פטור מהיטל השבחה גם במסלול מיסוי בפינוי-בינוי

עסקאות פינוי-בינוי הן עסקאות בהן רוכש יזם זכות לבנות על מקרקעין מיושבים שלהם פוטנציאל בנייה גבוה המנוצל באופן חלקי. היזם מתחייב לפנות את הדיירים המתגוררים במתחם, להרוס את המבנים הקיימים, ולבנות במקומם מבנים חדשים. התמורה שמקבל היזם היא המבנים החדשים שייבנו על-ידו בפרויקט, אותם הוא ימכור וישווק. דיירי המתחם בו מבוצע הפרויקט מקבלים בתמורה לויתור על יחידותיהם במתחם דירות מגורים, חנויות וכו' בבניינים חדשים.

קיימים שני מסלולים להכרזה על מתחמי פינוי-בינוי: המסלול האחד - מיועד למתחמים שהוכרזו כמתחמי פינוי-בינוי על-ידי ועדה שמינתה הממשלה לפי הוראות סעיף 33א' לחוק התכנון והבנייה (להלן: "המסלול הממשלתי"). המסלול השני - מיועד ליזמים ומופעל מתוקף פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "מסלול היזמים" או "מסלול מיסוי"). במסלול זה מאתרים בעצמם היזמים מתחמים, מממנים את הכנת התוכנית המפורטת ומקדמים את אישורה הסטטוטורי בוועדות התכנון והבנייה. המסלול מותנה באישור ועדה לעניין מתחמי פינוי-בינוי שמינתה הממשלה לפי סעיף 33א' לחוק התכנון והבנייה, ושבין חבריה גם מנהל מיסוי מקרקעין ומנהל מס ערך מוסף.

חוק מיסוי מקרקעין וחוק מע"מ מעניקים הקלות מס משמעותיות, בהתקיים התנאים המנויים בחוק, הן למכירת הזכויות על-ידי הדיירים בפרויקט והן לרכישת הזכויות על-ידי היזם, וזאת ביחס לשני המתחמים שהוכרזו בכל אחד מן המסלולים.

בניגוד לכך, עד לאחרונה, בכל הנוגע להיטל השבחה היה קיים שוני מהותי בין שני המסלולים: הוראות שעה שנקבעו במסגרת צווים מכוח חוק התכנון והבנייה קבעו פטורים מתשלום היטל השבחה ביחס לבנייה או להרחבה של דירות מגורים במתחמים שהוכרזו במסלול הממשלתי, בעוד שביחס למתחמים שהוכרזו במסלול היזמים לא נקבע כל הסדר. חוסר הודאות בנושא זה והעדר הסדר חקיקתי העיבו על הוצאתם לפועל של פרויקטים.

בימים אלה פנתה יו"ר הוועדה הבינמשרדית להתחדשות עירונית, סופיה אלדור, לראשי העיריות והודיעה להם בכתב, כי הוסדרה האפשרות למתן פטור מהיטל השבחה לבנייה למגורים גם במסלול היזמים. הפטור מהיטל השבחה למגורים במסלול זה מותנה בהסכמת הרשות המקומית, והוא יינתן בכפוף למספר תנאים: (א) אישור מהנדס הרשות המקומית, כי ההכנסות מאגרות פיתוח בגין הבנייה במתחם על-פי התוכנית לפינוי-בינוי יכסו את ההוצאות בגין המרכיבים הציבוריים. (ב) אישור הוועדה לעניין מתחמי פינוי-בינוי, כי אין כדאיות כלכלית לביצוע פרויקט פינוי-בינוי ללא הפטור. בדיקת העדר כדאיות כלכליות בפרויקט תעשה על-ידי השוואת שני נתונים: ערכי מכירה נוכחיים של בנייה חדשה רוויה במתחם (הקבועים בטבלאות המצורפות למכתב האמור), ותוצאת פעולת חילוק מתמטי של היקף השטחים העיקריים במצב המוצע בהיקף השטחים במצב הקיים. אם יחס השטחים קטן לעומת מחירי המכירה של דירות בפרויקט, תמליץ הוועדה על מתן הפטור. המכתב מבהיר, כי הצו בדבר פטור מהיטל השבחה יינתן רק לאחר הכרזת הממשלה על הפרויקט כמתחם פינוי-בינוי במסלול מיסוי.

החשיפה הכספית הגלומה בגביית היטל השבחה במתחמי פינוי-בינוי הינה עצומה, ולכן מהווה אינטרס ממעלה ראשונה ליזמים העוסקים במלאכה. בהתחשב בקשיים עימם נאלצים היזמים להתמודד, לא נותר אלא לברך על יוזמת משרד הבינוי והשיכון להרחיב את הפטור. יש לקוות כי יוזמה זו תפיח רוח חדשה ותעודד ייזומם של מתחמי פינוי-בינוי ברחבי המדינה.

המאמר הוכן בסיוע עו"ד אפרת רוסינסקי.