בנק מלווה בעסקת קומבינציה: מתי משכנתא צריכה לחול על זכויות בעל הקרקע

בפסק דין שניתן לאחרונה בביהמ"ש המחוזי בת"א בפרשת פרי עץ חיים, על-ידי השופטת ציפורה ברון (תא (ת"א) 621/97 פרי עץ חיים נ' בנק הפועלים) נקבע בצדק, כי משכנתא שנרשמה לטובת בנק מלווה בגין התחייבויות היזם-קבלן בעסקת קומבינציה, לא חלה (בנסיבות המקרה) על זכויותיו של בעל הקרקע במקרקעין, ולא תמומש מתוך דירותיו.

לשון שטר המשכנתא עליו חתם בעל הקרקע המתקשר בעסקת הקומבינציה כלפי הבנק המלווה באותה פרשה קבעה במפורש, בניגוד למה שנקבע עם היזם בהסכם הקומבינציה, כי המשכנתא חלה על "מלוא זכויות התובעת במקרקעין... וכי הוא ניתן להבטחת כל הסכומים המגיעים ו/או שיגיעו לבנק מהחברה הקבלנית, ללא הגבלה בסכום". חרף לשונו ה"ברורה" של השטר האמור, נקבע בפסה"ד כי הבנק מוגבל באופן שמימוש המשכנתא לא ייעשה מ תוך זכויות בעלי הקרקע במקרקעין.

לצורך קביעה זו, מצאה עצמה השופטת ברון מתפתלת בראיות ובמסמכים בניסיון למצוא שברירי נסיבות שיהיה בהן כדי לבסס את עמדתה, וכן גייסה היא לעזרתה טיעונים משפטיים כהלכת אפרופים (לצורך פרשנות שטר המשכנתא), החלת חובות האמון והזהירות של בנקים וחובות גילוי מוגברות, וכן פסיקה הקובעת כי הבנקים הינם "גוף מעין ציבורי" ו"סוכנות חברתית". מפרשנות המסמכים והנסיבות שבפניה הסיקה השופטת, כי הגיונה הכלכלי של העיסקה ואומד דעת הצדדים הינם כי אין לממש את המשכנתא מתוך זכויות בעלי הקרקע.

עם זאת, בכל עמודי פסק הדין לא נמצא זכר לניתוח או לדיון כלשהו בנסיבה האחת, הבסיסית והעיקרית, שהיא-היא שהיתה צריכה להדריך את השופטת, שכן היא-היא כלי העזר הפרשני המכריע והעיקרי לבחינת אומד דעת הצדדים - השאלה אילו (אם בכלל) ערבויות בנקאיות הועמדו לבעל הקרקע על-ידי הבנק בהוראת היזם להבטחת זכויותיו של בעל הקרקע בעיסקה במקרה של מימוש. ההפתעה התעצמה משגיליתי, כי גם במאמר תגובה שפורסם ב"גלובס נדל"ן" מספר ימים לאחר מכן (מפרי עטו של עו"ד יחיאל בהט), לא היה זכר למקומה המכריע של השאלה האמורה.

כידוע, אחת השאלות הבסיסיות, העיקריות והראשוניות שיש לסכם בין הצדדים עוד בטרם יחלו בהכנת המסמכים בכל עסקת קומבינציה, ולפני תחילת המו"מ עם הבנק המלווה, הינה שאלת מבנה הבטוחות בעיסקה. בהפשטה ניתן לומר, כי בעסקת קומבינציה "טיפוסית" קיימות שתי חלופות עיקריות בעניין זה -

החלופה האחת (השכיחה): לפיה משעבד בעל הקרקע את מלוא זכויותיו במקרקעין לטובת הבנק המלווה להבטחת קיום התחייבויות היזם (ולעתים גם לקיום התחייבויותיו-הוא), וזאת כנגד קבלת ערבות בנקאית בנוסח ערבות מכר, ביצוע, או בנוסח מוסכם אחר. סך הערבויות הינו נושא למו"מ עם הבנק ועם היזם, ובדרך כלל מדובר בגובה הקרוב לשווי המשוער של הדירות הגמורות (כולל עלות הקרקע).

כפי שצוין גם בפסק הדין, מבנה זה של בטוחות הוא השכיח וה"אהוד" על-ידי הבנקים, והרציונל לכך ברור: במימוש המשכנתא יימכרו מלוא הזכויות במקרקעין, ובכלל זה מלוא זכויות בעל הקרקע (ולא רק החלק מהם המשקף את זכויותיו החוזיות של היזם). הדבר מבטיח לבנק מימוש נוח ו"חלק" של נכס "שלם" שבו הרוכש אינו נאלץ להיכנס לנעלי היזם בעסקת הקומבינציה. בדרך זו, עומדת לרשות הבנק המממש בטוחה בשווי גבוה יותר, אשר נלקחה בחשבון ככזו בעת שתומחרה עסקת המימון.

מובן מאיליו כי בחלופה זו על בעל הקרקע להבטיח את עצמו, שכן במקרה של מימוש כזה יימצא הוא את עצמו כחסר כל זכות בקרקע. לפיכך מקפידים בעלי קרקע מיוצגים ליטול מהבנק, בחסות היזם, את הערבויות שיבטיחו לו כי יקבל את שווי הדירות שהיזם הבטיח לו, וזאת על מנת שיימצא במצב קרוב לזה שהיה נמצא בו אלמלא ההפרה.

החלופה השנייה: לפיה ישעבד בעל הקרקע רק את החלק במקרקעין אותו מכר ליזם (הזכויות החוזיות של היזם מכוח הסכם הקומבינציה וזכותו להירשם כבעלים בעתיד, בהתאם לתניות שבהסכם הקומבינציה). בדרך זו, השעבוד יחול אמנם מבחינה רישומית על מלוא הזכויות במקרקעין, אולם בד בבד יחריג ויאשר הבנק לבעל הקרקע בכתב במפורש (ועל בעל קרקע להקפיד לקבל זאת), כי בעת מימוש המשכנתא לא ייעשה המימוש מתוך חלקו של בעל הקרקע ומדירותיו, אלא מ"חלקו" של היזם בלבד. בדרך זו, אין כל צורך בהעמדת ערבויות לבעל הקרקע בגין שווי הדירות, ודי בהעמדת ערבויות ביצוע/בדק, שהינן בסכומים נמוכים בהרבה וכנגזרת משווי שירותי הבנייה, כמקובל בהסכמי קבלנות.

לעניות דעתי, היה צריך להתחיל את הניתוח בפסק הדין בפרשת פרי עץ חיים בבדיקת מבנה העיסקה הבסיסי, בהתאם ל"אבות הטיפוס" המוצגים לעיל. ניתוח כזה היה מבהיר מיד, ללא צורך בהתפתלויות נוספות, כי נוכח אי העמדת ערבויות כלשהן לבעל הקרקע, ברור לבנק כי אומד דעת הצדדים היה לבצע עיסקה מהטיפוס שבחלופה השנייה, שכן כך, ורק כך, יש לפרש את הקצאת הסיכויים והסיכונים שבין משולש הצדדים.

הכותב הינו ממשרד תיק, גלעד ושות', המתמחה בעסקאות נדל"ן.