תאונת רכבת בהילוך איטי

כחמישה חודשים כבר עברו מאז החלו הדיבורים על מיתון בארץ, ומאותה הנקודה והלאה היו מלאים כלי התקשורת הכלכליים בספקולציות באשר להיקפי ירידות המחירים שצפויות בענף המשרדים. עכשיו, כש-2009 כבר כאן, הגיע הזמן לבדוק מהם ההיקפים האמיתיים של ירידות המחירים, ועד כמה הם צפויים עוד לרדת.

יש המצביעים על ירידות של כ-30% שנרשמו מאז אוקטובר, ויש המצביעים על ירידות של 3.6% מאז הקיץ - תלוי על איזו שיטת איסוף נתונים מתבסס חישוב הירידות. דו"ח המשרדים האחרון של חברת ייעוץ הנדל"ן נת"מ-קוליירס אינטרנשיונל, שסקר 43 בניינים הנחשבים Class A בשבעה מתחמים שונים במרחב העירוני של תל אביב ורמת גן, מעלה כי המחיר המבוקש הממוצע לשכירות משרדים ירד בין קיץ 2008 לחורף 2009 ב-3.6%.

"באיסוף הנתונים אנחנו עובדים על בסיס המחיר המבוקש, ולא על בסיס מחירי הסגירה", אומרת עדינה קופר, מבעלי נת"מ-קוליירס אינטרנשיונל ויו"ר ועדת השמאים הבינלאומית של קוליירס באירופה, "זאת משום שישנם אלמנטים, כמו כל מיני הטבות לשוכר, שבסופו של דבר לא מאפשרים לנו לראות מה המחיר שלפיו נסגרה העיסקה בפועל. השוק של היום הוא שוק יורד, ואנחנו מציינים בהערה בדו"ח שישנו פער בין המחיר המבוקש ומחיר הסגירה. לפני שנה לא היה פער. כיום אנחנו מעריכים שמחירי השכירות לסגירת עיסקה נמוכים ב-10% עד 15% מהמחירים המבוקשים. אני שוללת דיווחים בעיתונות של כאלה שאומרים שחלו ירידות של 30%, 40% או 50%. במחירים המבוקשים חלה ירידה, אבל ירידה מתונה".

לפי הדו"ח של נת"מ-קוליירס אינטרנשיונל, אם בקיץ 2008 עמד מחיר השכירות המבוקש הממוצע בציר מנחם בגין על 117 שקל למ"ר לחודש, הרי שבחורף 2009 הוא עומד על 98 שקל למ"ר לחודש. במתחם בורסת היהלומים ברמת גן עמדו דמי השכירות המבוקשים על ממוצע של 104 שקל למ"ר בקיץ 2008, ואילו בחורף 2009 הם עומדים על 96 שקל למ"ר. במרכז תל אביב ירדה השכירות מ-82 שקל למ"ר בקיץ ל-75 שקל למ"ר.

לעומת זאת, עליות נרשמו במתחם בתי המשפט, מ-112 שקל למ"ר בקיץ 2008 ל-124 שקל למ"ר בחורף 2009. כן חלו עליות בציר יגאל אלון, מ-70 שקל למ"ר ל-73 שקל למ"ר, ובמתחם הסיטי בתל אביב מ-90 שקל למ"ר ל-92 שקל למ"ר.

ירידה בשיעור התפוסה

שיעורי האיכלוס הממוצעים באותם המתחמים, על-פי דו"ח נת"מ-קוליירס אינטרנשיונל, מציגים אף הם ירידה מתונה, של 2.2%, בהשוואה בין קיץ 2008 וחורף 2009. במתחם בתי המשפט חלה ירידה מ-95.7% איכלוס ל-94.7%, בעוד שבציר מנחם בגין חלה ירידה מ-98.3% ל-96.2%. בציר יגאל אלון נרשמה ירידה מ-99.8% ל-98.7%, ואילו במתחם מנשיה נרשמה ירידה מ-96.3% ל-94.9%. כך במתחם הסיטי של תל אביב ירדו שיעורי האיכלוס מ-99.9% ל-95.7%, במרכז תל אביב מ-95.8% ל-91.3% ובמתחם בורסת היהלומים ברמת גן מ-97.3% ל-96.9%.

