מפרשת איקאה ועד רעידות אדמה

להלן תובא סקירה תמציתית של מספר החלטות ופסקי דין שהתקבלו בשנה החולפת. תוכנן ישפיע לבטח על המשך ההתפתחות בתחומים הנסקרים.

פרשת איקאה

אין ספק שהניסיון הכושל, עד כה, של חברת הענק השוודית וגורמי נדל"ן מקומיים להאיץ את הליכי התכנון והבנייה של פרויקט ענק זה יהיה בגדר תמרור אזהרה לכל גורם שיבקש בשנים הקרובות לנסות ו"לזרז" את ההליכים התכנוניים המייגעים בישראל.

תחילתה של פרשה זו בהחלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון לאשר בקשה של קבוצת ברונפמן-פישר ושל חברת "גזית גלוב" להתיר להן בנייה ושימוש חורג בהיקף של עשרות אלפי מטרים למטרת מסחר במתחם "מעוין שורק" בראשון לציון.

עפ"י הדין, מתן היתר לשימוש חורג במקרקעין הינו בסמכות הוועדה המקומית. עם זאת, מגבילים החוק והתקנות את פרק הזמן לו ניתן לתת היתר זה וכן את האפשרות לשנות את "אופי הסביבה הקרובה", בדרך של מתן היתר חריג זה, כאשר דרך המלך לשינוי ייעוד הקרקע היא אישור תוכנית מתאר חדשה, אשר הליך אישורה עלול להימשך שנים ארוכות.

על החלטת הוועדה לאשר את השימוש החורג המבוקש עררו עשרות סוחרים ותושבי האזור בפני ועדת הערר המחוזית, בטענה כי ההחלטה ניתנה תוך חריגה מסמכות, ולכן אינה חוקית. ועדת הערר דחתה את העררים תוך מתן פרשנות מרחיבה לסמכותה של הוועדה המקומית לאשר שימושים חורגים במקרקעין, בראותה לנגד עיניה, בין השאר, את האינטרס הציבורי שבקיצורם וייעולם של הליכי התכנון.

נגד החלטת ועדת הערר עתרו המתנגדים לפרויקט בפני בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב. זאת, בין השאר, בטענה כי את ניצולו של כלי השימוש החורג יש להגביל לעניינים מקומיים ומצומצמים בהיקפם, וכי אין להשתמש בכלי זה כהליך "מגשר", עד לאישור תוכנית בניין עיר חדשה. עתירת המתנגדים התקבלה, וביום 23 בספטמבר ביטל בית המשפט את החלטת ועדת הערר לגבי ההיתר לשימוש החורג (אך לא לגבי היתרי הבנייה). בפסק הדין קבעה השופטת אחיטוב כי החלטת הוועדה נתקבלה בחוסר סמכות, כי היתר לשימוש חורג יש לתת רק במקרים חריגים ולצרכים והיקפים נקודתיים. כן קבע בית המשפט, כי החלטת ועדת הערר סותרת את עקרון ה"הפיכות", המחייב אפשרות של חזרה מהשימוש החורג, שכן השימוש המסחרי ישנה את המצב בשטח ועלול לגרום להנצחתו.

למעשה הזכיר בית המשפט לכל מי שביקש לשכוח, כי את הקמתו של פרויקט כה משמעותי יש להסדיר בהליך תכנוני מוסדר ומובנה הקבוע בחוק, גם אם משמעות הדבר היא עיכוב של שנים ארוכות במימוש הפרויקט, חשוב ככל שיהיה. ואכן, בעקבות פסק הדין החלו יזמי הפרויקט בקידומה של תוכנית מתאר המסדירה את השימוש המבוקש במתחם, מול לשכת התכנון המחוזית.

יצוין כי תלאותיהם של יזמי הפרויקט לא תמו. רק לאחרונה ביטל בית המשפט גם את זכייתם במכרז לחכירת המקרקעין שעליהם הוקם המבנה, לאחר שהחובה לנהוג בשוויון כלפי כל המשתתפים במכרז הופרה. שאלה זו טרם הוכרעה סופית, שכן כוונתם המוצהרת של היזמים לערער על ההחלטה בנושא המכרז. כמו כן קיימת עדיין אפשרות להסדרת היבטי התכנון והרישוי של המבנה. מכל מקום, ברי כי לקחי פרשה זו יעמדו לנגד עיני כל יזם ומשקיע, טרם כניסתם למיזם כלשהו בתחום הנדל"ן.

