משכנתא כטריגר להיטל השבחה

הביטוי "מימוש זכויות" במקרקעין הוגדר כאחד משלושה מצבים: (1) קבלת היתר בנייה, שימוש בקרקע בהתאם לתוכנית החדשה, או הקלה או שימוש חורג שאושרו; (2) התחלת השימוש במקרקעין בפועל בהתאם לתוכנית שאושרה; (3) העברת הזכויות (בעלות או חכירה לדורות) במקרקעין המושבחים, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה (למעט העברה מכוח הדין או העברה ללא תמורה מאדם לקרובו).

בבסיס החלת עקרון המימוש על תשלום היטל ההשבחה (קרי, דחיית מועד תשלום ההיטל ליום מימוש הזכויות) עומד רציונל הנזילות. עניינו של נימוק זה הינו ביכולתו של האזרח לשאת בנטל הכלכלי שבתשלום ההיטל, שכן משמעות ההשבחה עשויה להיות העלאה בעשרות אחוזים בשווי המקרקעין ובהטלת חיוב כספי כבד על האזרח (עע"מ 1164/04).

בתי המשפט דנו במשמעות המונח 'מימוש זכויות' מספר פעמים, ופרשוהו בהרחבה. ראשית נפסק (ע.א 1321/02), כי מועד המימוש בכל סוג של העברת זכויות יהיה מועד ההתקשרות בעיסקה (יום החוזה), ולא יום העברת הזכויות במובן הקנייני (רישום הזכויות בטאבו). אמנם, לאחרונה בית המשפט העליון עצמו הסתייג מהלכה זו (עע"מ 1164/04), ואולם היא עודנה קיימת.

שנית, נקבע שגם העברת זכויות במקרקעין מחברה לבעלי מניותיה במסגרת הליכי פירוק מרצון (ע.א 6126/98) או העברת זכויות במקרקעין מנאמן לנהנה שבעקבותיה נרשמה הערת אזהרה לטובת הנהנה (בש"א 3565/00), תיצורנה מועד לתשלום היטל ההשבחה.

ברם, לאחרונה הלכו בתי המשפט צעד גדול נוסף בכיוון הרחבה זו. בית משפט השלום פסק (ע.א 77/02), כי רישום משכנתא על מקרקעין מהווה 'מימוש זכויות' המחייב בתשלום היטל השבחה (ואולם רישום הסכם שיתוף במקרקעין בלשכת רישום המקרקעין אינו מהווה 'מימוש זכויות'). נציין, כי הערעור בנושא טרם נסתיים. פסק הדין נתבסס על ההלכה (ע.א 1321/02) שקבעה, כי כל העברת זכויות אחרת שהינה בגדר הענקה הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין (כגון שכירות לתקופה העולה על 10 שנים שאיננה חכירה לדורות, זיקת הנאה, משכנתא וזכות קדימה) מהווה בגדר 'מימוש זכויות'.

למותר לציין, כי המשמעות של פסק הדין האחרון הינה מרחיקת לכת, שכן לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, ממועד ההשבחה ועד למועד המימוש היטל ההשבחה צמוד לנמוך מבין מדד תשומות הבנייה או מדד המחירים לצרכן (שיעור הצמדה נמוך מאוד עד אפסי), בעוד שממועד המימוש מתווספת ריבית צמודה המכונה 'תשלומי פיגורים', בשיעור של 0.75% לחודש (9.38% לשנה).

במצב דברים זה, בעל מקרקעין שנטל הלוואה כנגד משכנתא עשוי למצוא עצמו חייב סכומי עתק בגין היטלי השבחה, כך שמתחייבת זהירות רבה הן מצד בעלי זכויות במקרקעין והן מצד רוכשי מקרקעין ממושכנים עם זכויות בנייה בלתי מנוצלות, וזאת כל עוד שלא ייפסק אחרת, כך ניתן לקוות, בערעור.

המחברים הינם ממחלקת המיסים במשרד ש. הורוביץ ושות'.