, השופטת דחתה את בקשת הדיירים להתניית השבת ערבויות המכר, תוך קביעה כי קיימת להם זכות קיזוז עקרונית בגין פיצוי הנובע מאיחור במסירה. השופטת הבהירה, כי זכות זו אינה מקנה למבקשים את הותרת ערבות המכר בידם, וכי יש לבחון את טענת הבנק באשר לסעיף הוויתור על הקיזוז המצוי בחוזי המכר, ואת טענת המבקשים בדבר היותו של סעיף זה תנאי מקפח בחוזה אחיד.

המבקשים חויבו בהוצאות הבנק בסך 15 אלף שקל. (פש"ר 1159/04).