אנטנות סלולריות

תחום טעון ורגיש זה אופיין בשנה החולפת מצד אחד במאמץ מרוכז של חברות התקשורת עתירות האמצעים להרחיב ולשפר את פריסת האנטנות ברחבי הערים, ומהצד האחר במאבק ציבורי, המונע מחרדה אמיתית לבריאותו.

בחינה של המהלכים המתגבשים בימים אלה בוועדות הכנסת וברשויות המקומיות מלמדת, כי חברות התקשורת עומדות בפני תקופה לא פשוטה, אשר במהלכה צפויה הכבדה משמעותית על המשך פריסת האנטנות הסלולריות ואף על שדרוגה של הרשת הקיימת.

מההיבט החקיקתי - עם אישורם הצפוי של התיקון המתגבש לתמ"א 36 (תוכנית המתאר הארצית לאנטנות סלולריות) ושל תקנות חדשות (תקנות הקרינה הבלתי מייננת), צפויה החמרה משמעותית בכל הנוגע לחובת יידוע הציבור בדבר הקמתם של אתרי אנטנות חדשים, וכן איסור גורף על הקמת אנטנות בדירות מגורים ובמרפסות. גזירות אלה יביאו לסרבול והארכה של הליך הרישוי. בזאת תגיע לקיצה תקופה ארוכה למדי שבה נהנו החברות מעדנה מסוימת במישור זה, לנוכח הוראותיה המקלות יחסית של התמ"א המאושרת.

אשר לרשויות המקומיות - דומה כי מרביתן הכירו בכך שהסדרתה של תשתית חיונית זו מחייבת נקיטת יוזמה מצדן והחזרת המעורבות והשליטה לידיהן, בין אם במסגרת של שיתוף פעולה עם החברות באיתור אתרים מוסכמים ובין אם בדרך של הקצאת משאבים לאכיפת הוראות החוק ולהתמודדות מאורגנת עם החברות הסלולריות.

פסיקת בתי המשפט בתחום זה בשנה האחרונה אינה אחידה. היא התמקדה בשאלת הקמתם של מיתקני גישה אלחוטיים (מתקני קליטה ושידור קטנים שהקמתם פטורה לכאורה מהיתר בנייה לפי ס' 266ג) ובתחולת הפטור על מיתקן זה שנועד לשרת מלכתחילה תקשורת נייחת ולא תקשורת אלחוטית ניידת.

בפסק דין שניתן ביום 2.7.07 בביהמ"ש לעניינים מקומיים בר"ג (בש 7/06 ובש 11/06) דחתה השופטת ערקובי את בקשותיהן של פלאפון וסלקום לביטול צווים מינהליים להריסת מיתקני גישה אלחוטיים, בקבעה כי המתקנים האמורים הוקמו שלא כדין. פסיקה סותרת נתנה ביום 15.10.07 בביהמ"ש לעניינים מקומיים בכפ"ס ע"י השופטת צוק, אשר זיכתה את סלקום, פרטנר ופלאפון מכתבי אישום שהוגשו נגדן, וקבעה כי הקמת מיתקני גישה במרפסות גג של בתי מגורים פטורה מהיתר בנייה ואף מהיתר לשימוש חורג, בהסתמך על סעיף הפטור האמור.

תביעות לפיצויים

שאלת יישומה של ההלכה שנקבעה בפסק הדין בעניין וינטר (עע"ם 2775/01) בשלהי שנת 2005, ע"י מוסדות התכנון ובתי המשפט, המשיכה לעורר עניין רב במהלך השנה החולפת. עם זאת, למי שציפה כי פסק דין זה "יעשה סדר" ויבטיח ודאות מסוימת למבקשים לתבוע פיצויים לפי סעיף 197 או לנתבעות, הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה, נכונה אכזבה מסוימת, לנוכח ההחלטות הסותרות שהתקבלו.

