חולות של תקוה

" הגוש הגדול", מתחם הקרקעות העצום בצפונה של תל אביב, הוא אחד הסיפורים הנדל"ניים הגדולים ביותר במדינה. מדובר בסיפור שאינו נגמר, והוא מלווה את סצנת הנדל"ן בישראל במרבית שנות קיומה של המדינה. אלפי דונמים של קרקעות, אלפי בעלי קרקע ויורשיהם, עשרות עורכי דין, מאות דיונים, עשרות אלפי מסמכים משפטיים ומאות מיליוני דולרים כרוכים בקרקע שמהווה את הדובדבן שבקצפת הקרקעות באזורי הביקוש.

לקראת (עוד) דיון מכריע ביום ג' הקרוב בעתיד גוש המקרקעין, מי יוליך את קידומו והשבחתו בשנים הבאות ושאלת שכר הטרחה למנהלים המיתולוגיים שלו על עשרות שנות עבודה, "גלובס" מנסה לעשות סדר בבלגאן ומביא מספר פרטים בלעדיים על תולדות המאבקים המשפטיים, הכלכליים והקרקעיים בצפון-מערב העיר ללא הפסקה.

הגוש הגדול הינו חלקה בשטח של 1,067 דונם בבעלות אלפי בעלים, כולם במושע (מקרקעין הנמצאים בבעלות משותפת). האזור המדובר תחום בין שדרות לוי אשכול ממזרח, ההמשך (הדמיוני) של רחוב איינשטיין מדרום, הגבול הצפוני דרומית לפרופס, בעוד חלקו המערבי נושק לים.

הסיפור מתחיל עוד בראשית שנות ה-40, כאשר החלו למכור קרקעות מעבר לירקון, בשיטת החלק היחסי מכלל השטח. בשנת 1972 הגיע מתחם הקרקע לבית משפט השלום בת"א, כתיק אזרחי 28397/72, חברת החשמל לישראל נגד אבוטבול יצחק (מן הסתם הראשון ברשימת הבעלים לפי סדר ה-א'-ב') ו-1,005 אחרים. ב-36 השנים שחלפו מאז, הוכפל ויותר מספר בעלי הקרקע, הן בשל פטירת בעלים ומעבר הקרקע ליורשים, ולאור עסקאות שונות שנעשו בזכויות בקרקע.

בהליך זה ביקשה חברת החשמל את פירוק השיתוף במקרקעין וגיבורי הפרשה ההיא כבר נשכחו, אולם מאז מתגלגל התיק במסדרונות בית המשפט.

ב-10 באוקטובר 1975 מינה בית המשפט 6 עורכי דין, מהגדולים בענף, להיות מנהלי הגוש הגדול: ברוך גרוס (שייצג את חברת החשמל), משה שוב, אליהו מירון, זלמן רוזובסקי, יובל לוי ומי שמונה להיות המזכיר, אברהם (אייבי) נאמן. במהלך השנים הרבות שחלפו מאז הלכו לעולמם רוזובסקי ומירון, והאחרים, יבדל"א, המשיכו ללא הפסקה לנהל את הזכויות, לקדם את התוכניות ולהתדיין משפטית. בשנים האחרונות, בעלי קרקע שונים ונציגיהם טענו כי הגיעה העת "לנקות את האורוות" ולהחליף את הצוות הוותיק המופקד על הגוש. שלושה מבין הארבעה הסכימו לכך תמורת פסיקת שכר ראוי, בעוד עו"ד שוב מבקש להמשיך ולהישאר בתפקידו לצד המחליפים.

בספטמבר 1978 קבע ביהמ"ש את שכר המנהלים, בגובה 8% מהתמורה. לאחר ערעורים שונים, באוגוסט 1987 נקבע כי ל-8% יתווסף גם מע"מ (כאחוז נוסף), ומאז סכום זה הוא המפתח לשכר המנהלים ושכרם משתלם מכל קרקע מופשרת.

ואכן, המנהלים עבדו עבור בעלי הקרקע (ועבור עצמם) בעשרות השנים שחלפו כדי להפשיר את הקרקעות ולקדם את ההליכים באינספור דיונים ובמגוון פתרונות לבעיות שצצו. במשך השנים ניהלו הליכים שונים מול המדינה, כמו תביעות פינוי של שדה התעופה שדה דב, התופס 200 דונם בחלק המערבי של הגוש, ותביעות דמי שימוש בגין תפיסות שונות של הקרקע, כמו של משרד הביטחון.

