איליק רוז'נסקי: חברות נדל"ן שרצות על מספר תחומים קיבלו החלטה לצאת מחלק מהתחומים ולהישאר באחרים

בעוד כשבוע, ב-30 באפריל, יגיע לקו הסיום הליך מכירת אחזקותיהן של קרנות ההשקעה האמריקניות סרברוס וגבריאל בבנק לאומי . כל אחת מהקרנות מחזיקה ב-4.83% ממניות הבנק, כך שלמכירה מוצעים 9.66% מהמניות, ששווי השוק שלהן הוא 1.4 מיליארד שקל. אמנם סרברוס וגבריאל מוכרות את מניותיהן בלאומי בהפסד ניכר (שער המניה הנוכחי הוא כ-10 שקל, לעומת 17.5 כאשר רכשו את אחזקותיהן ב-2005 בתמורה ל-2.47 מיליארד שקל), אך רבים במשק כוססים ציפורניים (או "עוצרים את הנשימה", לדברי גורם בשוק) בתקווה שהעסקה תתבצע.

למה? התשובה כמעט טריוויאלית. עסקה בסדר גודל כזה עשויה להניע את הגלגלים במשק. "נקודת מפנה משמעותית בתקופה המשברית שבה אנו מצויים", אומרים בשוק. שמות של רוכשים פוטנציאליים למניות לא חסר. בין השמות שעלו נמצאים קרן אייפקס, שאותה מנהלת בישראל זהבית כהן, נוחי דנקנר, דוד עזריאלי, יצחק תשובה, שלמה אליהו, קבוצת משקיעים ישראלים ברשות שלמה נחמה וקבוצת משקיעים אמריקנים עלומים. אלא שמהר מאוד התברר שחלק משמות לא רלוונטיים, ולא ברור מי באמת נמצא בתמונה ומי לא.

"אני אישית מכיר שלושה מאלו שכונו 'הרוכשים הפוטנציאליים', והם אומרים שהם לא יודעים למה פרסמו את השם שלהם בהקשר הזה. הם לא ניגשים לזה בכלל. סתם 'תקעו' שמות", אומר גורם בכיר בשוק.

לפני המשבר לא היה צורך "לתקוע שמות". עסקה כזאת, אטרקטיבית בעליל, הייתה מפתה רבים ומסתיימת במהירות יחסית. "לפני המשבר אפשר היה להרים את העסקה הזאת בקלות. למה? כי יכולנו לקבל מימון בהינף יד. מספיק היה להביא 30%, אולי אפילו פחות, והשאר היה מימון. לעסקה של 1.4 מיליארד שקל היית יכול להרים עם 300 מיליון שקל", מסביר גורם שמעורב בעסקאות.

אלא שהיום אנחנו לא "לפני המשבר". אנחנו אפילו לא ב"שיאו", "בסיומו" או באיזושהי נקודה אחרת שמישהו יכול להגדיר אותה בוודאות. במצב כזה, גורל העסקה של סרברוס וגבריאל לא ברור אפילו לתופרי העסקאות המובילים בארץ.

"ב-30 באפריל נראה אם יהיו לקרנות המוכרות הצעות, ובאילו מחירים. כולם ממתינים. יש התעניינות, אבל מהתעניינות ועד לרכישה המרחק הוא רב", אומרת עו"ד דליה טל, היועצת המשפטית של דירקטוריון לאומי. "גופים טובים יכולים לקבל מימון, אבל השאלה אם מישהו היום רוצה לקנות בנקים. הסקס-אפיל של בנקים ושל גופים פיננסיים בכלל מאוד נמוך היום".

מכירת חיסול בסוף עונה

ההערכות בשוק ההון, למרות הכחשותיהם הנחרצות של גורמים מקורבים לעסקה, הן כי המכירה נובעת מהצורך של סרברוס וגבריאל במזומנים. המכירה הזו, אם תתממש, תצטרף לסדרת מימושים ארוכה שמתרחשת היום ממש מתחת לאף שלנו. הבולטות שבמממשות הן החברות דלק נדל"ן שבשליטת יצחק תשובה ואפריקה ישראל של לב לבייב.

שבועיים לאחר ש"השתחררה" מקניון רמת-אביב ומקניון סביונים, הודיעה אפריקה ישראל, באמצעות חברת-הבת שלה אפריקה נכסים, על מכירת 95% מזכויותיה בנכס מגדל אפריקה ישראל ברחוב אחד העם בתל-אביב ו-50% מיתרת זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות בנכס בתמורה ל-166.5 מיליון שקל.

