"לא להטיל על בנקים מלווים חובת זהירות גורפת"

שנים האחרונות, ניכרת נטייה בפסיקת בתי המשפט להרחיב את אחריותם של בנקים, המעניקים ליווי פיננסי לפרויקטים שונים, כלפי צדדים שלישיים, כמו רוכשי דירות. ואולם, בפסק דין שניתן באחרונה בבית המשפט המחוזי בירושלים, מנסה סגנית הנשיא, השופטת יפה הכט, לעצור במעט את הסחף. "יש לפעול בזהירות ולהימנע מלהטיל על הבנק המלווה חובת זהירות גורפת", קבעה. "מעבר לליווי פיננסי, כשלעצמו, לא מקים את חובת הזהירות המושגית" בין הבנק לצדדים השלישיים.

מדובר בתביעה שהגישו 37 רוכשי דירות בפרויקט "מפלי רומא", שנבנה ע"י חברת "סילוג קבלני בניין" בגבעת זאב, נגד בנק לאומי למשכנתאות ונגד מנכ"ל הבנק בעבר, בנש אביטל. את בניית הפרויקט מימנה סילוג מהון עצמי ומהכנסות ממכירת דירות, אולם בהדרגה חלה האטה בתנופת הבנייה, עד שביוני 91' הודיעה סילוג לבנק, כי אינה יכולה עוד להעמיד הון עצמי להמשך העבודות, והבנייה הופסקה לתקופה ארוכה מאוד. הבנק החליט, שלא למנות כונס נכסים לסילוג, משום שהדבר היה גורר את חילוט הערבויות שנתן לקונים לפי חוק המכר. לכן, הוחלט ללוות את הפרויקט תוך הרחבת מסגרת האשראי של סילוג.

כשנה לאחר מכן, בעקבות אי-סדרים שנתגלו בכספים שיועדו למימון הפרויקט, כמו הזרמת כספי הרוכשים לסילוג במקום לחשבון הליווי המיוחד, מונה לסילוג כונס נכסים ומנהל קבוע, לפי בקשת הבנק. בסופו של דבר, הבנייה הושלמה באמצעות הכונס, שמסר את הדירות לרוכשים באיחור של יותר מ-3 שנים, לאחר שאלה נדרשו להוסיף סכומי כסף נוספים מעבר למחיר הדירה שנקבע בהסכם הרכישה.

בתביעה, שהוגשה באמצעות עו"ד דורון לנגה, טענו הרוכשים כי הקבלן ובנק לאומי הציגו להם את הפרויקט כאילו הוא מלווה פיננסית ע"י הבנק, וכי לאומי התרשל כלפי רוכשי הדירות, בין היתר, בכך שלא פיקח כראוי על עבודות הבנייה ועל הניהול הפיננסי של הפרויקט, ובכך שלא דיווח לרוכשי הדירות על הקשיים הפיננסיים אליהם נקלע הקבלן, שלטענתם היו ידועים לבנק. עוד טענו, כי בפגישה רבת-משתתפים שהתקיימה בינם לבין המנכ"ל אביטל, בבית הקפה "רונדו" בירושלים, התחייב בפניהם אביטל כי הבנק ישלים את הפרויקט בתוך מספר חודשים, דבר שלא קרה בפועל.

תבעו פיצוי בסך 5 מיליון שקל

רוכשי הדירות תבעו פיצוי בסך 5 מיליון שקל (אם כי התביעה הועמדה על 1.7 מיליון שקל, משיקולי אגרה), בשל האיחור במסירת הדירות, בגין הכספים שנדרשו להוסיף להשלמת הבנייה וכן בשל ליקויי בנייה ואי-התאמות שהתגלו בדירותיהם. באופן מפתיע ובניגוד למגמה להדגיש את "מעמדו ה'מעין ציבורי' של הבנק, תפקיד המטיל על הבנק חובות מוגברות", או לראות את הבנק כ"סוכנות חברתית", כפי שנקבע באחרונה במחוזי בת"א, בחרה השופטת יפה הכט לבחון את מערכת היחסים בעין כלכלית טהורה ולא חברתית.

הכט קבעה, כי בשלב בו התובעים רכשו את דירותיהם, הבנק לא העמיד ליווי פיננסי לקבלן, אלא רק אשראי לרכישת הקרקע ולהוצאת ערבויות לפי חוק המכר. היא ציינה, כי אמנם קיימת גישה לפיה הסכם ליווי אינו חייב להיות כתוב, אך דחתה את הטענה כאילו במקרה זה היה הסכם ליווי סגור בהתנהגות. לדבריה, הטענה שמתן ערבויות מכוח חוק המכר, המלוות בפיקוח הבנק על התקדמות הבנייה, מטיל על הבנק אחריות כלפי צדדים שלישיים, היא "מרחיקת לכת בקביעת גבולות האחריות של בנק כלפי רוכש דירה". היא קיבלה את טענת עוה"ד אסף אנגלרד וגבי מויאל ממשרד המבורגר עברון ושות', שייצגו את הבנק, כי הבנק לא אילץ את הרוכשים לקחת משכנתא דווקא ממנו, אלא מנכ"ל סילוג שכנע אותם ללכת דווקא ללאומי.

