פתרון עירוני

ע ל פניו, מדובר בתחום הרבה פחות מושך ומפתה מפינוי-בינוי. כמה כבר אפשר להרוויח מסגירת קומת עמודים, או מהוספת קומה בודדת על הגג? עם זאת, אין כבר ספק שתמ"א 38 - תוכנית המתאר הארצית המאשרת בהליך פשוט את אותן תוספות, בשם הדאגה לחיזוק הבניינים מפני רעידות אדמה - מייצרת לאחרונה באזז משמעותי בענף המגורים ומגרה אפילו את היזמים הגדולים ללמוד את התחום.

הדחיפה המשמעותית צפויה בימים הקרובים ממש, כשהכנסת תאשר בקריאה שנייה ושלישית את התיקונים הנוגעים להורדת אחוז ההסכמה הנדרש בקרב הדיירים לחיזוק המבנה, לצד הקלות במיסוי - צעדים שישלימו את החקיקה לתמ"א 38. אלה, בשילוב הפחד מפני ההערכה כי בשנים הקרובות צפויה להגיע רעידת אדמה חזקה לישראל, יכולים להניע את השינוי. מי שיחפש בגוגל ביטויים כמו "תמ"א 38" או "חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה", יופתע מכמות האתרים והחברות העצומה שמטפלים בנושא. כולם, כך דומה, רק מחכים לאור הירוק מהכנסת, כדי להיכנס להילוך.

"מתפרקים בשניות"

כבר במאי 2005 אימצה הממשלה את תמ"א 38, תוכנית המתאר הארצית שמטרתה לעודד דיירים להסדיר את חיזוק הבתים המשותפים ולהגן עליהם במקרה של רעידת אדמה. התוכנית מאפשרת הוספת זכויות בנייה למבנים הישנים (שנבנו לפני 1980, אז נכנס לתוקף תקן מחמיר של בנייה) על הגג או בקומת העמודים, כך שבזכות ערכם הכלכלי הדיירים לא יידרשו לממן מכיסם את חיזוק המבנה, שיפוצו והרחבתו. הדיירים יכולים למכור את אחוזי הבנייה כדי לממן את העבודות לחיזוק הבניין.

בפועל, בשנתיים וחצי מאז אושרה, לא יצאו לדרך פרויקטים במסלול התוכנית. סמי מצלאוי, מנכ"ל מצלאוי המוכרת בשל הצלחתה להרים פרויקט של פינוי-בינוי, אמר לאחרונה כי לפינוי-בינוי ולתמ"א 38 יש גם היבטים שאינם כלכליים. "יש היבט בטחוני, בעיה של כל מיני טילים שעפים עלינו ויעופו לבסוף מכיוון קלקיליה ושכם. טילים כאלה על כפר סבא או הוד השרון יעיפו את הבתים. לבניינים החלשים האלה אין גם ממ"דים. ברעידת אדמה של 6-6.5 בסולם ריכטר, חלק גדול מהבתים האלה מתפרקים בשניות".

בתחילת 2008 אישרה ועדת הפנים של הכנסת את הצעת החוק הממשלתית, המקלה על דיירים להוציא לפועל את התוכנית ע"י הורדת אחוז ההסכמה בקרב הדיירים. מכיוון שמדובר בסכנת נפשות, בשל האיום בעת רעידת האדמה, הבינה הכנסת כי ניתן להורות על אישור הפרויקט גם בלי הסכמה של כל דיירי הבניין (הנדרשת במקרה של פינוי-בינוי למשל). על פי החוק, חיזוק בניין משותף יחייב אישור של רוב הדיירים (50%) בלבד, לעומת דרישה להסכמת כל הדיירים כיום. במקרים בהם מבוצע חיזוק המבנה יחד עם בניית קומה או דירה חדשה, תידרש הסכמת שני שליש מהדיירים, ובמקרה של הרחבה תידרש הסכמה של 60% מהדיירים.

