בר רשות אינו חייב בהיטל השבחה (א')

פרטי המקרה: חברת מנרב חתמה עם מינהל מקרקעי ישראל שלושה חוזי פיתוח בקשר לשלושה מגרשים בקרית אונו. מנרב הגישה בקשות להיתרי בנייה להקמת שני בנייני מגורים, והבקשות כללו הקלות שונות. הוועדה המקומית אישרה את הבקשות להיתרי בנייה, לרבות ההקלות, והתנתה את הוצאת היתרי הבנייה בתשלום היטל השבחה. מנרב הגישה ערעור לבית משפט השלום על עצם חיובה בהיטל השבחה בגין ההקלות הנ"ל.

לטענת מנרב, שיוצגה ע"י עו"ד אריה דנציגר, לפי הלכת קנית (רע"א 85/88 קנית ניהול השקעות ומימון בע"מ נ' הוועדה המקומית ר"ג, פד"י מב(4) 782), כל מי שמצוי בתקופת הפיתוח, לפי חוזה פיתוח עם מינהל מקרקעי ישראל, אינו חב בהיטל השבחה, הואיל ואיננו "בעלים" וגם לא "חוכר לדורות" של הקרקע, אלא בר רשות בלבד. הוועדה המקומית, שיוצגה ע"י משרד עו"ד נתן מאיר, טענה, כי הלכת קנית חלה ומתייחסת לחוזה הפיתוח הספציפי שהיה שם, ויש לאבחן את המקרה.

פסיקת בית המשפט: חוזי הפיתוח קובעים בצורה הברורה ביותר, כי המינהל העמיד לרשות מנרב את המגרשים לתקופת הפיתוח בלבד, ורק לאחר מילוי ההתחייבויות ייחתם עמה חוזה חכירה. זהו הסדר דו-שלבי. בשלב הראשון מנרב היא בת רשות בלבד, ואם תעמוד בכל התחייבויותיה כלפי המינהל, אז, ורק אז, ייחתמו עמה חוזי חכירה.

בעניין קנית, ההשבחה הוטלה בעקבות תב"ע שאושרה, ואילו במקרה דנן, אושרו הקלות. נפסק, כי "אין בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה בסיס לאבחנה כזו. החוק מטיל היטל השבחה כל אימת שחלה 'השבחה' במקרקעין, ללא אבחנה בין השבחה עקב אישור תוכנית, לבין השבחה עקב מתן הקלה, או עקב התרת שימוש חורג. הלכת קנית לא הוגבלה לחיוב היטל השבחה בגין אישור תוכנית בלבד".

בית המשפט ניתח בהרחבה את פסקי הדין שאבחנו את הלכת קנית, אולם מצא כי האבחנות שם אינן חלות על המקרה הנידון.

הוועדה המקומית הוסיפה וטענה, כי אין לפרש לעניין היטל ההשבחה את המונח "חוכר לדורות" במשמעותו הדווקנית לפי דיני הקניין, אלא לפי נקודת מבט כלכלית, במטרה ללכוד ברשת היטל ההשבחה את המתעשר האמיתי כתוצאה מהשבחת המקרקעין.

בית המשפט דחה טענה זו, ולבסוף פסק, כי מחוזה הפיתוח עולה בצורה ברורה שמדובר בבר רשות, ואין סיבה טובה "לעקם" את החוזה ולפרשו, בניגוד להלכת קנית, כאילו הוא מעניק למנרב, כבר בתחילת הדרך, מעמד של חוכרת לדורות. מדובר במקרקעי ישראל שלא הוחכרו בחכירה לדורות, ועל כן, במקום היטל השבחה, חל ההסדר בסעיף 21 לתוספת השלישית, לפיו המינהל חייב בתשלום 10% מהכספים שהוא מקבל מהמתקשר בהסכם הפיתוח.

הוועדה המקומית טענה עוד, כי חלה חובת תשלום היטל השבחה, משום שמנרב התחייבה לשלמו, והיא הסתמכה על כך. נפסק, כי "אין מס ללא חוק", והוועדה המקומית לא היתה רשאית להתנות הקלה בתשלום היטל שאינו קיים.

החשיבות בפסק דין זה היא בהחלטה, שהיטל ההשבחה אינו חל גם בגין הקלות ולא רק בגין שינוי תוכנית. יש להניח, כי הוועדה המקומית תערער על פסק הדין, ואנו צפויים ללמוד את פסק הדין שייתן בית המשפט המחוזי בעניין זה.

הבשורה היא, כי גם חברי קיבוץ המתגוררים על קרקע מכוח חוזה תלת שנתי, פטורים מהיטל השבחה - ועל כך, במאמר הבא.

הכותב הוא מחבר הספר היטל השבחה.