"חשוב להבין שהירידה המתונה בשכר הדירה היא בגלל הירידה המתונה באיכלוס", אומרת קופר, "נכון שיש הרבה שטחים פנויים, אבל הם לא מול בעל הנכס, אלא מדובר בשוכרים שמחפשים שוכרי משנה. במשבר הקודם, ב-2001, לקח 18 חודשים עד שמחירי הנדל"ן באמת ירדו לתחתית, באמצע 2002 ותחילת 2003. אחת הסיבות היא שאין גמישות, השוק לא מגיב כל כך מהר בנדל"ן. גם אם הדיירים פינו שטחים הם עדיין משלמים שכר דירה, אז מבחינת בעל הנכס השטח עדיין מאוכלס".

על-פי הדו"ח, 5% עד 10% מהשטחים פנויים ומוצעים לשכירות משנה. תחזית נת"מ-קוליירס אינטרנשיונל היא שתחול ירידה חדה במחירי השכירות ברבעון הקרוב, במהלכו ייצאו לשוק שטחים בשכירות משנה. שטחים אלה יתחרו בהיצע של השטחים להשכרה מול בעלי הנכסים.

לעומת זאת, נתונים שאסף ארגון המתווכים לנדל"ן מסחרי בישראל, מצביעים על ירידה ממוצעת של 30% בדמי השכירות למשרדים מאז אוקטובר, ואלה נאספו על בסיס מחירי הסגירה. לדברי יו"ר הארגון, עודד צידון, שהוא גם הבעלים של פורום נדל"ן ניהול והשקעות, "במגדלי בסר ברמת גן ובני ברק ירדו מחירי השכירות הממוצעים מ-90 שקל למ"ר לחודש באוקטובר ל-60 שקל למ"ר לחודש היום. כמו כן, במגדל משה אביב במתחם הבורסה ברמת גן ירד המחיר מ-110 שקל למ"ר ל-80 שקל למ"ר, ואילו במתחם המשרדים שבקניון רמת אביב מ-130 שקל למ"ר ל-95 שקל למ"ר. במרכז אשדר 2000 ברחוב יגאל אלון אנחנו משכירים היום ב-55 שקל למ"ר, בעוד שבאוקטובר השכרנו ב-80 שקל למ"ר. בבית הטכסטיל ובבית גיבור שבמתחם מנשיה מדובר על ירידה מ-60 ל-40, ובאזור בתי המשפט ושדרות שאול המלך מ-120 ל-80. ברמת החי"ל, אם לפני שלושה חודשים המחירים היו 70 שקל למ"ר, הרי שהיום מדובר על 50 ואפילו 45 שקל למ"ר, ובמגדלי עזריאלי מדובר בירידה מ-120 שקל למ"ר ל-95-100 שקל למ"ר".

בכמה ירדו מחירי הקנייה בתחום המשרדים בשלושת החודשים האחרונים? "גם מחירי הקנייה ירדו ב-30%", מסביר צידון, "הירידה של מחירי הקנייה קשורה לשכירות, משום שכשקובעים מחיר מכירה קובעים אותו לפי שיעור התשואה שאפשר לקבל. אם מחירי השכירות ירדו הרי שירדו גם מחירי המכירה. כיום הריביות בבנק עלו, ולכן מרווחי התשואה אמורים להיות גבוהים יותר. הבנקים לא אוהבים לתת בימים אלה, הם מערימים המון קשיים בנושא משכנתא למשרדים כי הם חוששים בנושא ההחזר. בסביבות ספטמבר ואוקטובר היו מחירי המכירה באזורים המבוקשים ברמת A, כלומר אזור הבורסה ברמת גן, מגדל רוגובין תדהר, מגדלי בסר, אזור שדרות שאול המלך, רחוב יגאל אלון, רחוב רוטשילד ומגדל איילון, בסביבות 13 עד 14 אלף שקל למ"ר. היום המחירים נעים סביב 10-11 אלף שקל למ"ר".

צידון מוסיף, כי "בבניינים ברמת B המחירים היום הם 9,000 שקל למ"ר, בעוד שבספטמבר-אוקטובר הם היו בסביבות 10,500 שקל למ"ר. פה מדובר בבית סילבר ברמת גן, בית אבגד במתחם הבורסה, בית הדר דפנה בשדרות שאול המלך, בית אגיש רבד ברחוב נח מוזס ושכונת מונטיפיורי. יצוין שהיום לא נבנים בנייני משרדים חדשים למכירה, אלא רק להשכרה. מגדל ששון חוגי ברמת גן ובית קרדן בתל אביב הם להשכרה בלבד. זה מחזק את הערכתנו שהמחירים בהמשך השנה יעלו, כי אין שטחים למכירה בבניינים איכותיים באזורים המבוקשים.