במקביל, לפני מספר חודשים אישרה הוועדה פטור מהיטל השבחה לתקופה מוגבלת לתוספת בנייה במבנים הישנים. באזורי הפריפריה יינתן פטור מלא, בעוד שביתר האזורים יינתן פטור של 90%. בנוסף, באזורי הפריפריה יינתן 50% פטור מתשלום אגרות בנייה. זאת, כפי שקבעה הועדה, על מנת לייצר תמריץ לחיזוק מבנים באזורי הפריפריה מבלי לפגוע בחיזוק מבנים באזור הביקוש.

שרגא ויסמן, מנכ"ל אשדר, רואה בתמ"א 38 כר פעילות פורה אפשרי לחברת הבנייה הגדולה בראשה הוא עומד. "אין דרך אחרת לשנות את מצב המבנים. אני מברך על הזכויות הנוספות שהן מצוינות, אבל אם היו מחוקקים בקצת יותר לארג'יות, הבעיה הייתה נפתרת במהירות רבה יותר. הלכו עם זה נכון אבל לא עד הסוף, והיוזמה הפרטית תתמקד בתל אביב וגבעתיים ולא תפתור את הבעיה אפילו במקומות כמו חדרה, ראשל"צ ורחובות. רק חקיקה שתסבסד פריפריה תאפשר חיזוק מבנים שם, אבל באזורי הביקוש השינוי יורגש".

ויסמן מעריך, כי הכפלת היקף הזכויות, כמו 2 קומות נוספות, ירחיב את האזורים בהם תתפוס התוכנית פי 2. לדבריו, אשדר שוקלת ברצינות להיכנס לתחום ומנסה להיערך לשינוי."אנחנו בשלב של בחינה ויישום ראשוניים אבל רק באזורים ספציפיים. פרויקטים קטנים של שיפוץ 18 דירות והוספת 3-4 דירות, מחייבים מוטת שליטה רחבה, כי מדובר בהרבה פרויקטים, כך שאם יעניקו לנושא רווחיות נאותה, נקים מערכת מיוחדת שתחזיק 50 פרויקטים במקום 4. צריך רווחיות גבוהה מהמקובלת בענף, בשל הוצאות הניהול הגבוהות".

איציק פוקס, המהנדס הראשי של חברת משהב, מציין כי הניסיון האישי שלו עם תמ"א 38, "לא הכי מוצלח". עם זאת, הוא מתאר תהליך מוצלח של עיבוי-בינוי, "שמבוסס על תמ"א 38 אבל מוסיף עליו". הכוונה לתוכנית כמו רצ 1/106 של עיריית ראשל"צ, שמהווה עבורו מופת לתוכנית מתאר מקומית, שהתב"ע שלה מאפשרת כלכלית את יישום תמ"א 38.

היזמיות מתעניינות

לדברי מהנדסת העיר ראשון לציון, סימה קושניר, לאחר שהבינה שתמ"א 38 לא נותנת מענה כלכלי ליזמים, הוכנה תב"ע מקומית לחיזוק מפני רעידות אדמה ועיבוי-בינוי, שצריכה לקבל את אישור הוועדה המחוזית. התב"ע מתירה תוספת קומות של עד פי שניים ממספר הקומות, כשהתוספת לא תעלה על 4 קומות, זאת במקום קומה וחצי שמעניקה תמ"א 38. כמו כן, התב"ע קובעת כי הוועדה המקומית רשאית להתיר ניוד זכויות ממגרש למגרש, בתנאי שבעלי הזכויות בנכסים הסכימו ומהנדס העיר אישר זאת. עם זאת, העירייה עדיין מתמודדת עם בעיות שונות, כמו מציאת מקומות חניה לתוספות הדיור שייבנו, פתרונות מכבי אש וכדו'.

לדברי קושניר, "הממשלה למעשה זרקה את הבעיה לכרישים - מי שיודע לשחות ייצא חי, ומי שלא - לא. הממשלה זרקה את האחריות על הרשויות המקומיות. יש עדיין בעיות, כמו איך לרשום חלקים משותפים, איך בנקים יתנו הלוואות ליזמים. הכי קל לפתור בעיה מבחינה תכנונית, אך יש דברים שמדינת ישראל צריכה לתת עליהם את הדעת".