באוקטובר 1980 אושר הסכם שקיבל תוקף של פסק דין, אשר הסדיר את היחסים בין הבעלים למדינה ונקבעו בו הסדרים להעברת בעלות בקרקע שתופשר לבעלי הזכויות בגוש הגדול (ומהם גם לעורכי הדין). נושא מרכזי בהסכם היה כי השימוש בשדה דב, שהינו שדה צבאי, ימשיך ללא הפרעה. במקביל הוסכם כי הבעלים יהיו פטורים רטרואקטיבית מתשלום מס רכוש (בגובה 2.5% בשנה) בגין כל הקרקע שבבעלותם, והמדינה התחייבה לסייע להם בתכנון השטח, תוך התחייבות כי תאושר בנייה של 3,660 יחידות דיור. באוקטובר 1993 פורסמה התב"ע הראשונה והאחרונה בגוש הגדול, שהתייחסה וקיבעה את החלוקה בין השטח המזרחי, המהווה 53% מכלל השטח, ואישרה את זכויות הבנייה בו מאז ועד היום, ובין החלק המערבי ששטחו כ-500 דונם, 47% מכלל הגוש הגדול.

עבור אותו נתח של 53% והקרקע ל-3,660 דירות, זכו המנהלים לקבל בשנת 1995, 20 שנה לאחר מינויים, לשכר בגובה 8% מהשטח המופשר. קרקע ליחידת דיור, במחירים של היום, מתומחרת בין 225-300 אלף דולר, כך שששת המנהלים קיבלו שכר המקביל לכ-77 מיליון דולר, כאמור רק על החלק המזרחי, עליו הוקמו עשרות רבות של בניינים.

הכיוון מערב

ב-15 השנים האחרונות עיקר המאמץ של המנהלים טמון בחלק המערבי, אותו הם מנסים להפשיר, כאשר ההסכם מ-1980 הוא עמוד התווך של ההליכים. לרביעיית המנהלים שנשארה ומושכת את העגלה יש משרד ייעודי היושב ברחוב צייטלין בת"א, ובו מתנהל ניהול טכני, רישום בעלויות ועסקאות בקרקעות באמצעות עו"ד גלית רוזובסקי, נכדתו של אחד מהמנהלים המקוריים.

בחלק המערבי טמון פוטנציאל רב, אבל כרגע דומה כי הוא רחוק מאוד ממימוש. 200 הדונם של שדה התעופה, העובדה שנדרשת הסכמת משרד הביטחון לפינוי, המאבקים הפנימיים בין מינהל מקרקעי ישראל ובין משרד הביטחון מי יזכה בכספים העתידיים שיתקבלו מפיתוח הקרקע, והיתרון או החיסרון הבולט של השטח - קרבתו המרובה לחוף - בשל המאבקים הצפויים בעניין, כל אלה מבטיחים זמן ניכר של התעסקות. למעשה, למרות דיבורים, הבטחות והערכות, איש אינו יודע מתי יופשר השטח ומה יהיה היקפה.

בפברואר 2008 אושרה תוספת להסכם המקורי שבין המנהלים לבין המדינה מ-1980. בתום 7 שנים של מו"מ ולאחר 16 טיוטות, גובש הסדר עקרוני בעניין פינוי השדה. אך עדיין, הפינוי תלוי בהרבה תנאים וגורמים ולא נקבע כל מועד מחייב לפינוי, מה שעורר כעס אצל חלק מבעלי הקרקע.

לפי ההסכם, המדינה תהא זכאית לקבל 50% מזכויות הבנייה העתידיות בחלק המערבי (ו-50% לבעלים), בתמורה לשיתוף פעולה מצד המדינה בכל הנוגע לפינוי השדה וכן נקיטת הליכי תכנון ואישורי תוכניות בינוי. המנהלים מציגים כהישג את הוצאת החלקה מתחולת חוק שמירת הסביבה החופית מ-2003, המונע בנייה לאורך חופי הארץ. אולם הפרשנות שלהם להסכם צפויה להיתקל, בבוא היום, במלחמה ציבורית חריפה מצד הארגונים הירוקים. המנהלים יודעים כי אם יתגברו על מכשול זה, הרי שמחיר הקרקע הצמודה לים בצפונה של ת"א ירקיע שחקים, ושוויו יעלה בהרבה על החלק המזרחי.

