תקרה נפרדת לכל מוכר

תיקון 55 לחוק מיסוי מקרקעין כלל מגוון רב של תיקונים מעניינים וחשובים, אשר שניים מתוכם נגעו להוראת סעיף 49ז לחוק (חישוב פטור ממס במכירת דירה שתמורתה הושפעה מזכויות לבנייה נוספת). ראשית, תוקן סעיף 72ה לחוק, שקובע פטור ממס מכירה במכירת דירת מגורים מזכה והותאם לסעיף 49ז. אומנם, גם לפני התיקון הוענק פטור ממס מכירה לכל שווי הפטור ממס שבח לפי סעיף 49ז, ואולם התיקון החדש מעניק את הזכאות לפטור ממס מכירה גם אם המוכר לא ניצל פטור ממס שבח לפי פרק חמישי 1 וסעיף 49ז בפועל.

שנית, תוקנה הוראת סעיף 49ז ונקבע, כי במכירת חלק מדירת מגורים מזכה שהתמורה בגינה הושפעה מזכויות לבנייה נוספת, יוכל המוכר ליהנות מ'תקרת הפטור' באופן יחסי, בהתאם לחלק הנמכר. בנסיבות בהן נמכר נכס על-ידי מספר מוכרים שאינם חברי תא משפחתי אחד (למשל, אח ואחות בגירים), הרי שהתיקון מונע מכל אחד מהמוכרים ליהנות ממלוא התקרה נשוא סעיף 49ז בעת מכירת חלקו בנכס, כפי שניתן היה עד לתיקון.

עד לתיקון, יכל כל אחד מהמוכרים ליהנות מתקרה מלאה לעניין סעיף 49ז לחוק, כך שבגין מכירת דירה אחת ניתנו מספר תקרות. עם זאת, גישת רשות המסים היתה, שניתן לקבל יותר מתקרה אחת רק כאשר הפטור ממס שבח מבוקש לפי סעיפים 49ב(1) או 49ב(2) לחוק, ואילו כאשר הפטור ממס בגין הדירה מבוקש לפי סעיף 49ב(5) לחוק (דירת ירושה) תינתן תקרה אחת בלבד.

לאור חוסר המודעות של רבים לפרשנות זו של הרשות, הרי שבמקרים רבים הוציאה הרשות שומות לפי חישוב המבוסס על 'תקרה' אחת לכל המוכרים, ואותם מוכרים נאלצו לשלם מס ביתר או 'לשרוף' פטור במידה ובכלל אושרה להם המרת פטור בפטור.

הגישה הפרשנית של רשות המסים דלעיל נדחתה לאחרונה על-ידי ועדת ערר (ו.ע 1072/04), אשר פסקה, כי אין בעובדה שהעורר ביקש פטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(5) לחוק בגין חלקו בדירת המגורים שנמכרה בכדי למנוע ממנו לעשות שימוש גם בהוראת סעיף 49ז לחוק על מנת לפטור עצמו מהמס על מכירת הזכויות לבנייה נוספת.

לדעתנו, פסק דין זה הינו מוצדק מאין כמוהו, ויש ליישמו בהקדם. בהתאם, אנו ממליצים לכל מי שביצע מכירת דירת מגורים (שנתקבלה בירושה) עם זכויות לבנייה נוספת על-ידי מספר מוכרים, לפני 12.4.2005, ואשר לא ניצל תקרת פטור לכל אחד מיחידי המוכרים או שנדרש 'לשרוף' פטור אחר ממס לשם כך, לנסות לתקוף את השומה ולבקש פטור ממס לפי סעיפים 49ב(5) ו-49ז לחוק לכל מוכר. זאת, אם על-ידי פתיחת השומה אחורנית ואם על-ידי המרת הפטור ותיקון בקשת הפטור וחישוב המס, בהתאם לסטטוס ההליך השומתי.

המחברים הינם ממחלקת המיסים במשרד ש. הורוביץ ושות'.