גורמים בענף אמרו ל"גלובס", כי לא מעט חברות יזמיות מתכוננות ברצינות מרובה לעבוד על פרויקטים לפי תמ"א 38, למרות שלכאורה מדובר בהיקפים קטנים. אחת הסיבות לכך היא כנראה היערכות החברות לתקינה החשבונאית הבינלאומית (ה-IFRS), שמשנה ודוחה את ההכרה ברווחים מפרויקטים. דווקא תמ"א 38 מאפשרת בניית מספר יחידות דיור בבנייה ואכלוס מהירים יחסית, וכך יוכרו הרווחים מהר יותר.

יוסי בזל, מנכ"ל חברת תל אביב החדשה, אומר כי ההתקדמות בהליך החקיקה נכונה וטובה עבור כל הצדדים, שכן זו הדרך הזולה, הפשוטה ולעיתים היחידה לשיקום המבנים. "בשנה האחרונה אנו מטפלים בלמעלה מ-50 פרויקטים באזור תל אביב", מציין בזל. "בחלק מהפרויקטים היווה אחוז ההסכמה של הדיירים המכשול היחידי בדרך למימוש הפרויקט. מאז פרסום הכוונה להעביר את הצעת החוק שתפחית את אחוז ההסכמה הנדרש של דיירים, אנו עדים לתנופה של עשייה בשטח והגשת תוכניות, וגם ועדות התכנון מפנימות את השינוי שחל ופועלות לזירוז הליכים שונים", אומר בזל.

בכל מקרה, הדרך עוד לא סלולה לחלוטין. מאיר ברקן, יו"ר ועדת תכנון ובנייה בהתאחדות הקבלנים, מודה כי "התיקונים לחוק התכנון והבנייה וחוק מיסוי מקרקעין הכרחיים לשם קידום המטרות העומדות בבסיס תמ"א 38, אך הם עדיין אינם מביאים את תכליתו של החוק לידי מימוש. הרשויות אינן עושות את כל הנדרש בכדי לתמרץ את בעלי הנכסים והיזמים לממש את החוק".

בהתאחדות מנסים לקדם את הנושא בשני היבטים, הקלות נוספות במיסוי והסרת חסמים במסגרת חוק התכנון והבנייה. לדברי ברקן, למרות הפטור של 90% בהיטלי השבחה בכל הארץ, "יש להבין שההוצאות שיוטלו הן על היזמים והן על הרשויות על מנת לגבות את אותה השבחה בשיעור 10% יהיו גבוהות יותר מהסכומים שיגבו ועל כן מומלץ לקבוע פטור מלא. במקביל, בערי הפריפריה אין מנוס ממתן תמריץ כספי לבעלי המבנים.

מה לגבי העלויות? לדברי ברקן, עלות חיזוק של מבנה באזור השבר הסורי-אפריקאי היא כ-100 אלף דולר לבניין בסדר גודל של 4-5 קומות, "וזהו הסכום שהמדינה צריכה להעמיד ולא פחות מזה, כי הדיירים באותם אזורים יתקשו לממן מכיסם גם חלק קטן מעלות הפרויקט".

שמירה על המרקם

דורון פריזמנט, הממונה על תמ"א 38 והתחדשות עירונית בהתאחדות בוני ומפתחי ישראל (ההתאחדות החדשה), מעט יותר אופטימי, אם כי גם הוא חושב שאפשר היה יותר. לדבריו, ניתן להרחיב את תחולתה הכלכלית של תמ"א 38 לאזורים נרחבים יותר, במידה ויינתנו למשל זכויות לקומה נוספת. "תמ"א 38 היא מענה טוב להתחדשות עירונית. אנו מאמינים שיש מקומות שניתן לפעול במסגרת פינוי-בינוי, ויש מקומות שצריך לשמור על התב"ע הקיימות. אם נצופף הכל לגובה באמצעות פינוי-בינוי, נאבד את מרקם החיים העירוני, למשל כמו בשדרות שאול המלך בת"א. במקומות האלה האפשרות לפעול באופן מצרפי לגובה היא רק ברמה של חדרים על הגג, כל עיר לפי מה שהתקינה מאפשרת - למשל בפתח תקוה 60 מ"ר, בתל אביב בין 23-40 מ"ר, בת ים ובני ברק 40 מ"ר וחולון מגדילה כעת מ-23 מ"ר ל-40".