הדיון המשפטי ביום ג' הקרוב משמעותי ביותר להמשך הדרך, ובו יבואו לידי ביטוי הרבה אמוציות, הרבה יותר כסף, ורצון של בעלים ועורכי דין לקפוץ על הקטר שיוביל את הטיפול בגוש בעתיד. ב-1 באפריל השנה הודיעו 3 מ-4 המנהלים שנותרו, גרוס, לוי ונאמן, על נכונותם להיכנס לתהליך של פרישה ועל כוונתם להגיש בקשה לקביעת שכרם על עבודתם ביחס לחלק המערבי, ובמילים אחרות, כמה מה-8% שהובטחו להם לפי ההסכם מגיעים להם כבר עתה, כאשר לא ברור כמה מהדרך הארוכה לפיתוח הקרקע כבר עברה וכמה ממנה עדיין נותר. המנהלים מדגישים, כי "אין מדובר בפיטורין או התפטרות, אלא בהעברה של שרביט הניהול, לאחר 33 שנה".

המנהל הרביעי, משה שוב, הודיע כי אין בכוונתו לפרוש מכיוון שהוא "משמש מקדמת דנא כאחד ממנהלי הגוש והינו היחידי מבין המנהלים שאינו מעוניין לסיים תפקידו, בסברו כי המשך פעולותיו וניסיונו הרב בקידום ואישור תוכניות יסייעו לקידום החלק המערבי".

במהלך השנים נקבעו גם החלקים היחסיים של כל מנהל. נאמן, רוזובסקי, לוי וגרוס, יקבלו כל אחד 1.24% מהקרקע, מירון יקבל 1.33% ומשה שוב 1.70%. כך שהסכום שניתן לצדדים בגין החלק המזרחי משקף שכ"ט של 11.9-16.4 מיליון דולר סה"כ. למרות העבודה הקשה, הדרך הארוכה והמאבקים הקשים, לא קשה להבין מדוע תיק הנדל"ן של הגוש הגדול הוא משאת נפש של מרבית עורכי הדין העוסקים בנדל"ן, ולמה צפוי כי לאחר פרסום כתבה זו והדיון המשפטי הקרוב, או כאשר יקבעו הקריטריונים, צפויה להגיע כמות עצומה של פניות להתקבל כמנהלי הגוש.

בחודשים הקרובים תקבע השופטת מיכל רובינשטיין, שופטת מחוזית שקיבלה מינוי מיוחד לבית משפט השלום לצורך טיפול בתיק הסבוך (השופטת החמישית שעוסקת בו, כשהיא קיבלה את התיק בתחילת שנות ה-90), את השכר הראוי למנהלים, את הקריטריונים למנהלים החדשים ומאוחר יותר את הרכב עורכי הדין.

20 יהודים, 20 דעות

ב-2005 היה עו"ד אלי שחור, המייצג בעלים בחלק המערבי, הראשון שהגיש בקשה להחלפת מנהלים בקריאה להחלפת הסוסים העייפים לאור העבודה הרבה שעוד צפויה. הבקשה שלו נדחתה, הוגש עליה ערעור שנמחק בהסכמה, והתיק חזר לרובינשטיין. במסגרת זו, הוגשה בקשה נוספת על-ידי עוה"ד מיכאל שפטלר, דורון כוכבי ועמי בן-יעקב (גם הם מייצגים, בנפרד, בעלים רבים מזה 20 שנה) להחלפת המנהלים, ולמינוים שלהם במקומם. בפברואר השנה, כאמור, נקבעה התוספת להסכם המקורי שיצרה למדינה אינטרס מובהק לפנות את השדה, גם אם אין התחייבות שכזו. ההסדר כפוף לאישור משרד האוצר ומשרד התחבורה, שלא צפויים להתנגד.

ב-5 באוגוסט 2008 החליטה רובינשטיין שיש לפסוק בחלוקת השכר הראוי למנהלים הקיימים, פסיקה שתגזור את שכר המנהלים הבאים ושתשלים את התמורה ל-8% משווי הקרקע של החלק המערבי. "גלובס" חושף לראשונה את התגובות השונות לבקשה לשכר ראוי והמנגנון והקריטריונים לקביעת המנהלים החדשים ומי כבר רואה עצמו מועמד. שלא במפתיע, מי שרואה עצמו כמנהל בכוח מבקש להקטין את הישגיהם של המנהלים הקיימים, בעוד המנהלים ו/או מי שבא מכוחם מבקשים להראות כי הרוב כבר נעשה.

