מס מכירה - בעד ונגד

ועדת הכספים אישרה לקריאה שנייה ושלישית את הורדת שיעור מס הרכוש המוטל על קרקעות ל-%0 וקביעת מס חדש - מס על מכירת מקרקעין.

מס מכירה יוטל, החל מ-1.1.2000, על כל אירועי המס עליהם חל חוק מס שבח מקרקעין, דהיינו מכירת זכות במקרקעין ופעולה באיגוד מקרקעין. שיעור מס המכירה יהיה %2.5 מ"שווי המכירה", דהיינו מהתמורה המוצהרת על ידי המוכר או משווי השוק של המקרקעין, אם מדובר בנסיבות של היעדר תום לב או יחסים מיוחדים. חובת תשלום המס תהא על המוכר, אשר ישלם את המס המגיע ממנו במועד הגשת הצהרתו בדבר מכירת המקרקעין.

נשאלת השאלה באילו נסיבות, אם בכלל, יינתן פטור ממס מכירה. לפי שעה, לא נקבעו כללים למתן פטור מהמס, אך לפי ההצעה, נתונה לשר האוצר הסמכות להתקין כללים כאמור באישור ועדת הכספים של הכנסת.

כך, למשל, מן הראוי שהעברה מנאמן לנהנה, הפטורה ממס שבח לפי סעיף 69 לחוק (וממס רכישה לפי תקנה 27 לתקנות), תהא פטורה אף ממס מכירה. כך גם מומלץ לגבי העברה ללא תמורה לקרוב, הפטורה ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק, או לגבי חלוקת מקרקעין בין בעלים משותפים, הפטורה ממס שבח לפי סעיף 67 לחוק. אין כל היגיון כלכלי לחייב במס מכירה מכירות הפטורות ממס שבח, ויש לקבוע בהקדם תקנות פטור ממס מכירה. שאלה אחרת היא, אם נכון וראוי לפטור ממס מכירה מכירות בהפסד או ללא שבח.

בשלב זה, נקבע בהצעה פטור ממס מכירה למכירת דירת מגורים מזכה לפי פרק חמישי 1 לחוק. כמו כן נקבע שיעור מס מכירה מיוחד (%0.8) על מכירת דירות מגורים, המהוות מלאי עיסקי אצל קבלן. הקבלן אף יהא רשאי לנכות את מס המכירה כחריג לכלל שמס מכירה לא יותר בניכוי כלל.

כזכור, תולדתו של מס מכירה בהמלצות ועדת גבאי לבטל את מס רכוש, ובשל הצורך שנוצר למצוא מקור הכנסה תחליפי.

אכן, על פניו, מס מכירה הוא מס "צודק" יותר ממס רכוש: מס מכירה מוטל על כל מי שמוכר זכות במקרקעין או עושה פעולה באיגוד מקרקעין, ולא רק על ציבור מסויים ומוגדר של בעלי קרקעות בישראל. כלומר, בסיס המס רחב יותר. בנוסף לכך, מס מכירה מוטל רק בעת אירוע המכירה, וכאשר בידי המוכר תמורה ממנה הוא יכול לממן את תשלום המס (אם כי מס מכירה חל גם במכירה ללא תמורה), לעומת מס רכוש המוטל מדי שנה עד לסיום הבנייה על הקרקע.

אולם, עיון מדוקדק יותר ילמדנו, שמס מכירה (ובמיוחד במתכונתו המוצעת) הוא מס נטול היגיון כלכלי, ובשילוב עם ביטול מס רכוש, התוצאה היא השפעה לרעה על הפעילות בשוק הנדל"ן, הסובל, בלאו הכי, ממיתון עמוק זה זמן רב.

למרות העיוותים בחוק מס רכוש, הוא מהווה תמריץ חשוב לפיתוח ולקידום הבנייה בישראל. בעל קרקע המחוייב במס רכוש, עושה מאמצים גדולים לממש את הקרקע, אם בבנייה עליה ואם במכירתה. לעומת זאת, מס מכירה מהווה תמריץ שלילי, כי כדי להימנע מתשלומו, יוקפאו מכירות הנדל"ן.

זאת ועוד, קרקעות שלא יוטל עליהן מס רכוש יהפכו לאפיק השקעה אטרקטיבי, ובעלי ההון ירכזו בידיהם קרקעות שלא יימכרו במהרה בגלל מס מכירה. התוצאה תהא, שתוך זמן קצר יעלה הביקוש לקרקעות על ההיצע, דבר שיגרום לעליית מחירי הקרקעות בישראל, וכפועל יוצא - ייקור מחירי הדירות.

לדעתי, יש לשקול השארת מס רכוש על כנו, תוך קביעת שינויים מהותיים בחוק הקיים. למשל: הורדה משמעותית של שיעור המס, אפשרות דחיית המס לאוכלוסיות מתאימות, הגדלת הפטורים ממס, חידוש התמריץ לבניית דירות מגורים. לחילופין, יש לאמץ את ההמלצות הנ"ל לעניין פטורים ממס מכירה במקרים המתאימים, על אף מסקנות ועדת גבאי.

על מנת לממן את הפסד מס הרכוש, נקבע בהצעה מקור הכנסה תחליפי נוסף, והוא הגדלת שיעורי מס הרכישה מ-%4.5 ל-%5 החל מיום 1.1.2000. כך, למשל, שיעור המס לרוכש בניין או קרקע או מניות באיגוד מקרקעין יעמוד על %5 במקום %4.5. גם שיעורי מס הרכישה לדירות מגורים יעודכנו ויהיו החל מהתאריך האמור %3.5 ו-%5.

עם זאת, כאשר מדובר ברכישת דירה יחידה (בישראל ובאיזור) ימשיכו ליהנות תושבי ישראל משיעורי המס הפרוגרסיביים הקיימים - %0.5, %3.5, ו-%5 (במקום %4.5). רוכש ייחשב כבעלים של דירה יחידה, גם אם בנוסף לה יש לו חלק בדירה, שהוא פחות מ-%25 ממנה או דירה שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום 1.1.97 (לצורך זה תחול הגדרת התא המשפחתי לפי חוק מס שבח).

מה דינו של מי שרוכש דירה חדשה בטרם הספיק למכור את דירתו הישנה היחידה? ההצעה קובעת, כי גם הוא ייהנה משיעורי מס הרכישה הפרוגרסיביים הקיימים, אם ימכור את דירתו הישנה תוך שנה לאחר הרכישה.

* הכותבת היא מנהלת מחלקת מיסוי מקרקעין בנציבות מס הכנסה.

האמור ברשימה זו הינו על דעת הכותבת בלבד ואינו מייצג עמדת גורם רשמי כלשהו