"כרגע כולם ניזונים מהתקשורת ושם אומרים להמתין, לא לעשות עסקאות, כי המחירים עומדים לרדת חזק, ולכן כאשר כבר יש לקוח שבא לסגור בימים אלה, הרי שבעל הנכס, שאין לו לקוחות בכלל, מוכן לסגור איתו במחירים מאוד נמוכים. עוד חודשיים-שלושה התקשורת תשנה כיוון, ובאופן טבעי תהיה התנפלות ותנועה רבה של לקוחות, ובמסגרת חוקי היצע וביקוש בעלי הנכסים יתחילו לעשות שרירים ולהעלות את המחירים".

משיא חזרה לשפל

שמאי המקרקעין ירון ספקטור, בעל משרד ירון ספקטור שמאות מקרקעין בע"מ, מעריך כי מחירי המשרדים בתל אביב ובגוש דן צפויים לרדת. "במשבר מניות הטכנולוגיה ב-2001 נכנס שוק המשרדים להאטה בביקושים, וכמעט שלא הוקמו פרויקטים חדשים. מגמה זו התחלפה בשנת 2006 ו-2007, ודמי השכירות עלו בבנייני משרדים בשנתיים אלה בכמעט 200%".

מנתונים שנאספו במשרדו של ספקטור, ניתן לראות שבהשוואה בין 2005 ל-2008 עלו דמי השכירות במגדלים: בבית סונול מ-50 שקל למ"ר ל-120 שקל למ"ר, במגדל לוינשטיין מ-85 שקל למ"ר ל-130 שקל למ"ר, במגדל רובינשטיין מ-70 שקל למ"ר ל-120 שקל למ"ר ובמגדלי עזריאלי מ-75 שקל למ"ר ל-110 שקל למ"ר, במגדל טויוטה מ-40 ל-80, במגדל המוזיאון מ-68 ל-120-140 ובמגדל בית גיבור ספורט מ-60 ל-105 שקל למ"ר.

לאן תיקח אותנו 2009? "ישנן כמה רמות של מחירי משרדים", אומר ספקטור, "ברמת המגדלים המפוארים יש לנו את מגדל המוזיאון, מגדל לוינשטיין, מגדל רובינשטיין, מגדל סונול, מגדלי עזריאלי, מגדל הקריה ומגדל דיסקונט. רובם יירדו במהלך 2009 בשכר הדירה ב-20% עד 25%, בגלל הירידה בביקוש, שכן ההאטה הכלכלית תוריד את הביקושים לשטחי משרדים. המחירים שהיו בסוף 2007 היו מחירי שיא. המחירים לא יתרסקו, מהסיבה שלא בנו הרבה בתל אביב. בנתניה, בהרצליה ובפתח תקוה צפויים מחירי השכירות לרדת ב-30%. הם יירדו יותר מתל אביב, מהסיבה שבעבר האזור של תל אביב ורמת גן היה מאוד יקר ומשרדים עברו לפריפריה. עכשיו כשהמחירים יורדים אין טעם לעבור לפריפריה. בנוסף, יש להביא בחשבון שלמשרד יש הוצאות קבועות שלא קשורות בשכר הדירה, שיכולות לנוע בסביבות 30 שקל למ"ר, אז אם מישהו כבר משלם את הסכום הזה כבר שווה להיות בתל אביב וברמת גן מאשר בנתניה".

במחירי המכירה צופה ספקטור ירידה גדולה יותר מהצפי בדמי השכירות. "ממחירי השיא יירד שווי המשרדים לפחות ב-30% ואפילו 35%", הוא אומר, "וזאת מהסיבה ששיעור הריבית הריאלית עלה וכך גם שיעור התשואה. השווי יירד באופן בולט יותר מדמי השכירות, משום ששיעור ההיוון עלה. השווי מוכה פעמיים - פעם אחת בשכר הדירה ופעם אחת בשיעור ההיוון. היום שיעור התשואה עלה מרמות של 7.5%-8% בתקופת השיא ל-8.5%-9% כיום.

"אומרים שנדל"ן זה כמו תאונת רכבת בהילוך איטי. נראה שהקטר צפוי לרדת מהפסים בעיקול הקרוב, אבל הקרונות מאחור עוד לא מרגישים כלום. ייקח להם זמן, אבל הם ירגישו. התחזית בשלב זה הינה האטה, אבל לא משבר". *

michal-m@globes.co.il