פריזמנט משוכנע, כי השלמת החקיקה תניע את יזמי התמ"א. "ממה שאנחנו יודעים, עשרות פרויקטים ממתינים להשלמת החקיקה. התחלות הבנייה רק לפי תמ"א 38 יהיו בסדר גודל של 300-500 יח"ד בשנה הקרובה בלבד. במקביל, בפריפריה אין טעם לפועל לפי התמ"א כי אין בעיה של שטחים. אם ערך הדירה הוא 70-80 אלף דולר, זה אבסורד ליצור עוד דירות. תפקיד הממשלה לחזק שם את הבניינים, בעלות שהיא נמוכה אם לא מוסיפים דירות".

לדברי פריזמנט, עלות של חיזוק מבנה ממוצע בו 3 קומות ובכל קומה 4 יח"ד הוא 30-40 אלף דולר (כ-3,000 דולר ליח"ד), בעוד שהוספת קומה תסתכם בכ-60-100 אלף דולר. "התוכנית יכולה לחלוש על 30%-40% מהמבנים במדינה. הרחבה של התמ"א לשתי קומות תרחיב את ההיתכנות הכלכלית ל-80%, כשעם ה-20% של הפריפריה אין מה לעשות".

גם בחטיבה הכלכלית של גיאוקרטוגרפיה מדברים על פוטנציאל עצום. במחקר שפרסמה גיאוקרטוגרפיה בשבוע האחרון עולה, כי 57% מהדירות במגזר היהודי בישראל נבנו לפני 1.1.1980, כלומר תמ"א 38 עשויה היתה לשפר את תנאי הביטחון מרעידות אדמה של כמיליון משקי בית. אולם, מהבדיקה עולה כי העלויות הכרוכות בבניית הקומות הנוספות וחיזוק הבניין הופכת את המהלך למשתלם כלכלית רק אם מחיר כל דירה נוספת יעמוד על כ-200 אלף דולר לפחות. לדברי רינה דגני, מנכ"ל החברה, בפועל, מהחוק יוכלו ליהנות רק כ-120 אלף משקי בית (כלומר, רק 12% בלבד ממשקי הבית הרלבנטיים), כשרובם המכריע מאזור המרכז".

מנתוני גיאוקרטוגרפיה עולה, כי מדובר רק בכ-0.5% ממשקי הבית באזור הצפון והדרום - והמשמעות היא שרק אחד מכל 200 דיירים בצפון ובדרום יוכל לחזק הבניין שלו מפני רעידות אדמה. לעומת זאת, החיזוק רלבנטי לכ-5% ממשקי הבית באזור השרון, 6% בירושלים, 14% במרכז גוש דן (ר"ג, גבעתיים, בני ברק) ו-30% בת"א.

כשמדברים על עלויות וכדאיות כלכלית כדאי להעיף מבט ברשימה שמציג עדי צביקל, המשמש כיועץ כלכלי שמאי לפרויקטים שמתוכננים לפי תמ"א 38 ולשעבר יו"ר לשכת שמאי מקרקעין. צביקל מדגיש, כי יזם שמבקש ליזום בנייה בבניין סטנדרטי צריך להביא בחשבון עלויות איתור, בדיקה ומו"מ, עלות חיזוק, בניית מעלית, שיפוץ לובי, חזיתות, חדר מדרגות וגינה, בניית תוספת ליח"ד לפי מו"מ ועד ל-25 מ"ר ליח"ד, ולעיתים תוספת ממ"דים, בניית והסדרת חניות, הוצאות תכנון רבות, הוצאות משפטיות, ערבות חוק מוכר, עלות מימון וליווי פיננסי ותמורה נוספת במזומן או בשיפורים בדירות הקיימות. בתמורה להוצאות הנ"ל, מקבל היזם זכות כאמור לבנות על הגג.

