היטל השבחה על זכיון של בר רשות

העוררת היא חברה אשר חתמה עם המדינה על חוזה לזיכיון בכביש חוצה ישראל. העוררת הגישה, בהתאם לחוזה הזיכיון ולתוכנית מתאר שפורסמה, בקשה להקמת שתי תחנות דלק. הוועדה המקומית לודים דרשה מן העוררת תשלום היטל השבחה.

בית המשפט קיבל את טענת העוררת לפיה היא איננה חבה בתשלום היטל השבחה. ביהמ"ש ציין, כי סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה מטיל את היטל ההשבחה על בעל מקרקעין, או חוכר לדורות המוגדר כשוכר מקרקעין לתקופה העולה על 25 שנים.

אין חולק כי העוררת אינה הבעלים של המקרקעין, ועל כן בחן בית המשפט האם העוררת היא שוכרת של המקרקעין. לפי חוזה הזיכיון, לבעל הזיכיון אין זכויות בעלות, חכירה או זכויות אחרות כלשהן במקרקעין, מלבד זכות שימוש במקרקעין למטרת בניית כביש האגרה, הפעלתו ותחזוקתו. התקופה בה ניתנה לעוררת זכות שימוש במקרקעין היא 30 שנה.

בית המשפט המחוזי דחה את הטענה, שנתקבלה בערכאה קמא, לפיה מבחינה מהותית הוענקו לעוררת זכויות העולות על זכויות של ברת רשות, ומגיעות כדי זכות חכירה במקרקעין. בית המשפט קבע, כי את מעמדה של העוררת יש לבחון על פי פרשנות חוזה הזיכיון, וכי אין סיבה, במקרה הנדון, להניח כי חוזה זה העניק לעוררת זכויות אחרות מן הזכויות שהצדדים לו התכוונו להעניק. מדובר בחוזה שהמדינה היא צד לו, ועניינו הקמה ותפעול של עורק תחבורתי-ראשי מובהק, ולפיכך ההנחה היא שהסכמת הצדדים, לפיה לא תוקנה לעוררת כל זכות במקרקעין, משקפת את אומד דעתם האמיתי.

ביהמ"ש דחה את הטענה, כי במקרה הנדון יש לפרש את החוזה בניגוד לדין הכללי ולקבוע, לצורכי היטל השבחה, כי העוררת חייבת בתשלום היטל השבחה. נקבע, כי פרשנות גמישה כזו מתחייבת במקרים בהם ישנו פער בין הדינמיות של הפעילות הכלכלית לבין הדינמיות של עולם המשפט, אולם במקרה הנדון אין פער כזה, והחוזה משקף את ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים.

עוד נקבע, כי אין די בכך שהעוררת נהנית מהשבחת המקרקעין על מנת לחייבה בדמי השבחה, והחיוב בדמי השבחה מותנה בכך שעל פי החוק ניתן להטילו. במקרה הנדון, החוק אינו מאפשר להטיל חיוב בדמי השבחה על בר רשות.

יצוין, כי פסק דין דומה ניתן בעניין שרבט (ע"א 156/83), בו נקבע כי "בר רשות", בחוזה שחודש כל שלוש שנים במקרקעי המינהל, אינו חייב במס לפי חוק מיסוי מקרקעין. בעקבות פסה"ד, תיקן המחוקק את חוק מיסוי מקרקעין בתיקון מס' 15 וקבע, כי במקרקעי ישראל תיחשב גם רשות להשתמש במקרקעין שניתן לראות בה מבחינת מהותה בעלות או חכירה לתקופה העולה על 10 שנים, כ"זכות במקרקעין" החייבת במס. בהיעדר הוראה דומה בחוק התכנון והבנייה, לא ניתן לחייב, כאמור, בר רשות בהיטל השבחה.

עוד יצוין, כי בפסק דין נוסף שניתן בחודשים האחרונים (ע"א 10/06 ביליצר ואח'), נדחה ניסיון דומה של הוועדה המקומית לודים לחייב בר רשות בהיטל השבחה בהתבסס על "פרשנות כלכלית", לכאורה, של החוזה בינו לבין המינהל, ועל טענות דומות, בחלקן, לטענות שהועלו בפסק הדין בעניין חברת דרך ארץ.

לפסק הדין השפעה גם על החבות במיסוי במקרקעין, באותם מקרים בהם התוכן המשפטי של ההסכם קבוע וברור, גם אם קיים צפי להארכת המועדים שבו, צפי שאינו עולה כדי זכות משפטית.