רעידת האדמה הקדימה את חיזוק המבנים

בדרך כלל הגדלת אחוזי בנייה הינה מלאכת ועדה מחוזית לתכנון ובנייה, והמועצה הארצית לתכנון ולבנייה לא מתערבת ביצירתה. אך לאור הצורך הדחוף בחיזוק מבנים נגד רעידת אדמה לגבי בניינים ישנים (בניין שהיתר לבנייתו יצא לפני 1.1.80), "הראש היהודי" חשב על פטנט גאוני של יצירת פיתוי שאיש לא יוכל לעמוד בו, והוא חיזוק המבנה בתמורה לקבלת זכויות בנייה ששוות הון רב - בהתאם לתמ"א 38.

אין לשכוח כי רבים מהבניינים המתאימים לחיזוק נמצאים במרכזי ערים ותוספת של שתיים ושלוש דירות משמעו מחזור כספים של מיליוני שקלים, סכום שהינו גדול לכל הדעות, ובמיוחד כשמחזור זה מתייחס לבנין שברובו מאוכלס על-ידי אוכלוסיה מבוגרת או דלת אמצעים, ועבורם קבלת מתנה מסוג זה צריך להיות כפיס בחיים.

דא עקא, יישום תמ"א 38 צולע ביותר. כמות הבניינים ברחבי הארץ לגביהם יושמה התמ"א מאז אישור התוכנית במארס 2005 הינה מינימלית ביותר.

הסיבה העיקרית לאי יישום התמ"א בהיקפים גדולים, כפי שיישום תמ"א כזו היה צריך להביא, הינה שקובעי המדיניות בתחום זה מתעלמים מהעובדה כי לפני שיוצאת מדיניות כלשהי לגבי מקרקעין, עליה להיות מתואמת על ידי שלוש רשויות במדינה - רשויות תכנון (לעניין ההיבט התכנוני), רשות המיסוי (לעניין היבט המיסוי) ומשרד המשפטים (לעניין היבט דיני קניין).

על כל זה יש להוסיף רשות רביעית והיא מינהל מקרקעי ישראל, שהוא "בעל המאה ובעל הדעה" בכל דבר שקשור במקרקעין במדינה. אין זה מתקבל על הדעת שתמ"א 38 מבחינה תכנונית יוצאת ב-2005, אבל תיקון חוק המקרקעין שיאפשר את ביצועה הלכה למעשה, של התוספות בבית משותף מבחינת הרוב הדרוש וכו', יאושר רק ב-22.1.08.

תמצא לי מאכער

אין זה מתקבל על הדעת כי תמ"א 38 אושרה ב-2005 מבחינה תכנונית, ועדיין אין הוראת ביצוע בענייני מס שבח וכו' כמשנה סדורה מטעם רשויות המס. אם יש הוראה אז היא נמצאת עדיין ברענון או בישול, ואין תשובות סופיות ומחולטות לגבי עמדת רשויות.

רק במאי השנה יצאה הוראת הביצוע בדבר אפשרות של רישום הערת אזהרה על רכוש משותף, פעולה שלא היתה אפשרית עד כה. כידוע כל העיסקה המתבצעת בין קבלן/יזם לבין הדיירים הינה על הרכוש המשותף, קרי אחוזי בנייה, בעיקר על הגג ועל הרחבה שמסביב לבניין.

לכן הוראה כזו חיונית כדי לתת תוכן קנייני לרצון התכנוני.

עינינו רואות, איך לוקח כשלוש שנים כדי שמערכות השלטון במדינה הנוגעות בדבר תתאמנה את צרכיהן זו לזו ותדבקנה את הפער. אז מה פלא, שהיזם הסביר ונציגות בית משותף סבירה, לא מעזים להיכנס לעיסקה שלא יודעים איך לבצע אותה ומה יהיו היבטי המס שלה?

כל עורך דין ויזם, ואפילו נציגויות בית משותף שניסו כוחם בשנים האחרונות בגיבוש ויישום פרויקט במסגרת תמ"א 38, יעידו על כמות השעות המוקדשות לחיפוש מענה לשאלות שהיו צריכות להיות פתורות עם אישור התמ"א.

לכך יש להוסיף את המערכת הבנקאית, שלא קבעה עדיין רוטינה ודרך פעולה אפשרית איך לתת ליווי לקבלן מבלי לרשום משכנתא על כל הדירות, דבר שיכול להרתיע מבחינה פסיכולוגית את הדיירים. ואם זה לא די, אז נוסיף גם את חוסר מוכנות פקידי הרישוי בעיריות שונות אשר בעצמם לא יודעים איך לתרגם את הוראות תמ"א 38 לרמת היתר בנייה.