הכט הוסיפה, כי כבר נפסק ש"כאשר בנק יודע מה השימוש שיעשה הלווה בכספי ההלוואה, ומנגד יודע כי החברה לה יימסרו הכספים לא תוכל לעמוד בהתחייבויותיה, והבנק הוא בעל אינטרס מהותי בהזרמת כספים לאותה חברה, האיזון בין חובת הסודיות לחובת הגילוי מחייב את הבנק ליידע את הלקוח בדבר ניגוד האינטרסים בו הוא מצוי. די בנסיבות כאלה, שהבנק יידע את הלקוח הבא ליטול הלוואה לשם הזרמת כספים ללקוח אחר (חברה משכנת או קבלן, כמו במקרה דנן) כי הוא מצוי בניגוד אינטרסים, ולכן אין הבנק רואה לנכון לבצע את הפעולה הבנקאית המבוקשת". ואולם במקרה זה, הוסיפה, הבנק ידע על קשייה של סילוג רק בשלב ש"מרבית התובעים כבר חתמו על הסכם המשכנתא ורכשו את הדירות, ולכן הבנק לא הפר את חובתו כלפיהם".

באשר לטענה לגבי רשלנות הבנק בתקופת הליווי ואילך, קבע בית המשפט שבנק מלווה "אינו יכול להתנער מכל אחריות לנזקי הרוכשים", אולם "יש לפעול בזהירות ולהימנע מלהטיל על הבנק המלווה חובת זהירות גורפת", וכי "מעבר לליווי פיננסי, כשלעצמו, לא מקים את חובת הזהירות המושגית". הדברים, יש לציין, עומדים בסתירה לפסק דין של השופטת ציפורה ברון במחוזי בת"א, לפיהם "מרגע שקיבל על עצמו לבצע פיקוח ברמה כזו או אחרת וגרם לצדדים שלישיים להסתמך על אותו פיקוח, בכך שעירב אותם בעסקת הליווי, בחייבו אותם להפקיד את כספם בחשבון שהוא שולט בו, נטל על עצמו הבנק חובת זהירות כלפיהם".

הבנק פיקח כנדרש

מכל מקום, קבעה הכט, מרגע שהבנק שלח את מנהלו להודיע לרוכשים על תחילת הליווי והצבת הפיקוח, במטרה לגרום להם להישאר בפרויקט ולא לחלט את הערבויות שקיבלו, "בפועל, הבנק נטל על עצמו חובה לפקח כנדרש על העברת הכספים לפרויקט". הכט הבהירה, כי "בכל מקרה, הבנק לא חב חובת זהירות מושגית באשר לטיב הבנייה, הואיל ותפקידו מתמצה בפיקוח על העברת הכספים ליעדם - ובמקרה דנן לקבלן - ואין הוא אחראי לאיכות הבנייה בה בונה הקבלן".

עוד נקבע, כי הבנק עמד בחובת הזהירות הקונקרטית, ושיחרר כספים לבנייה רק בהתאם לדו"חות המפקח מטעמו, ולהתקדמות בבנייה עליה דיווח לו. "לא כל התובעים העבירו את יתרת הכספים לחשבון הליווי כפי שהתבקשו, בעוד הבנק עמד בחובתו ופיקח על הוצאת הכספים מחשבון הליווי... הפרת התחייבויות הקבלן מאפשרת לבנק להפסיק את האשראי. לכן, מרגע שהתברר שסילוג הפרה את התחייבויותיה, רשאי היה הבנק לחדול מהעמדת האשראי ובסופו של דבר להעביר את הפרויקט לכינוס".

כן נדחתה טענת התובעים, לפיה עצם המעבר לליווי פיננסי מחייב את הבנק בגין כל נזקיהם - אלו שקדמו לליווי ואלו שבאו בעקבות הליווי. "הליווי חל משלב החתימה עליו ואילך, והוא אינו רטרואקטיבי ואינו מחייב את המלווה בגין פעולות שביצע גורם אחר בעבר", קבעה הכט. "יתירה מכך, לא סביר ולא ראוי לחייב בנק, הלוקח על עצמו ללוות פרויקט בעייתי, בגין נזקים שנגרמו לרוכשים באותו פרויקט לפני תחילת הליווי. חיוב בנק בסיטואציה כזו ירתיע בנקים מלהתערב ולסייע לקבלן הנזקק לעזרה לאחר ש'נתקע' באמצע הפרויקט, בדרך של ליווי פיננסי, והדבר יזיק לרוכשי דירות אחרים בעתיד".

בסיום דבריה, ניסתה הכט להפיס את דעתם של התובעים. "המעבר לליווי הפרויקט היה האופציה הטובה ביותר עבור הבנק, אולם באותן נסיבות היתה זו גם האופציה הטובה ביותר עבור הדיירים, שעמדו אל מול שוקת שבורה: כספם היה מושקע בפרויקט, מימוש הערבות הבנקאית לא היה ריאלי נוכח העלייה במחירי הדירות והיות הקבלן על סף פשיטת רגל. התובעים טוענים שוב ושוב, כי הבנק התחייב להשלים את הפרויקט ולא עמד בהבטחתו. אולם עצם העובדה שהתובעים מתגוררים בביתם, למרות פשיטת הרגל של הקבלן, מוכיחה אחרת. אפשר שלולא התערבות הבנק, כניסתו לליווי והזרמת הכספים מצדו - ולמרות האינטרסים הברורים שהיו לו לעשות זאת - התובעים היו מוצאים עצמם ללא דירה, וללא יכולת לרכוש דירה, הואיל וסכום הערבות הבנקאית שהגיע להם היה נמוך בהרבה" (ת.א. 1371/97). *