תכנון מס נכון בהיטל השבחה

בשנת 2003 פנתה החברה לוועדה המקומית על מנת לברר גובה החיוב הצפוי בהיטל השבחה בעת מכירה. ואכן, הוועדה סיפקה לחברה אומדן היטל צפוי סביר, שחושב על בסיס מחירי השוק במועד אישורה של תוכנית א'. אומדן ההיטל (בתוספת הפרשי הצמדה כחוק) עמד על סך של 500 אלף שקל, נכון ליום הבירור.

לחברה נמסר גם, כי עומדת להתאשר תוכנית חדשה (להלן: "תוכנית ב'"). תוכנית ב' מתעתדת לקבוע הוראות זניחות (מבלי להוסיף שטחי בנייה ושימושים), ולפיכך צפויה "להשביח" את המגרשים בסכום מזערי (אם בכלל). על בסיס המידע הנ"ל, לאחר מספר חודשים ממועד הבירור, מכרה החברה את המגרשים. יש להדגיש, כי במועד המכירה תוכנית ב' כבר אושרה.

החברה ציפתה כזכור לחיוב בהיטל השבחה בגובה של 500 אלף שקל, אולם לתדהמתה חויבה בתשלום בסך של למעלה ממיליון שקל. ההסבר לפער פשוט: "המועד הקובע" לחישוב ההשבחה השתנה. עקב אישור תוכנית ב', זז התאריך הקובע משנת 1995 לשנת 2004, וכל ההשבחה (גם זו שנובעת מתוכנית א' שנוצרה בשנת 1995) חושבה מחדש לפי מחירי הנדל"ן בשנת 2004 (באזור הנדון מחירי הנדל"ן בשנת 2004 גבוהים באופן ניכר משנת 1995, למרות מגמת השוק הכללית, עקב התפתחות האזור).

יודגש, כי הועדה המקומית פעלה במקרה זה לכאורה כחוק: על-פי סעיף 4(5) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, במידה ומאושרת תב"ע חדשה ולא שולם בעבר היטל השבחה על רצף התוכניות הקודמות, "התאריך הקובע" לחישוב ההשבחה נגרר ליום אישורה של התב"ע החדשה. אמנם, יש פסקי דין הקובעים, כי אין לגרור את "התאריך הקובע" למועד מאוחר יותר, אפילו אם אושרה תב"ע חדשה (דברי השופט חשין בדנ"א 3768/98 קרית בית הכרם בע"מ נ' הוועדה המקומית ירושלים. אולם, אין הלכה בנושא ומרבית הוועדות מחייבות גם עבור "השבחה" שנובעת למעשה מעליית מחירי השוק באופן כללי, ללא קשר לתוכנית הספציפית.

האבסורד מתחדד על רקע העובדה, כי עליית מחירי שוק חייבת במס שבח - כך שנוצר "כפל מס" (אמנם, היטל ההשבחה מוכר כניכוי במס שבח, אבל בכל מקרה הניכוי מקזז רק 25%-50% מהיטל ההשבחה).

מצב מרגיז, אבל זוהי המציאות!

בסופו של דבר, החברה הגישה שומה נגדית, נערכו דיונים מקצועיים ומו"מ ארוכים, והושגה פשרה לפיה סכום החיוב יעמוד על כ-650,000 שקל (במקום כמיליון שקל). דהיינו, עדין החברה נאלצה לשלם כ-150,000 שקל מיותרים.

יודגש, כי במצב אליו נקלעה החברה, ידי השמאים מטעמה כבר היו כבולות, ועל מנת להפחית את יתרת החיוב הנ"ל היה צורך לפתוח בהליכים משפטיים סבוכים, שעלולים להמשך זמן רב ולגרור הוצאות רבות וסיכונים, כך שבלית ברירה נקבעה כפשרה "שומה מוסכמת".

אבל חשוב לדעת, לזכור ולהפנים, כי ניתן היה בקלות להימנע מכל החיוב העודף בהיטל ההשבחה, אילו החברה השכילה לכלכל את צעדיה בחכמה מראש. ניתן לתכנן מראש את "התאריך הקובע" לחישוב היטל ההשבחה, ואם ידוע על תוכנית חדשה שנמצאת בשלבי הכנה, כדאי לבדוק את השפעת אישורה על כלל ההשבחה שנוצרה בקרקע לאורך השנים. יש לבדוק, האם כדאי שכל ההשבחה תחושב על בסיס ערכי השוק כיום, או שמא עדיף לדבוק בעבר.

במידה וקיימת הצדקה לקבע את מחירי העבר, יש לבקש מהוועדה המקומית להמציא לבעלים שומת היטל השבחה, לפני שתאושר התב"ע החדשה. יובהר, כי בעצם הוצאת החיוב בהיטל ע"י הוועדה וניהול הליכים לצורך קביעת היטל סופי, אין הבעלים נדרשים בסופו של דבר לשלם היום שום סכום (עם זאת, בחלק מהוועדות המקומיות קיים נוהג לפיו הן דורשות כי הבעלים יתחייבו לשלם כיום לפחות מחצית מסכום ההיטל הסופי שיקבע, כתנאי להכנת שומה וניהול הליכי הערעור כיום, במקום במועד מכירת הנכס או הוצאת היתר בנייה. בדרך זו, של "סוף מעשה במחשבה תחילה", נקבע כיום סכום היטל השבחה נמוך על-פי ערכים היסטוריים, ואילו התשלום בפועל נדחה לעתיד.

השיטה הנ"ל פועלת גם בכיוון ההפוך - במידה ועיקר ההשבחה נוצרה בשנים שבהן מחירי הנדל"ן היו גבוהים, ועומדת להתאשר כיום תב"ע חדשה "בתקופת שפל" - כדאי להמתין עד לאישור התב"ע החדשה, ורק אז לממש את הקרקע (להוציא היתר בנייה או למכור). בדרך זו, כל ההשבחה תחושב לפי ערכי שוק נמוכים.

מסקנה: כדאי לבדוק את הנושא מיד, לפני שתתאשר תב"ע חדשה כלשהי ולא לדחות למחר, מה שניתן לחסוך ולהרוויח היום, לעיתים מדובר בהרבה מאוד כסף. לצורך טיפול יסודי ונכון בכל נכס ונכס, בשלב המקדמי יש לתת מענה לנקודות הבאות:

האם קיימות תוכניות בתוקף המחייבות בתשלום היטלי השבחה?

האם קיימות תוכניות חדשות בשלבי הכנה?

במידה ולא שולם עד כה היטל עבור התוכניות שבתוקף, יש לערוך אומדן תחשיבי בהתאם לערכי השווי בתאריכים הרלבנטיים ולבדוק באופן כללי, האם כדאי לבקש מהוועדה המקומית להוציא שומה כבר כיום, בטרם תאושר תוכנית בניין עיר חדשה, או דווקא כדאי לחכות. לאחר ביצוע האמור לעיל, ניתן להגיע למסקנות אופרטיביות.

הכותב הוא שמאי ממשרד שמאי המקרקעין אהוד המאירי ושות'.