חברת דלק נדל"ן, באמצעות חברת הבת דלק נדל"ן נכסים מניבים, בניהולו של איליק רוז'נסקי, מכרה את חלקה, ב"מתחם הרכבת" בירושלים, תמורת כ-25 מיליון שקל. העסקה הצטרפה לעסקאות נוספת שביצעה דלק נדל"ן בחודשים האחרונים, בהיקף כולל של למעלה מ-800 מיליון שקל במסגרת תוכנית למימוש נכסים בהיקף של יותר ממיליארד שקל בתוך שנה.

ביום שבו נפל בנק ההשקעות ליהמן ברדרס, או "כשהשמיים נפלו", כפי שמגדיר זאת אחד ממקורבי הטייקונים, היה ברור לכולם שכללי המשחק משתנים. מי שהביט ימינה ושמאלה לא יכול היה להתעלם מהפרצופים ההיסטריים של אלה שידעו שיצטרכו למכור נכסים, והרבה. גם מהמבטים החומדים של מחפשי ההזדמנויות לא ניתן היה להתחמק. כולם חיכו ל-fire sales, למכירות תחת לחץ, אך דבר לא קרה. המוכרים והקונים התבצרו בקטבים שונים ולא חצו את הים המפריד ביניהם.

ומה הפלא? המוכרים הרי זוכרים כמה הנכסים שלהם היו שווים רק לפני שנה. כואב להם הלב, או - ואולי בעיקר - הכיס, כשהם חושבים על מכירה במחיר נמוך ממה שיכלו לקבל לפני רגע ממש. מנגד, הקונים מצפים לקבל מחיר שמבטא את מצב השוק העולמי היום, "מחיר שחיטה", גם אם הוא נובע מכשל שוק.

ובכל זאת, בחודש האחרון נדמה שזירת המכירות מתחממת ויש איזשהו קירוב לבבות בין המוכרים לקונים. למכירת קניון רמת-אביב - ספינת הדגל של הקניונים בישראל - לחברת מליסרון שבשליטת חברת עופר נכסים, הייתה, מן הסתם, השפעה לא מבוטלת על התחושה הזו. העסקה המדוברת הזו בענף הנדל"ן תרוקן את אפריקה נכסים מקניון רמת-אביב ומקניון סביונים ביהוד, בתמורה ל-1.4 מיליארד שקל (לפי שווי כולל של 1.74 מיליארד שקל), שיאפשרו לה להקל על תזרים המזומנים, פירעון ההתחייבויות ועל התשואות לפדיון באג"ח של הקבוצה.

"לבייב מכר את הקניון הכי חשוב בארץ. זה אחד הקניונים המוכרים בישראל, ולכן זה נחשב לצעד משמעותי במיוחד בין המימושים שהיו עד כה. זה מראה שהגענו לשלב שבו הלחץ על המוכרים חזק מאוד", אומר גורם שנטל חלק בעסקאות הגדולות במשק בשנים האחרונות. גורם אחר שמכיר את העסקה מעריך: "בצעד הזה, הודתה אפריקה ישראל שאין לה ברירה, שהיא נדחקה לפינה. היא בצרות בחו"ל, החל ברוסיה וכלה בארה"ב, והיא תשיג כסף גם אם היא צריכה למכור במחיר נמוך ממה שיכלה להשיג עד כה".

לא כולם מסכימים עם ההערכה הזו. "המכירה נעשתה במחיר מצוין מבחינת שני הצדדים", אומרים גורמים שונים. אחרים מעריכים שאפריקה ישראל היא הזוכה האמיתית בעסקה. היא הוכיחה שהיא מסוגלת לממש ולייצר מזומנים כשהמצב קשה, ובסופו של דבר מכרה נכס שאין אפשרות להשביח אותו. מעבר לכך, צריך לזכור שלפני קצת פחות משנה ניהלו אפריקה ישראל ודוד עזריאלי משא ומתן למכירת הקניון סביב הערכת שווי דומה לזאת שגובשה בעסקה הנוכחית. גם המכירה של קניון גבעתיים וקניון קריית אונו, על-ידי נוחי דנקנר, ומכירת נכסים שונים של דלק נדל"ן, על-ידי תשובה, נעשו במחירים סבירים. אז למה מרחפת באוויר תחושה של מכירת חיסול בסוף עונה?