ס' 197 לחוק התכנון והבנייה מקנה לבעלי זכויות במקרקעין הנמצאים בתחום תוכנית מתאר פוגעת, וכן לבעלי זכויות במקרקעין הגובלים בתחום תוכנית כזאת, זכות תביעה לפיצויים בגין הפגיעה שנגרמה למקרקעין אלה. בעבר, חלק נכבד מהמחלוקות המשפטיות בתביעות מכוח ס' 197 לחוק עסקו בשאלה "מיהו גובל", לצורך קבלת זכות התביעה לפיצויים. בפסק הדין בעניין וינטר הנ"ל נקבעה הלכה המצמצמת את אפשרות התביעה בגין מקרקעין גובלים לבעלי זכויות במקרקעין המשיקים פיזית ממש לגבול התכנית הפוגעת, אולם הותירה מרווח של שיקול דעת.

בפסק דין שניתן ביום 5.12.07 בבית המשפט לעניינים מינהליים בת"א (עמ"נ 141/06, השופטת גדות), נדחה ערעורם של בעלי דירות מגורים ברח' צייטלין וברח' ברקוביץ, אשר סמוך לבתיהם צפוי לקום מגדל של 25 קומות שישמש למשרדים ולמסחר. זאת בנימוק שהרחוב החוצץ בין בתיהם לתחום התוכנית, שרוחבו 8 מטרים, אינו "כביש שכונתי צר", ושהשטח המפריד בין בתי חלק מהמערערים לגבול התוכנית (25 מטרים), אינו בגדר "שטח פתוח צר". נקודה משמעותית נוספת שחידד פסק דין זה היא החובה להעלות טענות ביחס למיקום ה"קו הכחול" של התוכנית (קו גבול התוכנית), בשלב ההתנגדות לתוכנית ולא בשלב הערר או הערעור.

במקרה אחר (ערר 5227/04 - החלטה מיום 5.6.07 של ועדת ערר ת"א בראשות עפרה פרידמן) נקבע כי כביש ברוחב 9 מטרים ברחוב ללא מוצא עונה להגדרת "כביש שכונתי צר" ומאפשר תביעה. בערר נוסף (ערר 500/05 - החלטה מיום 21.2.07 של ועדת ערר מחוז המרכז בראשות אייל מאמו) נקבע כי מרחק של בין שלושה לשבעה מטרים מגבול תוכנית המשנה ייעוד של מקרקעין מחקלאי לכביש גישה נכנס בגדר "שטח פתוח צר", ומאפשר תביעה לפיצויים.

גם סקירה של שאר ההחלטות ופסקי הדין שהתקבלו השנה בנושא זה מובילה למסקנה כי עיקר תרומתו של פס"ד וינטר היא בחסימת תובעים שסיכויי תביעתם ממילא לא היו מן המשופרים, וכן של קבוצה קטנה נוספת של תובעים שמאפייני תביעתם בעליל אינם תואמים את החריגים שבפסק הדין. אשר לשאר התובעים, טוב יעשו אם ימצו את סיכויי תביעתם.

תמ"א 38

לסיום הערה בנוגע לתוכנית המתאר לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, אשר אושרה כבר במהלך 2005 אולם בנתיים לא ניכרת יותר מדי בשטח. לאחרונה חלה התפתחות נוספת בכל הקשור להפיכתה של התמ"א מחיקוק שעיקרו הצהרת כוונות, למכשיר אמיתי לחיזוק מבנים שנבנו לפני שנת 1980, והיא אישור הוראת שעה המקנה פטור של 90% מהיטל השבחה בגין אישור התמ"א, ופטור של 50% מאגרות בנייה.

הוראת השעה הנ"ל נכנסה לתוקף ביום 29.11.07, אולם ספק אם צעד זה יגרום לגידול מהותי בכמות הפרויקטים שיבוצעו בהתאם לתמ"א, בלי שיאושרו התיקונים לחוק מיסוי מקרקעין (מתן פטור ממס שבח וממס רכישה) ולחוק המקרקעין (הקטנת הרוב הדרוש לביצוע הרחבות ותוספות של יחידות דיור לפי התמ"א). גם השלמת תיקוני חקיקה אלה תותיר את היזמים עם אתגרים לא מועטים, בלשון המעטה. "

הכותב הוא שותף במשרד עורכי הדין יעקב, גבסי ושות', המתמחה בתכנון ובנייה, רשויות מקומיות ומקרקעין.