בודדה בחצי האי: פורטוגל אמורה לקרוץ גם ליזמים ישראליים - אבל לתושבים אין הרבה סיבות לחייך

ס ביר להניח שהפעם האחרונה ששמעתם על פורטוגל היתה בהקשר השלילי של היעלמותה של הילדה הבריטית מאדלין מקאן מאתר נופש בעיר פראיה דה לוז' שבחבל אלגרבה במדינה. השבוע צוין יום השנה השני לאירוע. ואם הזכרנו אירועים לא משמחים, כנראה שגם היום בפורטוגל אין הרבה סיבות לחייך - סקר שערכה לא מזמן הנציבות האירופית אף העניק לכך גושפנקה מדעית כשגילה שתשעה מבין עשרה פורטוגזים הגדירו את מצבם הכלכלי כ"גרוע" ו-95% מהם הפגינו פסימיות באשר לעתידם התעסוקתי.

לפסימיות הזו יש בסיס; ביחידת המחקר של ה"אקונומיסט" מעריכים, כי אחרי סטגנציה ב-2008, צפוי התוצר במדינה להתכווץ ב-4.2% (תחזית הבנק המרכזי: מינוס 3.5% "בלבד"). הפורטוגזים, לפי המגזין, צפויים לחזות השנה בדפלציה של 1%, כאשר המחירים צפויים לשוב ולעלות רק ב-2010. בצל המיתון, צפוי הגירעון המנופח בחשבון השוטף לרדת מרמה של כ-12% אחוזי תוצר לרמה של 8%-9% ב-2010.

אל תקראו לה ספרד הקטנה

עם כ-90 אלף קמ"ר וכ-10 מיליון תושבים, פורטוגל אינה מדינה גדולה או מאוכלסת במיוחד. היחסים בין פורטוגל, התופסת כ-15% משטחו של חצי האי האיברי לבין ספרד, התופסת כמעט את כל היתר, לא תמיד היו פשוטים.

"ספרד, למעשה, מפרידה בין אירופה לבינינו. לכן, אנו חייבים להמשיך לחיות עם הספרדים, אבל יש לפורטוגזים חשדנות מתמדת כלפיהם", אומר ג'רי האריס, מנכ"ל חברת ייעוץ הנדל"ן הפורטוגזית Abacus, שהיא חלק מחברת ייעוץ הנדל"ן הבינלאומית Savills. חברת Abacus עוסקת בנדל"ן מסחרי ובנדל"ן למגורים ומפעילה שלושה סניפים בליסבון, בפורטו ובחבל אלגרבה (Algarve).

האריס, במקור מלונדון, מתגורר בפורטוגל כבר 20 שנה. הוא משווה את יחסי שתי המדינות ליחסים השוררים בין גרמניה לבין ספרד, וטוען, כי החברות באיחוד האירופי (שבו חברה המדינה מ-1986) שמה קץ לבידוד של פורטוגל. "אנחנו לא לבד יותר, וספרד היא רק חלק מקבוצת מדינות עמה אנו עושים עסקים". האריס גם מספר, ששורה של תאגידים רב-לאומיים החליטו שמוטב לנהל את עסקיהם בפורטוגל מליסבון הבירה, ולא ממדריד השכנה, בגלל הבדלי התרבות הגדולים בין המדינות.

אם לא מטפסים, קשה ליפול

ספרד, השכנה הגדולה ממזרח, לצד בריטניה ואירלנד, מוזכרת תדיר כאחת החוגגות המרכזיות בהילולת האשראי הזול שניפחה בועת נדל"ן. "פורטוגל מעולם לא התקרבה למצב זה", אומר האריס, "יש לנו שוק נדל"ן טוב ויציב, אבל הוא מעולם לא פרח. אנחנו בהחלט מרגישים את ההשלכות בזירה הבנקאית בכל הקשור לאשראי, משום שזהו עניין עולמי, אבל אין לנו בעיות מבניות כמו בספרד.

"זו הייתה אכזבה של ממש כשהמשבר החל להשפיע על פורטוגל, משום שהמדינה בדיוק עמדה להיכנס לתקופה נהדרת. הרי הייתה לנו כלכלה איטית מאוד וחסרת מרץ, ובחמש-שש השנים האחרונות צמחנו בשיעור פחות גבוה מהממוצע האירופי, ובדיוק כשהתחלנו לראות את פירות הידוק המדיניות הפיסקלית החלה הקריסה הכלכלית בעולם.

