עיוותי דין בחישוב מס רכישה במכירת מניות באיגוד מקרקעין

הכללים שונו לאור עיוותים ישנים ורבים שהיו, ומאותו תיקון מכירת מניות תיחשב לצרכי מס כמכירת מניות של חברה רגילה. במילים אחרות, מחשבים את התמורה שהתקבלה בניכוי עלות מניות והוצאות שהוצאו בנוגע למכירה.

על פי רוב, התמורה אשר יסכים משקיע לשלם לוקחת בחשבון את השווי של המקרקעין בחברה, והוא מפחית מזה את כל ההתחייבויות שיש לחברה.

העיוות בדין מתייחס לענין מס רכישה החל ברכישת מניות של חברה שכל נכסיה הם נכסי מקרקעין בישראל, או לפי ההגדרה בחוק מיסוי מקרקעין "איגוד מקרקעין".

לרוכש המניות מחשבים מס רכישה בשיעור 5% משווי המקרקעין, ולא מהתמורה ששולמה בפועל. מצב זה יוצר עיוות של עקרון עליון בחוק, האומר ש"דין מס רכישה כדין המס" (המס - הכוונה למס שבח), פרט לפטורים לפי פרק חמישי 1 (פטור דירות מגורים) ופרק שישי לחוק (שאר הפטורים ממס שבח).

יוצא מכך, שמכירה זו תחייב את המוכר במס המחושב על התמורה שקבל בניכוי עלות מניותיו הנמכרות והוצאות למכירת המניות, בעוד לרוכש יחשבו מס רכישה על שווי השוק של המקרקעין (הגבוהים על-פי רוב) על התמורה ששולמה למוכר.

יוצא שעל פי דין מס רכישה משולם בעודף, וזו חריגה מעקרונות ההקבלה כאמור ומהגיון כלכלי. דוגמא: שווי מקרקעין הוא 10 מיליון דולר. מאזן החברה כולל 4 מליון דולר התחייבויות, כלומר ניתן לומר ששווי החברה נטו הוא 6 מיליון דולר, ואכן מחושב מס השבח על תמורה של 6 מיליון דולר. לצרכי מס רכישה - שווי הרכישה הוא 10 מיליון דולר!

משקיעים רבים מנסים להביא למצב שבו החברה שמניותיה נמכרות לא תיכלל בגדר "איגוד מקרקעין", כדי להימנע ממס הרכישה המחושב בדרך הזו. זה לא פשוט להביא לתוצאה זו, אך יש וניתן להסתמך על הוראה פנימית משנת 2003 המאפשרת לסטות במקרים מיוחדים, ואיגודים למרות שהם בפועל "איגודי מקרקעין", לא יחשבו ככאלה לצרכי אירוע כזה או אחר ואז מס הרכישה לא חל כלל!

לפיכך אני סבורה כי יש ליצור האחדה של בסיס המס ולאשר כי שווי המכירה יהיה שווי הרכישה, ועל בסיס שווי זהה תמוסה העיסקה הן למוכר - מס שבח, והן לרוכש - מס רכישה.

* הכותבת היא מתכננת מס ויזמית נדל"ן.