כי בכל זאת קורה משהו. תופרי העסקאות מרגישים את זה מדגדג בקצות האצבעות. התחושה שהמוכרים והקונים הגיעו לנקודה שבה מפגש ביניהם אפשרי - אולי לא ימכרו נכסים בנזיד עדשים אך ברור שקורבנות מחיר יהיו כאן.

"העורבים אורבים לנבלות"

הגם שהמימושים האחרונים לא נעשו במחירי רצפה, בשוק מדמים את הקונים הפוטנציאלים, בעלי המזומנים, לנשרים או עורבים שחגים מעל לגוף הגוסס של החברות במשק, ממתינים לקריסת מערכות.

"בחודשים האחרונים אנחנו מחכים שהמחירים יהיו ברצפה, שהדם יזרום", אמר לאחרונה אחד מאנשי העסקים המוכרים בארץ לעורך-דינו. "הרבה קונים משחרים לטרף, מחכים שהחברות יהיו במצב אקוטי", מספר אותו עו"ד.

"עטים מעל הנבלות, אבל הנבלות עדיין לא נבלו ואולי גם לא ינבלו. העורבים בע' אורבים בא'", מתאר גורם בכיר בשוק את המצב. "מישהו מאוד רציני בתחום אמר לי לאחרונה: 'אני לא רוצה לקנות את זה כשזה עוד זז, אני רוצה את זה מת'", מספר אהוד בן ש"ך, יו"ר ניאוסיטי ובעל השליטה בחברת פטרולגז.

הקונים-נשרים-עורבים פוטנציאלים לא מסתפקים בריחוף חסר מעש מעל לחברות, הם הפכו לאלו שיוזמים את העסקאות. הם מרחרחים, מגששים, מחפשים ומציעים לקנות כשהם מזהים סימן של חולשה. בן ש"ך: "יש היום יותר קונים שמחפשים סחורה ממוכרים שרוצים למכור. טרום המשבר זה היה הפוך. אז שוק ההון פרח, היו השקעות בחו"ל, היום אין כלום".

עורכי-הדין בתחום מקבלים טלפונים "מתעניינים" מדי יום. "אנחנו יושבים על כסף", "אם יהיה משהו מעניין אתה יודע איפה למצוא אותי", "תגשש קצת בשבילי", אומרים להם חלק מהלקוחות, בזמן שלקוחות אחרים שלהם מבקשים שימצאו להם דרך להימנע מקריסה.

"עיקר ההתעניינות היום מגיעה מאלה שרוצים לנצל את ההזדמנויות ולקנות במחירי שחיטה", אומר עו"ד כספי. "יש הרבה גורמים שמעוניינים לנצל את ההזדמנות הזו, שמתרחשת אחת לכמה עשרות שנים. יש נשרים, אבל לא לכל הנשרים יש את האמצעים הכספיים להרים את העסקאות, שלא לדבר על כך שהפירמות לא ממהרות למכור במחירי שחיטה".

מרבית המימושים שהיו עד כה, התרחשו בשוק הנדל"ן. איליק רוז'נסקי מספק הסבר לתופעה. "בתחום הנדל"ן המניב והנדל"ן לבנייה, המשבר הביא חברות להגדיר לעצמן, ברמה האסטרטגית, איפה הן רוצות להיות אחרי המשבר", אומר רוז'נסקי באותו ביטחון ששידר כשהתייצב, בינואר האחרון, בפני מחזיקי האג"ח של דלק נדל"ן ואמר "יש לנו תוכנית להנזלת החברה ב-2009 ולהחזיר הביתה מזומנים".

לדבריו, תחושת הלחץ פופולרית היום על רקע המימושים מוגזמת. "כולם חושבים שמפגש הרצונות בין המוכרים לקונים מתקיים בין מי שצריך כסף למי שיש לו כסף, ואני טוען שזו לא הסיבה היחידה פה. זה בא על רקע שינויים אסטרטגיים בתחומי הפעילות של החברות, ואנשים לא שמים לב לזה.

"זה קורה דווקא עכשיו, כי במשבר חברות מוצאות עצמן ממוקדות יותר ומתפרסות פחות. חברות נדל"ן שרצות על מספר תחומים קיבלו החלטה לצאת מחלק מהתחומים ולהישאר באחרים. המשבר הביא יותר מיקוד".

*והמחירים שמשלמים על המיקוד הזה?

