ועדת הבר: לקחת בחשבון היטל השבחה והסדרת השימושים החורגים

בעלי זכויות בנחלה במושב נמצאים בחיכוך מתמשך עם מינהל מקרקעי ישראל (ממ"י), כמעט בכל דבר שהם מבקשים לבצע בנחלתם - בניית ביתם, פיצול הנחלה, שימושים שונים המבוצעים בנחלה, בעת מכירת הנחלה וכיוצ"ב. לאחרונה אושרו המלצות "דין וחשבון הוועדה לבחינת הזכויות בחלקת המגורים ביישובים החקלאיים" (להלן: "ועדת הבר"), שבעקבותיהן אושרו החלטות ממ"י מתאימות הממתינות לאישור השר, אשר באו לשים קץ לחיכוך זה. להלן התשלומים הקיימים לבעל הזכויות בנחלה כיום לעומת התשלומים שנקבעו בהמלצות ועדת הבר:

זכויות משפטיות: כיום מרבית בעלי הזכויות בנחלות הינם חברים באגודה, לה חוזה ישיר מול מינהל מקרקעי ישראל (ברוב המקרים זהו חוזה שכירות מתחדש כל שלוש שנים). בחוזים אלה ישנו סעיף הקובע, שלמינהל יש זכות לדרוש את הקרקע לכשישתנה ייעודה. התשלום כיום למינהל עבור כל נחלה הינו תשלום שנתי קבוע בסך של כ-600 שקל לנחלה. שטח הקרקע מתוך חלקה א' המיועד למגורים נקבע על-ידי מוסדות התכנון ונע בדרך כלל בין 2-3 דונם.

המלצות ועדת הבר קובעות, כי בעל זכויות בנחלה במושב יוכל לחתום על חוזה חכירה מול המינהל, בו לא יופיע סעיף החזרת הקרקע למינהל בעת שינוי יעוד, ובכך יעוגנו זכויותיו בשטח המגורים בנחלה. בתמורה לחוזה מעין זה ישלם בעל הזכויות שיעור של 3.75% משווי מגרש המגורים. מגרש המגורים הוגדר כמגרש בשטח 2.5 דונם, עליו תותר בנייה של 375 מ"ר ללא הגבלת מספר יחידות הדיור. אפשרות נוספת היא, שבעל זכויות בנחלה יוכל לרכוש את מלוא הזכויות על-פי תוכניות בנין עיר, לרבות זכויות עתידיות, בתמורה לתשלום בשיעור 33% משווי מגרש המגורים (השווי יכלול גם את הפוטנציאל לזכויות נוספות), רכישה מעין זו תפטור את בעל הזכויות מתשלום דמי הסכמה בעת מכירת הנחלה.

תוספת בנייה - כיום בעל זכויות בנחלה יכול לבנות עד 375 מ"ר בפטור מדמי היתר (הפטור נחלק - 160 מ"ר לבית בעל הזכויות, 160 מ"ר לבן ממשיך ו-55 מ"ר להורי בעל הזכויות), בתנאי שייבנו בשני בתים לכל היותר. על כל בנייה מעבר לשטחים אלה גובה כיום מינהל מקרקעי ישראל שיעור של 91% משווי התוספת (באזורי עדיפות לאומית השיעור קטן יותר), שיעור זהה לרכישת זכויות חדשות בקרקע עירונית. המלצות ועדת הבר קובעות גם הן שיעור זהה לתוספת בנייה, אולם ההמלצות קובעות גם, כי ניתן לרכוש את מלוא הזכויות בנחלה על-פי תוכנית בניין עיר מאושרת, לרבות זכויות עתידיות, בתשלום בשיעור 33% משווי הקרקע (למלוא הזכויות לרבות פוטנציאל לזכויות נוספות). תשלום זה פוטר את בעל הזכויות בנחלה גם מדמי הסכמה.