המנהלים משאירים לביהמ"ש לפסוק את אחוז השכר המדויק שיקבלו מתוך ה-8%, אולם עליו "לשקף את העובדה כי השלימו בהצלחה ניכרת יותר ממחצית מלאכתם המשתרעת על 'ציר הביצוע' של החלק המערבי".

עו"ד יצחק מירון, בנו של המנהל המנוח ומי שמייצג בעלי קרקע בעצמו, הגיב לביהמ"ש בתגובה ארוכה ומלאת הסברים וטבלאות מתמטיות, ומסקנתו: 6.2% למנהלים.

ומה אומרים עורכי הדין ונציגי בעלי הקרקע? עו"ד עמירם בן-עזר (מייצג בעלי קרקע) מסתפק ב-0.5%-1% משווי הקרקע המערבית, מכיוון ש"ההסכם מהווה רק את תחילתה הרבה של העבודה הרבה שנדרש לבצע". שפטלר טוען, כי "לכל היותר בוצעה כחמישית מהעבודה, אך בשל עבור הזמן הרב והמכשולים האובייקטיבים, ראוי לאשר למנהלים הפורשים רבע משכה"ט, דהיינו 2%". עו"ד רם כץ, המייצג בעלים, אומר כי "צודק לדחות את שאלת חלוקת שכה"ט למועד תשלומו בפועל", כאשר ביהמ"ש יידע מה היה היקף עבודת המחליפים. זכריה חתוקה, אחד מבעלי הקרקע, אומר כי התוספת להסכם היא גרועה ומזיקה, ומעניקה למדינה מחצית מהזכויות "תוך יצירת תחושה מדומה של הישג גדול לבעלים", ולכן הוא מציע שלא לתת להם שכר בגין החלק המערבי.

דן פריידלין, מהנדס בניין המציע עצמו גם לתפקיד מנהל עתידי, אומר כי עד כה בוצעה רק 3% מהעבודה, ולכן מגיע למנהלים 0.24% מערך הקרקע. עוה"ד אורנה ועמירם שגיב (שהם גם בעלים בקרקע) אומרים כי יש להיעזר בכללים הקובעים שכר כונסי נכסים, ולהתחשב במה שכבר שולם, ולשלם בכסף ולא באחוזים מהקרקע. רוני דגן, בעלים בקרקע, תוקף גם הוא את חוסר ההצלחה של מנהלים, ומציע לשלם, כפשרה, 1% בלבד.

כוכבי, שהציע עצמו כמועמד וביקש את החלפת המנהלים, מציע כי "שיעורי השכר שנפסקו בעבר למנהלים אינם בהכרח אלה שישולמו להם", וכי במינוי המנהלים החדשים אין צורך במנגנון מנופח של 6 מנהלים. *

ariel-r@globes.co.il

רואים את הסוף?

שנות ה-40 וה-50 - רכישת קרקעות מעבר לירקון כחלק יחסי מגוש בבעלות משותפת.

1975 - 6 מנהלים ממונים לגוש: רוזובסקי ומירון (שהלכו לעולמם), גרוס, שוב, לוי ונאמן.

1980 - התביעות כנגד המדינה מביאות להסכם שמאושר בביהמ"ש ומסדיר את היחסים בין הבעלים למדינה. המנהלים יקבלו 8% מהתמורה.

1993 - סוף סוף תב"ע. מפורסמת תוכנית בניין-עיר שמקבעת את החלוקה בין השטח המזרחי למערבי ומאפשרת בניית 3,660 דירות בחלק המזרחי.

1993 - 2008 - במשך עשור וחצי, נבנו ואוכלסו פחות מ-1,000 יח״ד, בעיקר בשל בעיות שונות בין הבעלים

2005 - דרישה להחלפת מנהלים נדחית, אולם ההליך המשפטי מוביל להודעת 3 מ-4 המנהלים שנותרו על פרישתם ובקשה לקבל שכר ראוי.

פברואר 2008 - הסדר עקרוני לפינוי שדה דב, המדינה תקבל 50% מהזכויות ותקדם את הליכי התכנון.

ספטמבר 2008 - דיון מכריע בשאלת השכר הראוי ובקריטריונים למנהלים החדשים