לוועדות התכנון דרוש כלכלן

התוצאה של תכנונים כאלה הנה תוכניות בניין עיר המתבססות על עקרונות תכנוניים בלבד, שאינן לוקחות בחשבון את צרכי ואילוצי שוק הבנייה. תוכניות אלה יורדות, בדרך כלל, לפרטים תכנוניים מיותרים, שהנם אילוצים ליזמים ומכשול לאדריכלים שמתכננים המבנים עצמם.

מצד אחד קיים בתוכניות אלה עודף תכנון אדריכלי ונופי, ומצד שני חסרה ראיה כלכלית/שמאית/שיווקית. ללא התייחסות עסקית לתוצאות התכנון, ערך הפרויקט עלול להיות נמוך יותר, התביעות לפיצויים בגין סעיף 197 (ירידת ערך כתוצאה מתכנון) גבוהות יותר, ותמהיל השימושים או גדלי הדירות לא יתאימו לדרישת השוק. קשה לצפות שאדריכל ידע דרישות השוק, יבין כלכלה יזמית או יכין את התכנון כך שיצומצמו התביעות97, ללא צוות יועצים.

תב"עות צריכות לקבוע אחוזי בנייה, קווי בניין, קווי גובה, שמושים ונושאים תכנוניים אחרים ההכרחיים, מבחינה תכנונית, לאזור המתוכנן. כל אילוץ אחר, שאינו הכרחי ומוסף לתוכנית רק מתוך רצון תכנוני של האדריכל, הנו מיותר ומזיק. תב"ע לא צריכה לקבוע את התכנון הסופי של המבנים. עליה להשאיר את ההחלטות האלה ליזמים, שיקבעו את פרוגרמת התכנון על בסיס כלכלת השוק במועד הבנייה.

קיימות יותר מידי תב"עות שתקנוניהן מכתיבים את התכנון הכמעט מפורט של המבנים, ללא השארת יצירתיות תכנונית לאדריכלי המבנים, או תוכניות שתקנוניהן קובעים תמהילי שימושים או תמהילי דירות שאינם מתאימים לשוק. תהליך שינוי תוכניות כאלה הנו ארוך, ולעיתים בלתי סביר מבחינת היזם.

הרשויות המזמינות הכנת תב"ע שמטרתה בנייה למגורים או לתעסוקה צריכות לפעול כמו הסקטור הפרטי. לאייש צוות התב"ע בכל בעלי המקצוע, כולל בתחומי הכלכלה והשיווק, ועליהם להנחות הצוות להכין תוכנית שאילוציה מועטים והגמישות בה מרבית.

בהכנת תב"ע אין ודאות למועד הכנת התכנון המפורט ומועד ביצוע הבנייה. בתנאי שוק משתנים אסור לקבוע דרישות לא הכרחיות לאורך זמן. היות וכל שינוי תב"ע הנו ארוך, אסור להגיע למצב שיזם יבנה לפי אילוצים מיותרים והציבור יקבל פרויקט פחות טוב, או שהיזם יאלץ להמתין מספר שנים לשינוי בתב"ע.

הכותב הוא נשיא לשכת המהנדסים ויו"ר איגוד המהנדסים לבנייה ותשתיות.