לפיכך, בעת תוספת בנייה, יש לבחון מהו היקף השטח המבוקש כתוספת בנייה לעומת השטחים המירביים אותם ניתן לבנות על פי תוכנית בנין עיר, וכן האם בעתיד נראה לעין תימכר הנחלה לאחר, ובהתאם לכך יש לבחור את המסלול המתאים.

פיצול מגרש - כיום בעל זכויות בנחלה יכול לפצל מגרש מנחלתו (על חשבון שטחים פטורים מדמי היתר בנחלה) תמורת תשלום בשיעור 91% משווי המגרש החדש (באזורי עדיפות לאומית השיעור קטן יותר). המינהל, למעשה, לא מביא בחשבון את המצב הקודם, בו הזכויות היו שייכות לנחלה ואת עצם הפחתתן מהנחלה, אלא גובה מחיר זהה למחיר רכישת קרקע. על פי המלצות ועדת הבר, תשלום עבור פיצול מגרש לבעל זכויות בנחלה אשר עיגן זכויותיו (דהיינו שילם 3.75% מהשווי), הינו בשיעור של 29.25% מערך המגרש המפוצל בלבד (השלמה ל-33% למגרש החדש) - תשלום זה יהווה רכישת זכויות מלאות, כולל פוטנציאל עתידי ופטור מדמי הסכמה למגרש החדש.

מכירת הנחלה - כיום בעל זכויות בנחלה שמוכר את זכויותיו חב בתשלום דמי הסכמה בשיעור של 33% משווי הקרקע של הנחלה (ההפרש בין מחיר המכירה לבין מחיר יסודי שהוא למעשה המחוברים הקיימים בנחלה), או מההפרש בין מחיר המכירה של הנחלה למחיר רכישתה - ההפרש הנמוך מבין השניים. המלצות ועדת הבר קובעות, כי דמי ההסכמה לבעל זכויות אשר עיגן זכויותיו (דהיינו שילם 3.75% מהשווי), יהיו בשיעור 29.25% מערך הקרקע - תשלום זה יהווה תשלום עבור מלוא הזכויות על פי תוכנית בנין עיר בתוקף, כולל פוטנציאל עתידי.

לפני שרצים לשלם יש לבדוק מספר דברים:

א. המלצות הוועדה קובעות, כי שיעורי התשלום נגזרים משווי המגרש, שייקבע בשומה פרטנית על-ידי שמאי המינהל. כדאי לבחון את השומה הפרטנית - במקרים רבים יש מקום וניתן לערער עליה.

ב. במקרים רבים האגודה היא בעלת חוזה שכירות מול מינהל מקרקעי ישראל המתחדש מידי שלוש שנים, ובמצב זה בעל הזכויות בנחלה מוגדר כ"בר רשות" ואין הוא חב בתשלום היטל השבחה בעת מימוש זכויות בנחלה (למרות זאת יש מספר רשויות מקומיות הגובות היטל זה גם על ברי רשות, למרות פסיקת בית המשפט בפסקי דין בע"א 85/88, ע"א 2152/04, ע"ש 1006-1008/04). הוועדה לא מציינת זאת במפורש, אולם סביר שיחתמו עם בעל זכויות בנחלה חוזי חכירה לדורות על חלקת המגורים - במקרה כזה בעל הזכויות בנחלה חב בכל מקרה של מימוש זכויות בתשלום היטל השבחה. לפיכך יש להביא בחשבון חבות זאת בעת בחינת עלויות תוספת בנייה, פיצול מגרש ומכר.

ג. על מנת לעגן את הזכויות בנחלה יש לשים לב למספר תנאים מחייבים, ביניהם הסדרת כל שימושי התעסוקה וכל חריגות בנייה שישנן. גם הסדרת תנאים אלה כרוכה בתשלום נוסף, אותו יש להביא בחשבון.

הכותבת היא יו"ר ועד מחוז תל-אביב והמרכז בלשכת שמאי מקרקעין.