כשלון ידוע מראש

אין צורך להיות מומחה בתחום הנדל"ן כדי להבין כי שוק זה מתנהל בהתאם להיצע וביקוש, ומי שמנהל קרקעות או נכסים מוטב אם יעשה זאת על פי צרכי השוק והאפשרויות שהוא מציע. לא אחת אנו עדים לכך שדווקא מינהל מקרקעי ישראל מבצע שוב ושוב טעויות של מתחילים, ואינו מנהל את נכסי המדינה בהתאם לרמת הביקושים ולצרכי השוק.

גם הפעם, מכרז ראש העין, שנתפס כאחד המכרזים החשובים ובעלי הפוטנציאל להביא לפיתוח העיר, להעברת התעסוקה לכיוון מזרח ותשלום חובות הקיבוצים באזור, נכשל כשלון חרוץ ושוב הצליח המינהל לבצע טעויות של מתחילים.

במסגרת המכרז הוצאו לשיווק 300 דונמים, הכוללים 1,200 יח"ד ו-250 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר, במחיר מינימום שעומד על 197 מיליון שקל. זאת ועוד: מתנאי המכרז עולה, כי יזם שירצה להתמודד במכרז ייאלץ גם לפנות פולשים מן השטח, לשלם לעיריית ראש העין מראש הוצאות פיתוח בסכום של 90 מיליון שקל, וכן תשלום בסף של 91% מערך הקרקע.

לכאורה, אם נביט בתנאי המכרז, הרי שהוא מכרז ציבורי המיועד לציבור רחב של יזמים וקבלנים, אולם בפועל, מי שמבין את הדקויות בתחום יוכל לראות בנקל כי מדובר במכרז שנתפר למידותיו של יזם בודד, אשר עליו להתמחות הן בבנייה למגורים והן בבנייה לתעסוקה. אותו יזם חייב להפגין יכולת פיננסית גבוהה ובכללה אפשרות לשלם מראש מאות מיליונים על פרויקט גדול שיימשך לאורך שנים.

אחד מתנאי המכרז, כאמור, הוא פינוי הפולשים. מדוע לא פינה המינהל את הפולשים שהתיישבו על הקרקע כבר לפני 40 שנה? מדוע הותיר זאת לזוכה? מכרזים מהסוג הזה מצביעים על כך שהמינהל "הרים ידיים" ונכשל בניהול מלאי הקרקעות. הוא לא השכיל לאורך השנים לטפל בפינויים, ולהביא את מלאי הקרקעות כזמינות לבנייה.

מי שמבין דבר או שניים בנדל"ן יאמר בוודאות, כי נכון היה לחלק את הפרויקט למספר מתחמים ובכך לאפשר ליזמים שונים, גם בסדר גודל בינוני, להתחרות כשווים במכרז. במצב האבסורדי שיצר המכרז אין אפשרות ליזם בינוני להתמודד באופן שווה ולהוציא את תנאי המכרז אל הפועל. גם במקרה זה בחר המינהל בפתרון הקל מבחינתו - מכרז אחד לשטח גדול המשמש לשני ייעודים - בנייה ותעסוקה. המינהל למעשה פרסם מכרז בלתי אפשרי, המציג תנאי סף לא פשוטים ובעיות לא פתורות (פינוי פולשים).

בסופו של דבר תכנן המינהל לצאת בהצהרה גרנדיוזית לפיה הצליח לשווק היקף עצום של יחידות דיור באזור. אין פלא אפוא, כי המכרז נכשל ולא אותרו עד כה יזמים בעלי כתפיים רחבות מספיק שיוכלו לשאת עליהן מכרז מעין זה. עוד ידוע, כי כאשר חטיבת קרקע אחת גדולה נמצאת בידי יזם אחד בלבד, הוא היחיד אשר מכתיב את מחירי הדירות ונוהג באופן מונופוליסטי.

זה עתה מונה ירון ביבי למנהל החדש שיעמוד בראש המינהל. ראוי כי ייחס חשיבות עליונה לניהול ראוי של מלאי הקרקעות ולשיווקן בצורה הוגנת שתאפשר ליזמים רבים לפעול בשטח. אין טעם בפעילות המינהל אם הוא נוהג במדיניות של העברת המונופול שלו לידי מונופול של יזם בודד. זו לא המטרה ובוודאי שלא הדרך. *

הכותב הוא יו"ר פירמת שמאות המקרקעין והייעוץ הכלכלי אהוד המאירי ושות'.