"מעולם לא המראנו, כך שמה שעובר על המדינה אינו נפילה אמיתית. עם זאת, אני חושב ששוק העבודה ייפגע קשות, משום שחלק ניכר מהכלכלה המקומית מתבסס על ייצור - מכונות, חלקי רכב וכלי עבודה. תעשייה זו היא ברובה רב-לאומית, והגרמנים הם על-פי רוב האחרונים לסגור, אבל כשהם נאלצים לסגור מפעלים הם מתחילים בפורטוגל ובצ'כיה. לנו אין כלכלה חזקה, ולכן למשבר יהיה אימפקט די גדול".

בהקשר זה נציין, כי לפי נתוני S&P, שהורידה את דירוג החוב של המדינה מ-A פלוס ל-AA מינוס בינואר האחרון, נטל החוב הממשלתי שהגיע בסוף 2008 ל-66% במונחי תוצר, אינו גבוה יחסית לאיטליה או יוון. עם זאת גם פורטוגל תשחרר את הנצרה הפיסקלית, והגרעון הממשלתי צפוי להגיע ל-4%-5% במונחי תוצר השנה ב-2010.

עיר הבירוקרטים והבירוקרטיה

לדברי האריס, "ליסבון, שבה מתגוררת שליש מאוכלוסיית המדינה, היא שוק המשרדים הראשי". בבירת פורטוגל, שהיא גם העיר הגדולה במדינה, מתגוררים כ-2 מיליון תושבים, כולל תושבי פרברי העיר. פורטו (Porto), שממוקמת בלשון הים של נהר Douro בצפון פורטוגל, היא העיר השנייה בגודלה במדינה וגרים בה ובפרבריה 1.3 מיליון תושבים. זוהי גם העיר השנייה בחשיבותה מבחינת שוק הנדל"ן. עיר חשובה נוספת היא בראגה (Braga) שבצפון מערב המדינה ובה כ-175 אלף תושבים. אותה מגדיר האריס "עיר אוניברסיטאית עם רוח יזמית וצעירה".

בשנה שעברה רשם שוק המשרדים של פורטוגל שיעור שיא של אכלוס, בליסבון מדובר ב-233 אלף מ"ר של שטחי משרדים שהחליפו ידיים. כך עולה מנתוני פירמת הנדל"ן ג'ון לאנג לאסל (JLL). איכלוס פארק המשרדים Expo, סמוך לבתי המשפט של ליסבון, היווה 27% מסך האכלוס אשתקד. שיעור התפוסה במשרדים עמד ב-2008 על כ-93%, כמו כן הושלמו פרויקטים חדשים בשטח כולל של 82,154 אלף מ"ר, רובם באזורים שמחוץ לליסבון.

האריס מציין כי היצע המשרדים בבירה דחוק, וכי עלייה בדמי השכירות בהחלט צפויה, גם אם לא השנה. עם זאת, הוא מצנן במקצת את האווירה ואומר, כי תהליכי הקנייה וההשכרה מאוד מפוקחים ועתירי בירוקרטיה. לדבריו, "שכירויות משנה כמעט לא קיימות בחוזים הישנים, משום שהשוכרים יכלו, למשל, לעזוב לאחר התרעה של 120 יום. לפני כשלוש שנים החוק שונה, וכיום שכירות המשנה צוברת תאוצה".

"הבנקים קוטלים כל סימן חיים"

שוק המגורים בפורטוגל הושפע בשלושת הרבעונים הראשונים של 2008 במיוחד מעליית הריבית והקשחת תנאי ההלוואות. "עכשיו, יזמים רבים בליסבון ובפורטו מתקשים למכור", אומר האריס. "יש חשש רב בקרב הקונים לגבי שוק העבודה, וזה מהווה בעיה. ניתן להגיד, שהמחסום הגדול להתנהלות תקינה של שוק הדיור הוא שהבנקים מתעקשים על הון עצמי גדול יותר.

"בפורטוגל מושת מס רכישה בשיעור של 6%, לכן אם אתה קונה דירה סטנדרטית של 2-3 חדרים בתמורה ל-200 אלף אירו, אתה נדרש ל-12 אלף אירו מס רכישה, ולהרבה זוגות צעירים אין סכום כזה. בכל מקרה, עכשיו הבנקים מחייבים הון עצמי בשיעור של 20% מערך הנכס, כלומר 40 אלף אירו בדוגמה זו. יחד עם מס הרכישה, הסכום מגיע ל-52 אלף אירו עבור אותה דירה".

משבר ה"סאב-פריים", למי שתהה, לא שמור לארה"ב בלבד. האריס מציין, כי הבנקים שם נהגו במשך 40 שנה להעניק כמעט לכל אחד מימון בגובה 100% לרכישת דירה. האריס אינו חוסך ביקורת מהמערכת הבנקאית שדאגה לשמור על המרווחים למרות ירידת הריבית. "הבנקים, לצערנו, הצליחו לקטול כל סימן חיים שעדיין היה בשוק".