"אין מחירים של רצפה. המחירים שבהם העסקאות מבוצעות, פלוס מינוס, הם המחירים שהיו טרום המשבר".

בן ש"ך, קצת פחות אופטימי. "עוד לא הגענו לתחתית בתחום של הנכסים המניבים", הוא אומר. לפני מספר ימים הוא חזר מנסיעת עסקים בפריז, וגילה שהמצב לא מאיר פנים. "יש לי נכסים מניבים בפריז. אמנם הם מושכרים, אבל אין מימון, חוששים שם מירידת היקף הפעילות מבחינת ביקושים, ולכן יש ירידה בשכירויות. אני פעיל בעולם יותר מאשר בארץ, ורואה שזה חוזר על עצמו בכל מקום.

"הוצאנו להשכרה קומות קרקע בשני בניינים שלנו. השטח יועד למסעדות אבל הביקושים שהגיעו אלינו היו רק משני בתי קפה ובארים. אף אחד לא רוצה להשקיע במסעדות היום. זו אינדיקציה קטנה, אבל ממה שאני רואה בתהליכים שמתרחשים בעולם, ולמרות שישראל נחשבת לאי חיובי, אנחנו עוד רחוקים מהתחתית".

עסקת לאומי כמבחן

עו"ד פיני רובין, שמשרדו, בהובלת עו"ד צבי אפרת, ייצג את חברת מליסרון, שבשליטת חברת עופר נכסים, ברכישת קניון רמת-אביב, מתאר את המצב במשק בלשונו הציורית: "עד לאחרונה כולם היו ב'בונקר'. מוכרים וקונים גם יחד. הם אפילו לא הרימו את הראש כדי להסתכל ימינה ושמאלה. המשק עדיין ב'בונקר', אבל כבר מרימים את הראש ויש כאלה שאפילו יוצאים מהחפירות ומנסים לכבוש יעדים. האווירה המשקית היא שניתן כבר לעשות מעשה. קיימת תחושה שאופק המשבר כבר ניתן לאמידה. בנסיבות בהן האלטרנטיבות הפיננסיות הנזילות אינן קורצות כיוון שתשואתן נמוכה או אפסית מתפתחים אפיקים חדשים".

לדבריו, "אנחנו מתקרבים לנקודה של קביעת שיווי משקל חדש בין מוכרים לקונים. המוכרים יוצאים מהקיבעון של המחיר הישן ומבינים שהוא התאדה ומנגד הקונים מבינים, או לפחות מעריכים, שלא תהיה צלילה מאסיבית נוספת במחירים, ובד בבד הם מבינים שהם 'שוכבים' על הכסף ללא תשואה. במצב כזה ההתקרבות היא הכרחית, והמציאות מוכיחה שאכן כך הוא".

אחד מהמעורבים בכמה מעסקאות הענק במשק בשנים האחרונות, מאמין שבחודשים הבאים נראה יותר ויותר distress sales. "הבנקים מתחילים להבין שיש להם בעיות, הדוחות של החברות חושפים את המצב של החברות, אז הלחץ מתחיל לגדול. לכן, נראה יותר ויותר עסקאות של לחץ בזמן הקרוב. המימושים יהיו משמעותיים יותר".

אולם, הוא מוסיף, "רק כשתהיה עסקה גדולה מאוד, בהיקף של 300-400 מיליון דולר ויותר, זה יהיה משמעותי למשק. אם תהיה קנייה גדולה של אינדסטריאל, תעשייה יצרנית אמיתית בארץ, אני אוכל לומר 'דברים השתנו'".

האם עסקת מכירת אחזקותיהן של סרברוס וגבריאל תהיה הטסט-קייס של השוק? כספי וטל מאמינים שכן. "לפני שנה וחצי או שנתיים, היה לוקח חמש דקות למכור את המניות הללו. בוא נראה איך הם מוכרים אותן היום. הקנייה היא קנייה טובה, המחיר סביר, אבל מאיפה אדם יגייס היום 1.4 מיליארד שקל? רכישת קניון מניב לא אומרת כלום. אני רוצה לראות שהמניות של בנק לאומי נמכרות או שמישהו משיג מימון היום לרכישת חברה תעשייתית", אומר כספי.

"אם עסקת לאומי תתממש נרגיש שינוי בשוק", מוסיפה טל. "זו עסקה גדולה מאוד של גוף פיננסי שהוא במרכז המשבר. זה חשוב".