100% חתימות

גם עורכי הדין, השותפים למרבית היזמויות לאימוץ התמ"א, אינם אופטימיים במיוחד. לדברי עו"ד זיו כספי, ממשרד גינדי-כספי, "גם אם תעבור ותאושר הצעת החוק שמורידה את אחוז ההסכמה, זה לא יהיה מספיק כדי להוציא הרבה פרויקטים לדרך. עדיין יהיו סרבנים ואין ליזם שום דרך לפנותם מביתם. זה הקניין שלהם. כדי להוציא לפועל פרויקט חיזוק כזה חייבים להשיג 100% חתימות של הדיירים. לא פחות".

עו"ד אלי אשל, מנהל מחלקת נדל"ן במשרד כהן, אשלגי, אשל, מספר כי משרדו ניסה לקדם 10 פרויקטים עם 3 יזמים, שכולם היו מוכנים להתגבר על בעיות המיסוי והיטלי ההשבחה. בפועל, הוא אומר, "הקושי הגדול הוא ביטחונות מול הדיירים, שרוצים להבטיח שהקבלן יעמוד בביצוע, וביטחונות לדיירים החדשים בתוספת. נניח יש לנו בנין קטן עם 10 דירות, ויש 5 משכנתאות, אז הסכמות לגבי ה-5 זה לא דבר פשוט - קל וחומר כשמדובר בקרקע של המינהל, בתים של עמידר וכו'. הקושי השני הוא להשיג את ההסכמות הדרושות. אני אופטימי לגבי האפשרות שתיקון החוק יעזור לקדם פרויקטים, אך זה בתנאי שלא תינתן אפשרות לסרבן למנוע את הפרויקט ע"י תביעה למפקח על הבתים המשותפים, כפי שהוצע בתחילה".

מהנדסת העיר בית שאן, אזור הנמצא בסיכון גבוה לרעידת אדמה, ורד סולומון-ממן, מסכימה כמובן לטענה לפיה תמ"א 38 אינה רלוונטית לפריפריה. לדבריה, "בבית שאן ערך הקרקע הוא אפס. מי שיחזק ויבנה את התוספת לא יקבל בגינה שום דבר. לגבי הצעת החוק שתפחית את רוב החתימות הדרוש מהשכנים - זה יכול לסייע, אבל זה לא מה שיעודד אנשים להוציא כספים לצורך החיזוק, או יהפוך את הפרויקטים כדאיים מבחינה כלכלית".

סולומון-ממן מתקשה להאמין שתב"ע נקודתית שתעניק זכויות מעבר לתמ"א 38 תהיה הפתרון לערי הפריפריה. "בראשל"צ, שבה עשו את התב"ע הנקודתית, הביקוש למגורים הרבה יותר גבוה. בבית שאן הביקוש לבנייה למגורים נמוך. נוסף לכך, יש בבית שאן שפע קרקע לא מנוצלת ואנו לא צריכים להגביה מבנים קיימים. הקרקע כה זולה שאפשר להקים בה שכונה חדשה ובתי מגורים בסטנדרטים גבוהים, ואף קבלן לא יתעסק עם תוספת לבניין ישן, חיזוקים וקונסטרוקציה. מה שיכול לסייע לפריפריה זה תמיכה ממשלתית. יתכן שפרויקטים של פינוי-בינוי יהוו פתרון, אבל זה רק בתמיכה ממשלתית".

בעיה נוספת שקיימת, לדברי עו"ד כספי, היא תכנונית. לדבריו, "ועדות התכנון לא בדקו עד הסוף מה צריך לעשות מבחינת הקונסטרוקציה. התקנים הקיימים כיום לא תמיד מאפשרים לחזק ולהוסיף חדש לבניין ישן. תקני הבנייה מחמירים מאוד, ובצדק, אך יוצרים מגבלה על יישום התמ"א במקרים מסוימים, למשל תקני כיבוי אש והנושא של מעליות. לדעתי, ועדות התכנון חייבות להתמקצע וליצור תקנים שיתאימו לצורך פרויקטים מסוג זה". "

orit-b@globes.co.il