אפשרויות קומבינציה: יתרונות וחסרונות

עסקת קומבינציה מסוג "מכר חלקי". במתכונת זו, בעל הקרקע מוכר לקבלן חלק בלתי מסוים מן הקרקע בתמורה לקבלת שירותי בנייה על חלק הקרקע הנותר בבעלותו. היתרונות של מתווה זה ברורים: הסיכון המשפטי של בעל הקרקע כתוצאה מהסתבכות כלכלית של הקבלן פוחת, הוא אינו משלם מס שבח ומס מכירה על כל שווי הקרקע אלא רק על האחוז הנמכר לקבלן, ואין הוא מתחייב במס רכישה, שכן אין הוא מקבל/רוכש יחידות מהקבלן, אלא מקבל מן הקבלן שירותי בנייה על חלק המקרקעין הנותר בבעלותו.

במקביל, הקבלן אינו מתחייב במס רכישה בגין כל המקרקעין, אלא רק בגין האחוזים הנרכשים מן הבעלים, ואין הוא מתחייב במס הכנסה עקב "מכירת" היחידות לבעל הקרקע. בנוסף לכך, במקרה שעל מקרקעי הבעלים נבנות דירות, הרי שהיערכות מס פנים-משפחתית מקדימה עשויה להביא לכך שחלק מהדירות תוכלנה להימכר בפטור, ובכך יש לעיתים כדי להגדיל את הכדאיות הכלכלית של העיסקה בצורה משמעותית.

כמו כן יש לקחת בחשבון שבעסקת "מכר חלקי" יום הרכישה של הדירות נקבע בהתאם ליום הרכישה של הקרקע, כך שאם הקרקע נרכשה במועד המאפשר מיסוי המכירה בשיעורי מס היסטוריים נמוכים, גם מכירת הדירות תמוסה בשיעורים אלה (בהנחה שלא תזכה לפטור).

עסקת הקומבינציה מסוג "מכר חלקי" הינה שכלול של עסקת הקומבינציה מסוג "מכר מלא" שתתואר להלן. מאז אישר בית המשפט העליון בפרשיות ברקאי וכהנן (ע"א 503/77 וע"א 487/77, פד"א ט' 283) את הלגיטימיות של עסקת "המכר החלקי" ואת יתרונותיה לצרכי מס, היא הפכה למתכונת העיסקה השכיחה ביותר.

עסקת קומבינציה מסוג "מכר מלא". מהותה של עיסקה זו היא מכירת כל הקרקע לקבלן, אשר בתמורה מתחייב למסור לבעל הקרקע דירות מגורים (או חנויות, לפי העניין). מזה שנים רבות שעסקאות מסוג זה אינן פופולריות שכן חסרונותיהן רבים. כך למשל, בעל הקרקע אינו מקבל מזומן בתמורה לקרקע, ועליו לקוות שחוסנו הכלכלי של הקבלן יעמוד לו להשלים את הבנייה ולמסור לו את היחידות. כמו כן, עיסקה זו עתירת מיסים, שכן בעל הקרקע עשוי להתחייב מיידית במס שבח ומס מכירה בגין כל הקרקע, ובמס רכישה בגין היחידות הנמסרות לו (שרואים אותן כנמכרות לו על-ידי הקבלן), והקבלן ממוסה במס הכנסה בגין מסירת היחידות לבעל הקרקע ובמס רכישה בגין רכישת כל הקרקע.

בהשוואה לעסקת "המכר החלקי", לעסקת "המכר המלא" מספר חסרונות: אירוע המס וחבות מס השבח ומס המכירה הינם מידיים והם מתייחסים לכל הקרקע, ולא רק לאחוז שיתייחס ליחידות הקבלן. כמו כן, הקבלן מתחייב מיידית במס רכישה בגין כל הקרקע, ויום הרכישה של יחידות הבעלים הוא יום ההתקשרות בעסקת הקומבינציה, ולא יום רכישת הקרקע. העובדה האחרונה עשויה לעיתים לגרום לאבדן הזכות לשיעורי מס היסטוריים נמוכים. בשל ההבדלים הניכרים בין תוצאות המס של עסקת קומבינציה מסוג "מכר מלא" לבין זו של "מכר חלקי", יש להקפיד על ניסוח קפדני של הסכם הקומבינציה.

עסקאות קומבינציה מסוג מכר פיזי של חלק ספציפי בקרקע. בעסקאות אלה, בניגוד לעסקת "מכר חלקי" שבה מוכר בעל הקרקע אחוז בלתי מסוים מן הקרקע, בעל הקרקע והקבלן קובעים מראש על איזה חלק פיסי מוגדר של הקרקע תבנינה יחידות הקבלן, ועל איזה חלק תבנינה יחידות הבעלים.

החיסרון של עיסקה זו הוא בהיעדר שיתוף מלא בין הצדדים וייחוד היחידות כבר בשלב החתימה על עסקת הקומבינציה. תיאורטית ומשפטית מצב זה עשוי לאפשר לקבלן לבנות על חלקו מבלי למלא את התחייבותו למתן שירותי בנייה על חלקו של בעל הקרקע. היתרון הוא האפשרות לניצול הפטור לדירת מגורים על הקרקע הנמכרת ללא החלת הלכת יוזניזדה על בעל הקרקע (הכללת שווי הקרקע של הדירות שתבנינה בחישוב התמורה, ע"א 595/82 מנהל מס שבח מקרקעין נ' יונה יוניזדה, פד"א י"ג 197).

עסקת קומבינציה בדרך של "עסקת תמורות". גם כאן בעל הקרקע מוכר את כל המקרקעין לקבלן, אלא שהמחיר אינו נקבע בעת המכירה כסכום, אלא כאחוזים מתמורת המכירות של הקבלן מן היחידות שתבנינה על הקרקע. בסוג זה של עסקאות בעל הקרקע משתתף עם הקבלן בסיכון העסקי הכרוך באי-הוודאות בנוגע לתמורה שתתקבל עבור היחידות, אולם עם השיתוף בסיכון קיים גם שיתוף בסיכוי, קרי - קבלת תמורה העולה על זו שניתן להעריך בעת ביצוע העיסקה. לעסקת תמורות יתרון על פני עסקת קומבינציה מסוג "מכר חלקי", שכן שבעסקת תמורות יקל על המוכר לטעון לעיסקה הונית חד-פעמית ולשיעורי המס הנמוכים שבה היא ממוסה (בהשוואה ל"עסק" או ל"עסקת אקראי").

עסקת קומבינציה בדרך של הקצאת מניות באיגוד מקרקעין אינה נחשבת ל"פעולה באיגוד מקרקעין", ולכן אין היא מהווה אירוע מס. עובדה זו מאפשרת מתווה נוסף לעסקאות בין בעל קרקע לבין קבלן: בעלי קרקע המחזיקים בה באמצעות חברת גוש-חלקה עשויים להתקשר עם קבלן בדרך של הקצאת מניות בחברה לקבלן בתמורה למתן שירותי בנייה. עם השלמת הבנייה, החברה תפורק והקבלן ובעל הקרקע יוותרו איש-איש עם יחידותיו. בתנאים מסוימים גם הפירוק יכול להיעשות ללא חיוב במס שבח (ותוך חיוב במס רכישה בלבד).

חסרונה של עיסקה זו הוא בכך שהשותפות עם הקבלן אינה בבעלות משותפת על קרקע, אלא בחברה. יתרונה הוא בכך שניתן לדחות את חיובי המס עד לפירוק החברה, ולעיתים אף למועד מכירת היחידות.