בענייני תכנון ובנייה ישראל מתנהגת כאוסף של קנטונים בעלי חוקי תכנון ובנייה עצמאיים. שתי בקשות דומות לבנייה דומה, אם יוגשו לשתי רשויות שונות רק בשל העובדה ששני בניינים הם בשני צידי גבול של שתי ערים, יקבלו "טיפול חקיקתי" שונה ממהנדס עיר אחד יחסית למהנדס עיר שני.

לא פעם אנחנו כעורכי דין נדרשים מהקבלן להכיר לו אדריכל שמכיר ויש לו מהלכים בעיר מסוימת! אם יש רק חוק תכנון ובנייה אחד אז למה צריך אדריכל או "מאכער" שיש לו מהלכים?

הסיבה היא כי בתחום יישום הוראות תב"ע, חוק תכנון ובנייה ודרישות תכנוניות, כל עירייה יש לה את האלתורים שלה, ולעיתים די בחילוף מהנדס עיר או פקיד רישוי כדי שהוראת תכנון ובנייה ישתנו. מיותר לציין שאת תמ"א 38 מפרשת כל עירייה ומיישמת אותה באופן שונה. לעיתים לא ברור הקו המבדיל בין ניצול זכויות בנייה לפי תמ"א 38 לבין ניצול לפי תוכניות בניין עיר הקיימות בעירייה.

בסוף בא בג"ץ

במצב דברים זה, פלא שמעט בניינים השתמשו במתנה כה נפלאה של תמ"א 38? העניין מזכיר את החלטות מועצת מקרקעי ישראל 727, 717, 737. החלטות אלו עשו מהפכה בשוק הנדל"ן באמצע שנות התשעים. מאות ואלפי עסקאות נעשו, מושבים הורחבו, אך לקח לרשויות המס להוציא התייחסותם ולהביע עמדתם לכל החלטה והחלטה שלוש-ארבע שנים לאחר שמועצת מקרקעי ישראל הוציאה את ההחלטות. כשעמדת רשויות המס הגיעה, יצא פסק הדין "הקשת המזרחית" (בג"ץ 244/00 מיום 29.8.02) שביטל את ההחלטות הללו בשל אי חוקיותן.

למסתכל מהצד, ובעיקר למשקיע זר שבא מחו"ל, קשה לתרגם ובוודאי לתת הסבר משכנע למה אצלנו, האוצר הטבעי היחידי שלנו מנוהל בצורה כה לא מתואמת בין הרשויות הנוגעות בדבר?

יתכן, שוועדת חקירה כלשהי תוכל לנער את קובעי המדיניות בממשלה, בכנסת, במשרדים המובילים בתחום המקרקעין, קרי משרד האוצר, הפנים, המשפטים ומינהל מקרקעי ישראל, שאסור לאחד להוציא מתחת לידיו החלטות בעלות משמעות לאומית מבלי שכל המשרדים יתנו התייחסותם בנושא.

נכון שקשה לתאם בין פקידי ארבעה וחמישה משרדי ממשלה לתאום עמדות, אך בדיוק בשביל זה יש ממשלה. מה שונה מדיניות של קיצוץ בתחומי פנסיה ותקציבים, ששם אפשר לתאם עמדות (ככל שתאום כזה נעשה בפועל) ממדינות בתחום המקרקעין? האם מישהו חשב על כמות האנרגיה והכסף שמתבזבזים ביזמויות נדל"ן שלא יוצאת לפועל כי אין מדיניות ו/או שהיבטי המס ו/או התכנון ו/או הקניין לא ברורים דים?

מאז אישור תמ"א 38 הצטבר די ניסיון כדי לחייב את הרשויות האמונות על ביצוע התמ"א הנ"ל לרענן וללמוד לקחים כדי להוציא את העגלה מהבוץ, כי חבל שיוזמה ברוכה כתמ"א 38 תישאר עם מעט תוצאות בשטח.

יצירת קרקע בדמות אחוזי בנייה במדינה שלנו, שגם ככה סובלת ממחסור באדמה, וחיזוק מבנים נגד רעידת אדמה, אלו שתי מטרות חשובות מדי שנרשה לעצמנו שתיפולנה בין הכיסאות, ושכל רשות וכל עיר תבצע אותה בזמן ובאופן הנוח לה. **