בריטניה משתעלת - פורטוגל סובלת

האריס מחלק את זווית הנדל"ן לתיירות לשניים; "תחום הנדל"ן להשקעה הכי אטרקטיבי כרגע הוא המלונאות", הוא אומר, "התיירות בפורטוגל צומחת משנה לשנה בצורה יציבה. מבחינת דירות הנופש, לעומת זאת, רוב רובו של שוק זה התמקד בדירות נופש למכירה, ושוק זה משותק עכשיו כמעט לחלוטין.

"השיתוק קשור לכך שעיקר רוכשי דירות אלו הגיעו תמיד מבריטניה, והתחזקות האירו בכ-20% מול הליש"ט לא היטיבה עם הבריטים. כך קרה שהפיתוח בשוק דירות ההשקעה נפסק, מה שאומר שלמספר יזמים הולך להיות מאוד קשה לשרוד בשנים הקרובות.

"אני חושב שבניגוד לספרד, שם בונים את דירות הנופש ורק אז מוכרים אותן, כאן קודם מכרו את הדירות ורק אז בנו אותן. כך שהשוק לא מוצף עתה ולא מדובר בבעיה מבנית. היו מספר יזמים שהגזימו אבל באופן כללי השוק הזה ישרוד".

האם אירוע היעלמותה של הילדה הבריטית מאדלין מקאן מנע מתיירים להמשיך לשכור דירות נופש במדינה? האריס אומר כי "אני לא חושב שזה באמת מנע מהם. כשאירועים מסוימים מתרחשים תמיד נוצר שוק אבל אני חושב שלפורטוגל יש שוק תיירותי כל-כך מבוסס ולדעתי, אם כבר הביקוש לשכירות דירות נופש גובר עכשיו זה משום שאנשים פשוט לא רוצים לבזבז כסף על קניית דירות כאלה. לא חשתי בשום סימנים שהעידו כביכול שהשוק נפל בגלל המקרה המצער. מבחינת ההשפעה על תדמיתה של המדינה, האירוע כמעט נשכח. האירוע לא הוזכר כגורם שלילי לתיירות ואנשים מבינים שהוריה של הילדה עשו משהו שאף אחד בדרך כלל לא יעשה, שזה להשאיר את הילדה ואת אחיה לבד בדירה. אנשים חושבים שלהם זה לא יקרה. לא שמענו על בעלי אתרי נופש או בעלי מלונות שאומרים שמקרה מאדלין מקאן חיסל אותם סופית".

המשקיעים הם בעיקר מקומיים

אם הזכרנו מוקדם יותר את הכלכלה הבריטית החולה, מעניין לציין, כי פורטוגל הקטנה עקפה את האי הבריטי, ותפסה את המקום השישי והמכובד בדירוג שיאניות משיכת השקעות בינלאומיות שביצעו רשתות קמעונאות. ב-2007-2008 משכה פורטוגל לא פחות מ-6.9% מנפח ההשקעה הכולל.

מהיכן זורם הכסף הזר למדינה? שוב בולטת הדומיננטיות הגרמנית-ספרדית-בריטית. האריס לא מצליח להיזכר, בתגובה לשאלתנו, בשמות של משקיעים ישראלים בולטים, ומציין "שפורטוגל מתקשה לעלות על רדאר המשקיעים הישראלים".

"המשקיעים המקומיים ללא ספק אחראים לחלק המרכזי של השקעות בנדל"ן", אומר האריס, אך מוסיף "שהמשקיעים הזרים תופסים נתח גדול למדי, ומשקיעים בעיקר בנדל"ן מניב; מספר גדול של קניונים ומרכזים מסחריים נמצא בבעלות שחקנים בינלאומיים, פשוט משום שחלקם 'גדולים מדי' על קרנות ההשקעה המקומיות".

בנוגע לקלות כניסה להשקעה במדינה, האריס מציין שהחברות באיחוד האירופי היתה אחד מהצעדים החכמים שביצעה המדינה. הוא אינו רואה חיסרון בכך שפורטוגל אינה יכולה לפחת את המטבע, שכן האירו מעניק לה יציבות ארוכת טווח".

לסיום נציין, כי גם אם פורטוגל לא סובלת מכל תסמיני מחלת הנדל"ן הספרדית, אין הדבר מעניק לה חיסון, והיא אינה יכולה לשמוח בנפול שכנתה. "הסיכון היחיד שלנו הוא ששוק הנדל"ן בספרד ייפול אף יותר", אומר האריס, "ואז המשקיע הבינלאומי יסתכל על ספרד מול פורטוגל ויתפוס את ספרד כאטרקטיבית יותר, כלומר זולה יותר".

gil-s@globes.co.il

michal-m@globes.co.il